Property Owner's Refusal to Renew Lease vs. Claim of Repentance for Indemnity

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 11 mai 2010), que la SCI Les Espinasses, propriétaire de locaux à usage commercial, a, par acte du 15 décembre 2004, notifié à la locataire, la société Locarest, un congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction ; que la locataire, après avoir quitté les lieux, a assigné la bailleresse en paiement de l'indemnité d'éviction ; que cette dernière a notamment soutenu avoir exercé le droit de repentir par un courrier recommandé daté du 10 mai 2005 ;

Attendu que la SCI Les Espinasses fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à la société Locarest une somme au titre de l'indemnité d'éviction, alors, selon le moyen :

1°/ que le droit de repentir du bailleur, qui peut être exercé tant que le locataire est dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation, n'est soumis à aucune forme particulière ; que caractérise la volonté non équivoque du bailleur d'exercer son droit de repentir et de renouveler le bail expiré, la notification au locataire d'un nouveau bail mentionnant la surface louée et le montant du loyer demandé ; qu'en affirmant que la SCI des Espinasses n'a pas exercé son droit de repentir, tout en constatant que par courrier recommandé avec accusé de réception du 10 mai 2005, elle a adressé à la société Locarest une proposition de nouveau bail avec un nouveau loyer, ce dont il résultait nécessairement que la SCI avait exprimé sa volonté non équivoque d'exercer son droit de repentir et de renouveler le bail du 25 juin 1996 avec la société Locarest, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles L. 145-58 et L. 145-59 du code de commerce ;

2°/ que le droit de repentir du bailleur, qui peut être exercé tant que le locataire est dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation, n'est soumis à aucune forme particulière ; qu'en affirmant que la SCI les Espinasses n'a pas exercé son droit de repentir, sans rechercher, comme il lui était demandé, si la proposition de nouveau bail avec un nouveau loyer, adressée à la société Locarest le 10 mai 2005, ne concernait pas le même site et le même local que ceux désignés dans le bail du 25 juin 1996, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-58 et L. 145-59 du code de commerce ;

3°/ que la volonté du bailleur de se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction en exerçant son droit de repentir est irrévocable ; qu'en se fondant sur des courriers postérieurs à la lettre recommandée avec accusé de réception du 10 mai 2005, dont elle a constaté qu'elle contenait une proposition de nouveau bail avec un nouveau loyer, pour considérer que la SCI les Espinasses n'avait pas entendu exercer son droit de repentir, la cour d'appel a violé les articles L. 145-58 et L. 145-59 du code de commerce ;

Mais attendu qu'ayant relevé que, par un courrier recommandé du 10 mai 2005, la SCI Les Espinasses avait proposé à la société Locarest la conclusion d'un nouveau bail aux clauses et conditions différentes de celles du bail pour lequel elle avait donné congé, ce que confirmaient les courriers ultérieurs, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que la SCI Les Espinasses n'avait pas entendu exercer le droit de repentir par un acte emportant renouvellement du bail ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Les Espinasses aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Les Espinasses à payer à la société Locarest la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Les Espinasses ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux novembre deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils pour la société des Espinasses.

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI les Espinasses à verser à la société Locarest la somme de 45.516 € à titre d'indemnité d'éviction, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2006 et capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'article L. 145-58 du code de commerce permet au bailleur qui a refusé le renouvellement du bail de revenir sur sa décision en consentant de manière irrévocable à la conclusion d'un nouveau bail ; que ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et qu'il n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation ; qu'en l'espèce, la société les Espinasses fait valoir un courrier qu'elle aurait adressé le 10 mai 2005 à la société Locarest et par lequel elle soutient avoir exercé son droit de repentir ; que la société Locarest produit un contrat de bail signé le même jour avec la SCI Parc de Massieux ; que la société le Espinasses allègue que cet acte a été antidaté, mais n'en apporte aucunement la preuve et, en tout état de cause, il a fait l'objet d'un enregistrement le 18 mai 2005 ; que les conditions posées par l'article L. 145-58 du code de commerce étant alternatives et la société Locarest n'ayant quitté les lieux donnés à bail que le 30 mars 2006, le droit de repentir pouvait être exercé par la société les Espinasses jusqu'au 18 mai 2005 ;

