Tenant Eviction for Bad Faith Subletting Upheld

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé, à bon droit, que l'occupant de bonne foi bénéficie, aux termes de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 applicable en l'espèce, du droit au maintien dans les lieux et que la bonne foi implique, outre un titre locatif régulier, le respect des obligations mises à sa charge par la loi et le contrat de bail, constaté que le contrat de bail stipulait que le preneur s'obligeait à occuper les lieux personnellement, avec interdiction formelle de " sous-louer ", meublé ou non, même gratuitement, tout ou partie des lieux, et souverainement retenu, par motifs propres et adoptés, qu'il résultait du constat d'huissier de justice que contrairement à ce que soutenait M. X..., celui-ci ne se contentait pas d'héberger parfois son fils mais hébergeait plusieurs autres personnes, la cour d'appel, qui a pu, abstraction faite de motifs surabondants et sans violation de l'article 8. 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales dès lors qu'il n'était pas allégué que ces personnes fussent des proches, en déduire que M. X... hébergeait chez lui de manière régulière des tiers et que cet hébergement était en contradiction avec les termes du bail, a souverainement jugé que le manquement était suffisamment sérieux et grave pour caractériser la mauvaise foi de l'occupant et justifier sa déchéance du droit au maintien dans les lieux ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six octobre deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils pour M. X....

LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT CONFIRMATIF ATTAQUE D'AVOIR dit que l'exposant est déchu du droit au maintien dans les lieux, déclaré occupant sans droit ni titre, dit que l'expulsion est ordonnée à son encontre et tous occupants de son chef, et notamment Messieurs Y..., D..., E..., Z..., H... A..., B... et Ali X...,

AUX MOTIFS QU'il résulte d'un constat du 14 février 2008 que l'huissier a constaté, dans la chambre n° 13 : « Dans cet appartement se trouvent en réalité trois chambres : une, dortoir, avec quatre couchages et des effets d'hommes, soit pendus, soit placés dans des sacs ; d'autres sacs sont fermés à l'aide de cadenas que je n'ouvre pas, une autre chambre fermée avec un couchage et, plus loin, une autre chambre avec une cuisine où se trouvent des papiers au nom de Monsieur C... Mohammed ; l'adresse de domiciliation est « 2ème étage, L13,... à Nanterre » ; qu'il s'agit notamment de factures EDF du 20 mars 2007, d'octobre 2007 de Gaz de France, également au nom de Monsieur C... Mohammed du 30 octobre 2007 ; que dans la chambre dortoire, je trouve des papiers au nom de Monsieur Y... Ahmed, tels que des relevés bancaires. J'y trouve également des relevés bancaires au nom de Monsieur D... Aissa, des papiers d'assurance maladie au nom de Monsieur F... Lahoucine, une déclaration d'impôts 2006 au nom de Monsieur A... Omar, des relevés bancaires et des relevés d'assurance maladie au nom de Monsieur X... Mohammed, plus de vingt courriers au nom de Monsieur Z... Lahoucine, domicilié chambre 13,... à Nanterre, des courriers de Monsieur H... A... Omar, des courriers au nom de Monsieur B... Ali, une taxe professionnelle au nom de Monsieur X... Ali, étant ici précisé que toutes ces personnes sont domiciliées au... à Nanterre » ; qu'il résulte de ce constat que Monsieur X... héberge chez lui, en infraction avec les termes de son bail, plusieurs personnes qui se domicilient chez lui ; que, contrairement à ce qu'il soutient, il ne se contente pas d'héberger parfois son fils Ali, même si Mohammed C... est une autre identité de Monsieur X... (attestation produite sur cette concordance d'identité), il demeure que les noms de plusieurs autres personnes hébergées chez Monsieur X... ont été notés par l'huissier ; que comme l'a exactement retenu le premier juge, le fait pour Monsieur X... d'autoriser de manière régulière l'occupation de la chambre par des tiers, sous forme de prêt ou de sous-location, à titre gratuit ou onéreux, constitue un manquement suffisamment sérieux et grave aux obligations du bénéficiaire du droit au maintien dans les lieux pour caractériser un occupant de mauvaise foi ;

ALORS D'UNE PART QU'il résulte du contrat de bail que « le preneur s'oblige à occuper les lieux personnellement et ne pouvoir en aucun cas souslouer, meublé ou non-meublé, même gratuitement, tout ou partie des lieux loués, ni céder son droit à la présente location » ; qu'en relevant qu'il résulte d'un constat du 14 février 2008 que l'huissier a constaté, dans la chambre n° 13 : « Dans cet appartement se trouvent en réalité trois chambres : une, dortoir, avec quatre couchages et des effets d'hommes, soit pendus, soit placés dans des sacs ; d'autres sacs sont fermés à l'aide de cadenas que je n'ouvre pas, une autre chambre fermée avec un couchage et, plus loin, une autre chambre avec une cuisine où se trouvent des papiers au nom de Monsieur C...

