Landlord Appeal Regarding Damages for Uninhabitable Apartment Defects

R. G : 10/ 00375

COUR D'APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRET DU 25 Août 2011

Décision du Tribunal d'Instance de VILLEURBANNE

Au fond

du 26 novembre 2009

RG : 1109000483

ch no

SCI 10 HYPPOLYTE KAHN

C/

X...

APPELANTE :

La SCI 10 RUE HYPPOLYTE KAHN

ayant pour mandataire de gestion la Régie CARRET

185 avenue Jean Jaurès

69150 DECINES

représentée par la SCP BAUFUME-SOURBE, avoués à la Cour

assistée de Me Roxane DIMIER, avocat au barreau de LYON

substituée par Me BEAUD, avocat

INTIMÉE :

Madame Amal X...

née le 28 Août 1980 à SAINT ETIENNE (42)

...

69100 VILLEURBANNE

représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avoués à la Cour

assistée de Me Nathalie PEQUIGNOT, avocat au barreau de LYON

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2010/ 003004 du 11/ 02/ 2010 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de LYON)

Date de clôture de l'instruction : 08 Novembre 2010

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 Avril 2011

Date de mise à disposition : le 7 Juin 2011, prorogé au 25 Août 2011

Audience présidée par Catherine ZAGALA, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assistée pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Pascal VENCENT, président

-Dominique DEFRASNE, conseiller

-Catherine ZAGALA, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

La SCI 10 rue Hippolyte KAHN a donné à bail à madame X... un logement situé ..., par acte du 15 juin 2004 prévoyant le paiement d'un loyer mensuel de 330, 00 euros outre 15, 00 euros au titre des provisions pour charges.

Monsieur Y... désigné en qualité d'expert par ordonnance de référé du 16 octobre 2008 aux fins de déterminer les causes des désordres constatés dans l'appartement, les travaux à mettre en oeuvre et chiffrer les préjudices subis, a déposé son rapport le 19 décembre 2008.

Par acte du 3 mars 2008, madame X... a fait citer la régie CARRET SARL en qualité de mandataire de la SCI 10 RUE HYPPOLYTE KAHN aux fins de voir constater les troubles de jouissance subis et en obtenir l'indemnisation par l'allocation de la somme de 11. 064, 19 euros.

Elle a quitté les lieux le 13 novembre 2008.

Vu la décision rendue le 26 novembre 2009 par le juge des référés du tribunal d'instance de VILLEURBANNE ayant :

- condamné la SCI 10 RUE HIPPOLYTE KAHN ayant pour mandataire la régie CARRET SARL à verser à madame X... la somme de 6. 000, 00 euros en réparation de son préjudice,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Vu l'appel formé le 18 janvier 2010 par la SCI 10 RUE HIPPOLYTE KAHN,

Vu les conclusions de madame Amal X... signifiées le 21 juillet 2010,

Vu les conclusions de la SCI 10 RUE HIPPOLYTE KAHN signifiées le 28 octobre 2010,

Vu l'ordonnance de clôture du 8 novembre 2010.

La SCI 10 RUE HIPPOLYTE KAHN demande à la cour, réformant le jugement entrepris :

- de constater sa bonne foi et les propres carences de madame X...

- de dire qu'il n'y a pas lieu à indemnisation de madame X...,

- de débouter madame X... de ses demandes incidentes,

- de condamner madame X... à lui payer la somme de 2. 000, 00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Madame Amal X... demande à la cour :

- de constater les troubles de jouissance subis et en conséquence de confirmer le jugement critiqué en ce qu'il a retenu l'entière responsabilité du bailleur au titre des désordres constatés,

- de réformer la décision sur le montant alloué et de condamner le bailleur à lui payer la somme de 11. 064, 19 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte des constatations faites par l'expert et des photos annexées dans son rapport, que le logement occupé par madame X... présentait les désordres suivants :

Dans la cuisine :

Fermeture du châssis cassée, pieds d'huisserie dégradés par l'humidité, peintures des huisseries et boiseries écaillées par les condensations.

