Landlord Liability for Invalid Eviction Notice and Subsequent Preemption Denial

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 21 mai 2010), que Mme Christiane X..., usufruitière d'un bien immobilier, composé d'une maison et d'un terrain attenant, donné à bail à Mme Y... et M. Z..., et dont elle partageait la nue-propriété avec ses enfants Mme Brigitte X..., épouse A... , Mme Anne X..., Mme Odile X..., M. Jean-Marc X... et M. François X..., a délivré un congé en vue de vendre le 29 novembre 2004 aux locataires, qui n'ont pas accepté l'offre de vente et ont quitté les lieux loués le 14 juin 2005 ; que, par acte du 24 août 2007, la maison et une partie du terrain ont été vendus à des tiers ; que le 8 novembre 2007, Mme Y... et M. Z... ont assigné les consorts X... en annulation du congé et en paiement de dommages-intérêts ;

Attendu que Mme Y... et M. Z... font grief à l'arrêt de limiter le montant de leur indemnisation, alors, selon le moyen, que lorsque le bailleur a commis deux fautes successives en délivrant d'abord un congé pour vendre irrégulier et en méconnaissant ensuite le droit de préemption du locataire, ce dernier est en droit d'obtenir réparation de chacun des préjudices qui lui ont ainsi été respectivement causés, à savoir le fait de n'avoir pu se maintenir dans les lieux et le fait d'avoir été privé de la possibilité d'acquérir le bien qu'il louait ; qu'en l'espèce la cour d'appel a constaté que le congé pour vendre délivré le 30 novembre 2004 par Mme Christiane X... était nul et que le bien loué par Mme Y... et M. Z... a été vendu à des conditions plus avantageuses que celles qui leur avaient été proposées sans que leur droit de préemption subsidiaire leur ait été notifié ; que dès lors, en décidant que Mme Y... et M. Z... ne pouvaient se prévaloir de la privation de leur droit de préemption pour obtenir l'allocation de dommages-intérêts, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations et a violé l'article 15, II de la loi du 6 juillet 1989 ;

Mais attendu qu'ayant à bon droit retenu que la nullité du congé ne laisse pas subsister le droit de préemption du locataire, la cour d'appel en a exactement déduit que Mme Y... et M. Z... n'étaient pas fondés à invoquer un défaut de notification de la vente consentie à des tiers et la privation d'un droit de préemption ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme Y... et M. Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... et M. Z... à payer aux consorts X... la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme Y... et M. Z... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf novembre deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils pour Mme Y... et M. Z...

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné Mme Christiane X... née B... à ne payer à Mme Isabelle Y... et à M. Fabrice Z... que la somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts et d'AVOIR débouté les consorts Y... et Z... du surplus de leurs demandes ;

AUX MOTIFS QUE Mme Y... et M. Z... font valoir que l'immeuble qu'ils louaient (maison et terrain) a été vendu après leur départ par lots et que, notamment, la parcelle A, d'une superficie de 470 m², sur laquelle se trouvait la villa qu'ils habitaient, a été vendue le 24 août 2007 à M. et Mme C... au prix de 210 000 euros à des conditions plus avantageuses que celles qui leur avaient été faites le 30 novembre 2004 et sans que leur droit de préemption subsidiaire leur ait été notifié et qu'ils n'ont pu exercer ce droit et acquérir le bien immobilier ; Attendu qu'il résulte des dispositions de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 que lorsque le propriétaire décide de vendre le logement loué, à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, il doit notifier au locataire ces conditions et le prix à peine de nullité de la vente, et que s'il n'y a pas préalablement procédé, cette obligation incombe au notaire ; que cette notification vaut offre de vente au profit du locataire et que cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception ; Attendu toutefois, que l'offre de vente, conséquence légale et nécessaire du congé, ne survit pas à l'annulation de celui-ci ; Attendu par conséquent que la nullité du congé ne peut laisser subsister la faculté de droit de préemption du locataire ; Attendu que tel est le cas en l'espèce, le congé pour vendre du 30 janvier 2004 délivré à Mme Y... et à M. Z... ayant été déclaré nul ; que par suite, ces derniers ne sont pas fondés à invoquer un défaut de notification par les consorts X... de la vente du bien immobilier consenti à des tiers le 24 août 2007 et la privation de leur droit de préemption ; Attendu que Mme Y... et M. Z... ont été dans l'obligation de quitter les lieux, où ils avaient vécu pendant 6 ans, à la suite d'un congé pour vendre qui était nul ; qu'ils ont dû engager des frais pour déménager et se reloger ; qu'ainsi, il convient de les indemniser des conséquences de ce congé irrégulier et qu'il y a lieu de leur allouer en réparation la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts au paiement desquels sera seule condamnée Mme X... née B... qui a délivré le congé ;

ALORS QUE lorsque le bailleur a commis deux fautes successives en délivrant d'abord un congé pour vendre irrégulier et en méconnaissant ensuite le droit de préemption du locataire, ce dernier est en droit d'obtenir réparation de chacun des préjudices qui lui ont ainsi été respectivement causés, à savoir le fait de n'avoir pu se maintenir dans les lieux et le fait d'avoir été privé de la possibilité d'acquérir le bien qu'il louait ; qu'en l'espèce la Cour d'appel a constaté que le congé pour vendre délivré le 30 novembre 2004 par Mme Christiane X... était nul et que le bien loué par Mme Y... et M. Z... a été vendu à des conditions plus avantageuses que celles qui leur avaient été proposées sans que leur droit de préemption subsidiaire leur ait été notifié ; que dès lors, en décidant que Mme Y... et M. Z... ne pouvaient se prévaloir de la privation de leur droit de préemption pour obtenir l'allocation de dommages-intérêts, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations et a violé l'article15, II de la loi du 6 juillet 1989.