Mohammed ; l'adresse de domiciliation est « 2ème étage, L13,... à Nanterre » ; qu'il s'agit notamment de factures EDF du 20 mars 2007, d'octobre 2007 de Gaz de France, également au nom de Monsieur C... Mohammed du 30 octobre 2007 ; que dans la chambre dortoir, je trouve des papiers au nom de Monsieur Y... Ahmed, tels que des relevés bancaires. J'y trouve également des relevés bancaires au nom de Monsieur D... Aissa, des papiers d'assurance maladie au nom de Monsieur F... Lahoucine, une déclaration d'impôts 2006 au nom de Monsieur A...

Omar, des relevés bancaires et des relevés d'assurance maladie au nom de Monsieur X... Mohammed, plus de vingt courriers au nom de Monsieur Z... Lahoucine, domicilié chambre 13,... à Nanterre, des courriers de Monsieur H... A... Omar, des courriers au nom de Monsieur B... Ali, une taxe professionnelle au nom de Monsieur X... Ali, étant ici précisé que toutes ces personnes sont domiciliées au... à Nanterre », pour en déduire que Monsieur X... héberge chez lui, en infraction avec les termes de son bail, plusieurs personnes qui se domicilient chez lui, que, contrairement à ce qu'il soutient, il ne se contente pas d'héberger parfois son fils Ali, que même si Mohammed C... est une autre identité de Monsieur X... (attestation produite sur cette concordance d'identité), il demeure que les noms de plusieurs autres personnes hébergées chez lui ont été notés par l'huissier, que comme l'a exactement retenu le premier juge, le fait pour Monsieur X... d'autoriser de manière régulière l'occupation de la chambre par des tiers, sous forme de prêt ou de souslocation, à titre gratuit ou onéreux, constitue un manquement suffisamment sérieux et grave aux obligations du bénéficiaire du droit au maintien dans les lieux pour caractériser un occupant de mauvaise foi, la Cour d'appel qui n'a aucunement précisé en quoi de telles constatations permettaient de caractériser un hébergement sous la forme de prêt ou de sous location a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du Code civil et 4 et suivants de la loi du 1er septembre 1948 ;

ALORS D'AUTRE PART QU'il résulte de l'article 4n de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux baux soumis à la loi du 1er septembre 1948, qu'est réputée non-écrite toute clause qui interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ; qu'il résulte de l'article 9 du contrat de bail du 16 novembre 1974, que « le preneur s'oblige à occuper les lieux personnellement et ne pouvoir en aucun cas sous-louer, meublé ou non-meublé, même gratuitement, tout ou partie des lieux loués, ni céder son droit à la présente location » ; que le locataire peut librement héberger des personnes dès lors qu'il occupe les lieux personnellement, sans les souslouer ou les prêter ; qu'en se contentant de relever qu'il résulte d'un constat du 14 février 2008 que l'huissier a constaté, dans la chambre n° 13 :

« Dans cet appartement se trouvent en réalité trois chambres : une, dortoir, avec quatre couchages et des effets d'hommes, soit pendus, soit placés dans des sacs ; d'autres sacs sont fermés à l'aide de cadenas que je n'ouvre pas, une autre chambre fermée avec un couchage et, plus loin, une autre chambre avec une cuisine où se trouvent des papiers au nom de Monsieur C... Mohammed ; l'adresse de domiciliation est « 2ème étage, L13, ... à Nanterre » ; qu'il s'agit notamment de factures EDF du 20 mars 2007, d'octobre 2007 de Gaz de France, également au nom de Monsieur C...

Mohammed du 30 octobre 2007 ; que dans la chambre dortoir, je trouve des papiers au nom de Monsieur Y... Ahmed, tels que des relevés bancaires. J'y trouve également des relevés bancaires au nom de Monsieur D... Aissa, des papiers d'assurance maladie au nom de Monsieur F... Lahoucine, une déclaration d'impôts 2006 au nom de Monsieur A... Omar, des relevés bancaires et des relevés d'assurance maladie au nom de Monsieur X... Mohammed, plus de vingt courriers au nom de Monsieur Z... Lahoucine, domicilié chambre 13,... à Nanterre, des courriers de Monsieur H...

A... Omar, des courriers au nom de Monsieur B... Ali, une taxe professionnelle au nom de Monsieur X... Ali, étant ici précisé que toutes ces personnes sont domiciliées au... à Nanterre », pour en déduire que Monsieur X... héberge chez lui, en infraction avec les termes de son bail, plusieurs personnes qui se domicilient chez lui, que, contrairement à ce qu'il soutient, il ne se contente pas d'héberger parfois son fils Ali, que même si Mohammed C... est une autre identité de Monsieur X... (attestation produite sur cette concordance d'identité), il demeure que les noms de plusieurs autres personnes hébergées chez lui ont été notés par l'huissier, que comme l'a exactement retenu le premier juge, le fait pour Monsieur X... d'autoriser de manière régulière l'occupation de la chambre par des tiers, sous forme de prêt ou de sous-location, à titre gratuit ou onéreux, constitue un manquement suffisamment sérieux et grave aux obligations du bénéficiaire du droit au maintien dans les lieux pour caractériser un occupant de mauvaise foi, sans relever les éléments de preuve établissant l'existence de prêt ou de sous-location à titre gratuit ou onéreux, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1134 du Code civil et 4 et suivants de la loi du 1er septembre 1948 ;

ALORS DE TROISIEME PART QU'il résulte de l'article 4n de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux baux soumis à la loi du 1er septembre 1948, qu'est réputée non-écrite toute clause qui interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ; qu'il résulte de l'article 9 du contrat de bail du 16 novembre 1974, que « le preneur s'oblige à occuper les lieux personnellement et ne pouvoir en aucun cas sous-louer, meublé ou non-meublé, même gratuitement, tout ou partie des lieux loués, ni céder son droit à la présente location » ; que le locataire peut librement héberger des personnes dès lors qu'il occupe les lieux personnellement, sans les sous-louer ou les prêter ; qu'en se contentant de relever qu'il résulte d'un constat du 14 février 2008 que l'huissier a constaté, dans la chambre n° 13 :

« Dans cet appartement se trouvent en réalité trois chambres : une, dortoir, avec quatre couchages et des effets d'hommes, soit pendus, soit placés dans des sacs ; d'autres sacs sont fermés à l'aide de cadenas que je n'ouvre pas, une autre chambre fermée avec un couchage et, plus loin, une autre chambre avec une cuisine où se trouvent des papiers au nom de Monsieur C... Mohammed ; l'adresse de domiciliation est « 2ème étage, L13,... à Nanterre » ; qu'il s'agit notamment de factures EDF du 20 mars 2007, d'octobre 2007 de Gaz de France, également au nom de Monsieur C...

Mohammed du 30 octobre 2007 ; que dans la chambre dortoir, je trouve des papiers au nom de Monsieur Y... Ahmed, tels que des relevés bancaires. J'y trouve également des relevés bancaires au nom de Monsieur D... Aissa, des papiers d'assurance maladie au nom de Monsieur F... Lahoucine, une déclaration d'impôts 2006 au nom de Monsieur A... Omar, des relevés bancaires et des relevés d'assurance maladie au nom de Monsieur X... Mohammed, plus de vingt courriers au nom de Monsieur Z... Lahoucine, domicilié chambre 13,... à Nanterre, des courriers de Monsieur H...