Dans la douche :

Faïences décollées, cloisons autour du bac à douche pourries par les moisissures ; humidité relative 100 %, planchéiage sur lambourdes support du carrelage à proximité du bac à douche pourri par les apports d'eau constants (développement fongique), peintures murales écaillées suite aux condensations importantes non évacuées laissant apparaître les peintures anciennes.

Dans les WC :

Planchéiage support du carrelage pourri par l'attaque fongique, peinture écaillée, traces d'infiltration d'eau usée au droit de la chute en fonte provenant de l'étage supérieur.

Dans le séjour :

Affaissement du sol en angle du séjour et de la cloison, mitoyens avec la douche.

La nature et l'ampleur de ces désordres conduisent à conclure que ce logement ne répond pas aux critères d'habitabilité et qu'il se trouve en l'état impropre à sa destination.

L'analyse de l'expert l'a conduit à retenir que ces désordres provenaient de :

- l'absence d'étanchéité aux sols de la salle d'eau et du WC et l'absence de protection des parois dégradées par l'humidité permanente,

- l'absence d'isolation du logement,

- l'absence d'une ventilation mécanique contrôlée dans le logement permettant un assainissement permanent du logement, notamment en période hivernale,

- la présence de condensations dans les pièces humides générant des moisissures,

- la présence de peintures au plomb mises à nu par écaillage des peintures plus récentes due aux condensations et à l'humidité relative permanente dans ce logement.

Comme l'a souligné le premier juge, l'expert n'a pas ignoré les conséquences du dégât des eaux survenu en 2008. S'il n'a pas exclu que les infiltrations d'eau consécutives à ce sinistre aient participé à la survenance des désordres, il a mis en évidence que la conception de l'appartement était à l'origine de leur ampleur, notamment en raison du manque d'isolation, de l'absence de ventilation, de l'absence d'étanchéité des sols et de protection des cloisons conformément à la législation.

Il convient de relever par ailleurs que si le dégât des eaux n'est pas imputable à la SCI 10 RUE HIPPOLYTE KAHN, il lui appartenait indépendament de la prise en charge du sinistre par une compagnie d'assurance de faire les travaux nécessaires pour faire cesser les causes des infiltrations et limiter ainsi les désordres.

Or, ainsi que l'a relevé le premier juge, la SCI 10 RUE HIPPOLYTE KAHN a été avisée dès le mois d'avril 2006 par un courrier circonstancié de l'association villeurbannaise pour le droit au logement, de l'état du logement et de la nécessité de procéder à des travaux pour remédier à son indécence.

Le service d'hygiène et de la santé publique de la ville de Villeurbanne a en outre effectué une visite du logement les 4 et 5 mai 2006, a constaté les désordres et en a avisé le gestionnaire du logement en lui indiquant les travaux à réaliser.

Les travaux confiés en juillet 2006 à l'entreprise " LE RADIATEUR DECINNOIS " consistant à poser un joint en silicone autour du bac de douche et du lavabo et à changer le mélangeur et la douchette, n'étaient pas de nature à remédier aux désordres affectant le logement.

Ces désordres ne peuvent être imputés à madame X... à qui il ne peut être reproché une mauvaise utilisation de la douche et un souci d'économiser l'énergie en limitant l'ouverture des fenêtres durant l'hiver, les éléments susvisés ayant mis en évidence une conception défaillante de l'appartement loué.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la décision critiquée doit être confirmée en ce qu'elle a retenu que le bailleur avait méconnu l'obligation d'entretien des lieux loués mise à sa charge par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et que sa responsabilité devait être engagée à ce titre.

Le premier juge a fait une exacte appréciation du préjudice subi par madame X... jusqu'à son départ en octobre 2008 en lui accordant la somme de 6. 000, 00 euros à titre de dommages et intérêts.

Il convient donc de confirmer le jugement critiqué en toutes ses dispositions.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Déclare la SCI 10 RUE HIPPOLYTE KAHN recevable en son appel,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Déboute la SCI 10 RUE HIPPOLYTE KAHN de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI 10 RUE HIPPOLYTE KAHN aux dépens qui seront recouvrés comme il est prévu en matière d'aide juridictionnelle.

La greffière Le président.