ET AUX MOTIFS PROPRES QU'il est constant que par acte du 15 décembre 2004, la SCI les Espinasses a donné congé à la société Modloc avec offre d'indemnité d'éviction pour le 30 juin 2005 ; que la société Locarest se trouve aux droits de la société Modloc ; que la SCI les Espinasses soutient qu'elle a exercé son droit de repentir par un courrier en date du 10 mai 2005 ; que ce courrier contient une proposition de nouveau bail avec un nouveau loyer et une superficie différente, un plan étant d'ailleurs joint à cet envoi ; que l'expéditeur sollicite l'accord de la société Locarest pour ce nouveau bail ; que ce courrier ne fait aucune référence au bail initial et n'indique à aucun moment que la SCI les Espinasses entend exercer son droit de repentir ; que par courrier du 30 mai 2005, la SCI les Espinasses a proposé à la société Locarest de rester dans les lieux jusqu'au 31 décembre 2005 en lui faisant valoir que cela lui permettrait de déménager sans aucun problème ; que ce courrier est incompatible avec l'exercice d'un droit de repentir puisqu'il concerne les conditions du départ du preneur ; que par ailleurs, le conseil de la SCI les Espinasses a écrit à la société Locarest les 24 et 28 juin 2005 pour solliciter des renseignements nécessaires afin d'apprécier le bien fondé et le montant de l'indemnité d'éviction ; que ces deux courriers ne comportent aucune allusion à un droit de repentir qui aurait été exercé, et sont par ailleurs incompatibles avec l'exercice d'un tel droit puisqu'ils tendent à négocier l'indemnité d'éviction ; que la société Locarest a transféré son activité dans des locaux situés à Massieux (Ain) avant le paiement de l'indemnité d'éviction ;

1) ALORS QUE le droit de repentir du bailleur, qui peut être exercé tant que le locataire est dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation, n'est soumis à aucune forme particulière ; que caractérise la volonté non équivoque du bailleur d'exercer son droit de repentir et de renouveler le bail expiré, la notification au locataire d'un nouveau bail mentionnant la surface louée et le montant du loyer demandé ; qu'en affirmant que la SCI des Espinasses n'a pas exercé son droit de repentir, tout en constatant que par courrier recommandé avec accusé de réception du 10 mai 2005, elle a adressé à la société Locarest une proposition de nouveau bail avec un nouveau loyer, ce dont il résultait nécessairement que la SCI avait exprimé sa volonté non équivoque d'exercer son droit de repentir et de renouveler le bail du 25 juin 1996 avec la société Locarest, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles L. 145-58 et L. 145-59 du code de commerce ;

2) ALORS QUE le droit de repentir du bailleur, qui peut être exercé tant que le locataire est dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation, n'est soumis à aucune forme particulière ; qu'en affirmant que la SCI les Espinasses n'a pas exercé son droit de repentir, sans rechercher, comme il lui était demandé, si la proposition de nouveau bail avec un nouveau loyer, adressée à la société Locarest le 10 mai 2005, ne concernait pas le même site et le même local que ceux désignés dans le bail du 25 juin 1996, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-58 et L. 145-59 du code de commerce ;

3) ALORS QUE la volonté du bailleur de se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction en exerçant son droit de repentir est irrévocable ; qu'en se fondant sur des courriers postérieurs à la lettre recommandée avec accusé de réception du 10 mai 2005, dont elle a constaté qu'elle contenait une proposition de nouveau bail avec un nouveau loyer, pour considérer que la SCI les Espinasses n'avait pas entendu exercer son droit de repentir, la cour d'appel a violé les articles L. 145-58 et L. 145-59 du code de commerce.