Co-Owners Challenge Common Charge Allocation and Work Contract Approval

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 7 septembre 2010), que Mmes Janine X... et Renée Y..., épouse X..., propriétaires indivises d'un lot dans une résidence en copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation des décisions 1, 4 et 12 de l'assemblée générale du 13 octobre 2007 ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant retenu qu'il résultait des articles 4- I et 7A 2° du règlement de copropriété que la totalité du terrain bâti et non bâti était une partie commune générale et que les impôts y afférents étaient des charges communes générales, que les parties communes spéciales aux bâtiments A et A'n'étaient pas distinguées selon les cages d'escalier mais étaient communes à l'ensemble du bâtiment et qu'elles comprenaient notamment les escaliers, la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'effectuer une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 1134 du code civil ;

Attendu que pour rejeter la demande tendant à l'annulation de la décision n° 12, l'arrêt retient que c'est à raison que le premier juge a relevé que la résolution critiquée qui avait indiqué que le coût des travaux serait réparti selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense, ne définissait pas, en l'état, une répartition contraire au règlement de copropriété, cette répartition demandant simplement à être précisée en fonction des éléments définitifs portés à la connaissance des copropriétaires ;

Qu'en statuant ainsi, sans préciser si la répartition votée devait être calculée au prorata des fractions des parties communes spéciales affectées à chaque lot, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté Mmes X... de leur demande tendant à l'annulation de la décision n° 12 de l'assemblée générale du 13 octobre 2007, l'arrêt rendu le 7 septembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Pau, autrement composée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Glycines aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Glycines à payer à Mmes X... la somme de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit octobre deux mille onze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Blanc et Rousseau, avocat aux Conseils pour Mmes X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mesdames Z... et X... de leur demande d'annulation de la résolution n° 1, adoptée le 13 octobre 2007 par l'assemblée générale de la copropriété de la Résidence les Glycines, copropriété comportant deux bâtiments, un bâtiment A comprenant deux entrées et deux escaliers, et un bâtiment B comprenant une entrée et un escalier, résolution ayant approuvé des comptes qui répartissaient entre tous les copropriétaires les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun de tous les bâtiments ;

Aux motifs qu'il résultait du règlement de copropriété que la totalité du terrain bâti et non bâti était une partie commune générale et que les impôts y afférents étaient des charges communes générales ; que les parties communes spéciales aux bâtiments A et A'n'étaient pas distinguées selon les cages d'escalier mais étaient communes à l'ensemble du bâtiment ; qu'elles comprenaient notamment les escaliers ; qu'ainsi le syndic, dans la présentation des comptes, n'avait fait que rendre compte de façon régulière des règles applicables tant par la loi que par le règlement de copropriété ;

Alors que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; que toute clause contraire est réputée non écrite ; que la cour d'appel n'a pas recherché, contrairement à ce qui lui était demandé, si les charges litigieuses (électricité, menues réparations, ravalement de certaines cages d'escalier, taxe foncière ) correspondaient à des services collectifs ou à des frais entraînés par les éléments d'équipement commun et si elles présentaient une utilité pour les lots de Mesdames Z... et X..., situés dans l'un des bâtiments de la copropriété (manque de base légale au regard des articles 10, alinéa 1, et 43 de la loi du 10 juillet 1965).

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mesdames Z... et X... de leur demande d'annulation de la résolution n° 12 relative au « choix du maître d'oeuvre pour travaux de mise hors d'eau des caves du bâtiment B » ;

Aux motifs qu'il était exact que l'article 4 III du règlement de copropriété stipulait que les gouttières, tuyaux de descente et d'écoulement des eaux pluviales étaient parties communes spéciales au bâtiment B ; mais qu'en l'état des informations sur la cause et l'origine des désordres et leurs conséquences sur la prise en charge des travaux, la résolution critiquée qui avait indiqué que le coût des travaux serait réparti selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense, ne définissait pas, en l'état, une répartition contraire au règlement de copropriété, cette répartition demandant simplement à être précisée en fonction des éléments définitifs portés à la connaissance des copropriétaires ;

Alors 1°) que la cour d'appel n'a pas répondu aux conclusions de Mesdames Z... et X... qui, pour demander l'annulation de la résolution n° 12, soutenaient que, conformément au règlement de copropriété, seuls pouvaient prendre part au vote les copropriétaires du bâtiment B (violation de l'article 455 du code de procédure civile) ;

Alors 2°) que l'article 7B du règlement de copropriété range parmi les charges communes spéciales aux copropriétaires de chacun des bâtiments les réparations intéressant les parties communes de ces bâtiments et stipule que ces charges communes spéciales seront à la charge de tous les copropriétaires intéressés au prorata des fractions des parties communes spéciales affectées à chaque lot ; que la résolution n° 12 « précise que le coût des travaux sera réparti selon les millièmes, attachés aux lots concernés par la dépense sur la base des tantièmes communs généraux » et non pas spéciaux ; qu'en ayant néanmoins refusé d'annuler la résolution n° 12, la cour d'appel a violé les articles 7B du règlement de copropriété et 1134 du code civil.