A... Omar, des courriers au nom de Monsieur B... Ali, une taxe professionnelle au nom de Monsieur X... Ali, étant ici précisé que toutes ces personnes sont domiciliées au... à Nanterre », pour en déduire que Monsieur X... héberge chez lui, en infraction avec les termes de son bail, plusieurs personnes qui se domicilient chez lui, que, contrairement à ce qu'il soutient, il ne se contente pas d'héberger parfois son fils Ali, que même si Mohammed C... est une autre identité de Monsieur X... (attestation produite sur cette concordance d'identité), il demeure que les noms de plusieurs autres personnes hébergées chez lui ont été notés par l'huissier, que comme l'a exactement retenu le premier juge, le fait pour Monsieur X... d'autoriser de manière régulière l'occupation de la chambre par des tiers, sous forme de prêt ou de souslocation, à titre gratuit ou onéreux, constitue un manquement suffisamment sérieux et grave aux obligations du bénéficiaire du droit au maintien dans les lieux pour caractériser un occupant de mauvaise foi, la Cour d'appel, qui a simplement constaté l'hébergement par l'exposant de plusieurs personnes à son domicile et qui décide que le fait pour l'exposant d'autoriser de manière régulière l'occupation de la chambre par des tiers, sous forme de prêt ou de sous-location, à titre gratuit ou onéreux, constitue un manquement suffisamment grave et sérieux aux obligations du bénéficiaire du droit au maintien dans les lieux pour caractériser un occupant de mauvaise foi et justifier la déchéance du droit au maintien dans les lieux et donc l'expulsion de l'exposant, n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses constatations, dont il s'évinçait qu'aucune preuve d'un prêt ou d'une sous-location n'était rapportée, et elle a violé les articles 1134 du Code civil et 4 et suivants de la loi du 1er septembre 1948 ;

ALORS ENFIN QUE les clauses d'un bail ne peuvent, en vertu de l'article 8. 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, avoir pour effet de priver le preneur de la possibilité d'héberger des proches ; qu'en se contentant de relever d'un constat du 14 février 2008 que l'huissier a constaté, dans la chambre n° 13 : « Dans cet appartement se trouvent en réalité trois chambres : une, dortoir, avec quatre couchages et des effets d'hommes, soit pendus, soit placés dans des sacs ; d'autres sacs sont fermés à l'aide de cadenas que je n'ouvre pas, une autre chambre fermée avec un couchage et, plus loin, une autre chambre avec une cuisine où se trouvent des papiers au nom de Monsieur C...

Mohammed ; l'adresse de domiciliation est « 2ème étage, L13,... à Nanterre » ; qu'il s'agit notamment de factures EDF du 20 mars 2007, d'octobre 2007 de Gaz de France, également au nom de Monsieur C... Mohammed du 30 octobre 2007 ; que dans la chambre dortoir, je trouve des papiers au nom de Monsieur Y... Ahmed, tels que des relevés bancaires. J'y trouve également des relevés bancaires au nom de Monsieur D... Aissa, des papiers d'assurance maladie au nom de Monsieur F... Lahoucine, une déclaration d'impôts 2006 au nom de Monsieur A...

Omar, des relevés bancaires et des relevés d'assurance maladie au nom de Monsieur X... Mohammed, plus de vingt courriers au nom de Monsieur Z... Lahoucine, domicilié chambre 13,... à Nanterre, des courriers de Monsieur H... A... Omar, des courriers au nom de Monsieur B... Ali, une taxe professionnelle au nom de Monsieur X... Ali, étant ici précisé que toutes ces personnes sont domiciliées au... à Nanterre », pour en déduire que Monsieur X... héberge chez lui, en infraction avec les termes de son bail, plusieurs personnes qui se domicilient chez lui, que, contrairement à ce qu'il soutient, il ne se contente pas d'héberger parfois son fils Ali, que même si Mohammed C... est une autre identité de Monsieur X... (attestation produite sur cette concordance d'identité), il demeure que les noms de plusieurs autres personnes hébergées chez lui ont été notés par l'huissier, que comme l'a exactement retenu le premier juge, le fait pour Monsieur X... d'autoriser de manière régulière l'occupation de la chambre par des tiers, sous forme de prêt ou de sous-location, à titre gratuit ou onéreux, constitue un manquement suffisamment sérieux et grave aux obligations du bénéficiaire du droit au maintien dans les lieux pour caractériser un occupant de mauvaise foi, les juges du fond qui n'ont caractérisé aucune convention à titre onéreux ou à titre gratuit, mais simplement constaté l'hébergement de proches de l'exposant, comme ce dernier le faisait valoir, ne pouvaient considérer que l'exposant était de mauvaise foi sans porter atteinte à sa vie privée et à son droit d'héberger à son domicile toute personne de son choix et par là même violer l'article 8. 1 de la Convention Européenne des droits de l'homme ;