Owner v. Building Management Company: Written Management Mandate Required for Liability

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, pris en ses trois branches, tel qu'il figure au mémoire en demande et est reproduit en annexe au présent arrêt :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 23 juillet 2010), que M. X..., propriétaire de deux lots dépendant d'une résidence dont la société Gesip est le syndic, a assigné en responsabilité cette société en se plaignant notamment de l'absence de relocation de ses biens à la suite de la résiliation des baux afférents à ceux-ci ; que la cour d'appel a rejeté ses demandes ;

Attendu qu'il résulte des dispositions impératives des articles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de l'article 64 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 que la preuve de l'existence et de l'étendue du mandat de gestion délivré à un professionnel ne peut être rapportée que par écrit ; qu'après avoir rappelé que M. X..., qui soutenait que la société Gesip était investie d'un mandat verbal, ne s'était prévalu que de manquements contractuels aux obligations en résultant, l'arrêt attaqué constate qu'il ne démontrait pas avoir conclu un mandat de gestion avec cette société et en déduit exactement qu'il ne peut qu'être débouté de ses prétentions ; que le moyen, qui critique en ses deux dernières branches des motifs surabondants, n'est fondé en aucun de ses griefs ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la société Gesip la somme de 3 000 euros et rejette sa demande ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept novembre deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. X....

Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté Monsieur X... de ses demandes tendant à la condamnation de la société GESIP à lui payer la somme de 39. 856, 30 euros à titre de dommages et intérêts et de l'avoir condamné à lui payer certaines sommes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « si le mandat peut être tacite et qu'à défaut de disposition contraire il peut être gratuit, le mandat de gestion immobilière confié à une société intervenant à titre professionnel dans le cadre de la loi dite HOGUET est normalement rémunéré, en sorte que l'on ne peut déduire de la seule circonstance de l'absence de toute stipulation d'une rémunération l'existence d'un mandat ; que d'ailleurs l'examen des baux successifs produits révèle qu'ils ont été conclus sans l'intervention d'un mandataire, sauf en ce qui concerne l'un d'entre eux – le mandataire n'étant pas le syndic en cause – tandis que la dénonciation de bail a été notifiée directement à ce bailleur en sorte que l'on ne peut déduire ni de l'existence de ces baux ni de leur dénonciation l'acceptation du mandataire d'un mandat de gestion ; que, en tout état de cause, l'existence d'un mandat tacite et de son acceptation implique qu'il résulte de pièces et documents les stipulations précises et déterminées du mandat, lesquelles compte tenu de ce qui a été dit, ne peuvent en l'espèce résulter des baux consentis ; qu'enfin, les interventions de la SARL GESIP et notamment les différentes lettres précitées, au regard de l'engagement d'apporter une attention toute particulière au service d'aide à la location, pouvaient s'expliquer, sans qu'un mandat de gestion (ait) été confié pour les lots considérés, au profit de cette dernière ; que, par voie de conséquence, François X... ne démontre l'existence d'aucun mandat de gestion conclu par lui avec la SARL GESIP ; qu'il s'évince de l'argumentation développée par François X... qu'il ne se prévaut que de manquements contractuels dans le cadre d'un tel mandat ; qu'il s'ensuit qu'il ne peut qu'être débouté de toutes ses demandes » ;

ALORS en premier lieu QU'à défaut de mandat de gestion immobilière écrit, l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 interdit au mandataire toute perception de commission, sans l'exonérer de ses obligations à l'égard de son mandant ; qu'en jugeant que l'absence de contrat de mandat écrit et l'absence de rémunération au profit de la SARL GESIP ne permettaient pas de retenir l'existence du mandat allégué et la faute de la SARL GESIP dans l'exécution de celui-ci, la Cour d'appel a violé l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;

ALORS en deuxième lieu QUE le mandat donné à une personne se livrant ou prêtant son concours, de matière habituelle, à une opération visée à l'article 1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, n'est en principe qu'un mandat d'entremise consistant en la recherche de clients et la négociation, ou l'une de ces missions seulement ; qu'en jugeant que l'examen des baux successifs révèle qu'ils ont été conclus sans l'intervention d'un mandataire, pour refuser de constater l'existence du mandat allégué, la Cour d'appel a statué par des motifs inopérants, privant sa décision de base légale au regard de l'article 1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;

ALORS en troisième lieu QUE dans son courrier du 3 février 2005, la société GESIP écrivait à Monsieur François X... que sur demande de celui-ci « nous reprendrons immédiatement la commercialisation locative de vos biens au sein de la Résidence Touques-Deauville », qu'en réponse au courrier de Monsieur X... du 12 février 2005 lui écrivant « je vous faisais part, lors de mon dernier courrier du 30 décembre 2004, de l'inertie de vos services pour procéder à la location de mes appartements sis dans la résidence de Touques dont références ci-dessus ( ) La gestion des baux et, notamment de logements des résidents ( ) se font à l'initiative de vos services qui assurent le fonctionnement de la résidence. En refusant de louer les dits biens alors qu'ils doivent supporter les charges de gestion, notamment de gestion locative, vous n'avez pas permis de poursuivre la gestion locative réalisée jusqu'alors », la société GESIP a répondu par courrier du 21 février suivant, sans à aucun moment contester les termes du courrier de Monsieur X... : « Tout est mis en place pour activer les relocations », qu'en réponse au courrier du 24 juin 2005 par lequel Monsieur X... lui écrivait « je ne peux tirer comme conséquence de la situation actuelle que votre refus délibéré de louer mes appartements », la société GESIP a répondu le 6 juillet 2005 qu'elle demandait à Madame Z...de procéder à la mise en location des deux biens ; qu'en jugeant par simple affirmation que les interventions de la SARL GESIP et ses courriers peuvent s'expliquer sans qu'un mandat de gestion lui ait été confié mais sans expliquer quel aurait alors été le rôle de la société GESIP, la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile.