Condominium Charge Calculation Upheld Based on Prior Rulings and Lack of Timely Appeal

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que les charges dont le syndicat demandait payement étaient fondées sur les procès verbaux de deux assemblées générales des 5 février 2005 et 24 novembre 2006 et retenu que cette répartition ne contrevenait pas aux dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 puisque les charges avaient été établies conformément aux éléments de calcul résultant de l'arrêt de la cour d'appel d'Agen du 3 mai 1989 ayant décidé que la clé de répartition préconisée par l'expert serait appliquée à compter du 20 mai 1986, la cour d'appel, qui n'a pas appliqué les dispositions initiales du règlement de copropriété et qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre octobre deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Brouchot, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné M. et Mme X... à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Sunset la somme de 36.296,97 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2008 ;

AUX MOTIFS QUE les charges sollicitées par le syndicat des copropriétaires sont fondées sur des procès-verbaux des assemblées générales des 5 février 2005 et 24 novembre 2006 ; qu'il convient de constater d'une part que ces procès-verbaux de délibération de l'assemblée générale n'ont pas fait l'objet de recours dans le délai légal, et que ces décisions sont donc exécutoires ; que pour s'opposer au paiement de ces charges, l'intimé soutient que les sommes sollicitées sont calculées sur des bases de calcul contraires aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, en ce que la clé de répartition des charges doit être réputée non écrite, puisqu'il résulte du rapport d'expertise que les charges communes ont été calculées depuis l'origine de la copropriété sur la base de tantièmes inégalitaires et erronés ; qu'or, il ressort de la lecture du procès-verbal de l'assemblée générale du 12 décembre 2008 que les copropriétaires ont voté à l'unanimité une nouvelle répartition des tantièmes, mais le procès-verbal spécifie que cette nouvelle répartition constituera la nouvelle loi commune des copropriétaires, et qu'elle autorise le syndic à ne plus appeler les charges de copropriété qu'en proportion des nouveaux tantièmes des lots, tel que défini dans le rapport d'expertise ; que cela signifie donc que la nouvelle répartition des tantièmes ne vaut que pour l'avenir et qu'elle est sans aucune influence sur les périodes passées, et que l'assemblée générale n'a ni envisagé ni voté un rétablissement des répartitions de charges déjà faite en fonction de la nouvelle grille de répartition ; que contrairement à ce que soutient le copropriétaire intimé, le calcul des charges sollicitées sur le fondement de deux procès-verbaux des assemblées générales définitives ne contrevient pas aux dispositions d'ordre public édictées par l'article 10 de la loi susvisée, puisque ces comptes ont fait l'objet d'une part d'une approbation par l'assemblée générale des copropriétaires, et que d'autre part il résulte des éléments communiqués que les charges sollicitées ont été établies conformément aux éléments de calcul résultant de l'arrêt de la cour d'appel d'Agen du 3 mai 1989, cette décision disposant que la clé de répartition préconisée par l'expert Z... et reprise par l'expert A... serait appliquée à compter du jugement du 20 mai 1986 ; qu'en conséquence, le calcul des charges ayant fait l'objet de ces deux procès-verbaux des assemblées générales ne contrevient pas aux dispositions d'ordre public de la loi, puisqu'il est conforme à une décision judiciaire exécutoire ;

ALORS, D'UNE PART, QUE les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, en fonction de la consistance, de la superficie et de la situation des lots ; que toute clause contraire à cette répartition est réputée non écrite ; que la répartition initiale des charges de l'immeuble Le Sunset n'ayant pas été établie en fonction des critères légaux est entachée d'une nullité absolue et est censée n'avoir jamais existé, de sorte qu'en statuant come elle l'a fait, la Cour d'appel a violé les articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ALORS, D'AUTRE PART, QU' en s'abstenant de répondre aux conclusions par lesquelles M. et Mme X... invoquaient la nullité, avec effet rétroactif, de la clause de répartition des charges établie à l'origine, pour non respect des critères légaux, la Cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs, violant ainsi l'article 455 du Code de procédure civile.