Landlord's Impossibility of Specific Performance Due to Subdividing Leased Cellar

.06/09/2011

ARRÊT No11/324

NoRG: 09/00562

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

2eme Chambre Section 2

ARRÊT DU SIX SEPTEMBRE DEUX MILLE ONZE

APPELANT(E/S)

SCI JKM

57 rue des Filatiers

31000 TOULOUSE

représentée par la SCP RIVES PODESTA, avoués à la Cour

assistée de Me Marie-Jacques MAYS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME(E/S)

SARL BUILDING

16 allée des Acacias

31500 TOULOUSE

représenté par la SCP CANTALOUBE-FERRIEU CERRI, avoués à la Cour

assisté de la SCP DUSAN- BOURRASSET, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 01 Février 2011 en audience publique, devant la Cour composée de :

V. SALMERON, faisant fonction de président

A. ROGER, conseiller

P. DELMOTTE, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M. MARGUERIT

ARRET :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par V. SALMERON, faisant fonction de président, et par M. MARGUERIT, greffier de chambre.

*

Faits, Procédure, Moyens et prétentions des parties :

Attendu que par acte sous seing privé du 4 décembre 1991, M. et Mme A..., aux droits desquels se trouve la SCI JKM(la SCI), ont consenti à la SARL Building (la SARL) un bail commercial, afférent à un local situé 57, rue des Filatiers, à Toulouse, pour une durée de neuf ans ; que le bail a été renouvelé à compter du 1er octobre 2001.

Attendu que par jugement du 20 septembre 2006, le juge des loyers commerciaux a fixé la valeur locative des lieux à la somme annuelle de 7260 euros, en raison de l'absence de mise à disposition d'une cave qui faisait partie de l'assiette du bail, cette somme devant être portée à 8280 euros par an à compter de la mise à disposition de cette cave.

Attendu que par jugement du 5 janvier 2009, le tribunal de grande instance de Toulouse a dit que la SCI est tenue de délivrer à la SARL, le local à usage de cave dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, condamné la SCI au paiement d'une somme de 1380 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance outre celle de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et a assorti sa décision de l'exécution provisoire .

Attendu que par déclaration du 3 février 2009, la SCI a relevé appel de cette décision.

Que par ordonnance du 18 mars 2009, le Premier Président de cette cour a arrêté l'exécution provisoire du jugement mais seulement en ses dispositions relatives à la délivrance sous astreinte du local à usage de cave.

Attendu que par conclusions du 18 août 2010, la SCI demande à la cour d'infirmer le jugement, de constater que le bailleur est dans l'impossibilité de délivrer la cave, de dire n'y avoir lieu à dommages et intérêts, le juge des loyers commerciaux ayant tenu compte de la différence de superficie dans la fixation du prix du bail renouvelé, d'ordonner la restitution de la somme de 1380 euros et de condamner la SARL à lui payer la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile .

Qu'exposant que la société locataire n'a jamais utilisé la cave, qui était inaccessible par son local commercial, la SCI indique que par suite de travaux de rénovation, cette cave a été divisée en trois box, loués séparément à trois locataires, bénéficiaires d'un bail à usage d'habitation de sorte qu'elle est dans l'impossibilité de délivrer ce local ; que cette cave étant désormais louée à un tiers, elle ne peut être contrainte à la délivrer à la SARL, le défaut de l'obligation de faire ne pouvant se résoudre qu'en dommages et intérêts.

Que tout en soulignant que le loyer dû par la SARL n'a jamais intégré la mise à disposition de la cave, l'augmentation du loyer résultant simplement de la révision triennale, la SCI considère que la SARL ne subit aucun trouble de jouissance.

Attendu que par conclusions du 28 juillet 2009, la SARL demande à la cour de confirmer le jugement sauf à lui allouer la somme de 5580 euros à titre de dommages et intérêts outre la somme complémentaire de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile .

Qu'elle se prévaut du caractère indivisible du bail qui comprenait la cave à laquelle elle pouvait accéder et dont elle n'a jamais renoncé à l'usage ; que tout en soulignant que la délivrance de la cave n'est pas impossible puisque qu'il s'agit d'une simple difficulté d'exécution résultant de ce que la SCI a reloué ce local à des tiers au mépris de la loi des parties, elle invoque la difficulté de céder un fonds de commerce en l'absence de local de stockage et l'existence d'un préjudice de jouissance.

Attendu que la clôture de l'instruction du dossier est intervenue le 31 août 2010.

Motifs :

Attendu qu'il ressort du contrat de bail signé le 4 décembre 1991 que la cave litigieuse fait partie intégrante de l'assiette du bail, peu important que la société locataire n'en ait pas fait usage pendant plusieurs années ; que la SARL, qui était libre de jouir de la cave comme elle l'entendait, n'a jamais renoncé à l'usage de cette cave et en a réclamé expressément au bailleur la mise à disposition par courrier recommandé avec accusé de réception du 6 juillet 2007.

Attendu que si le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et a contrevenu aux clauses du bail, en procédant à des travaux de réaménagement de la cave, consistant dans la création de trois box, et en donnant en location ces trois emplacements à des tiers, l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance ne peut être sanctionnée en l'espèce que par une condamnation à des dommages et intérêts conformément à l'article 1142 du code civil ; qu'en effet, l'impossibilité de délivrer en nature la cave résulte du fait même d'avoir loué la cave à des tiers .

Attendu qu'à cet égard, non seulement la société locataire, qui exploite un magasin de prêt à porter, est privée de la possibilité d'utiliser la cave comme local de stockage mais encore la valeur du fonds de commerce s'en trouve diminuée ; que compte tenu de ces éléments, le préjudice de jouissance de la SARL sera évalué à la somme de 3000 euros au paiement de laquelle la SCI sera condamnée avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

PAR CES MOTIFS :

Infirme le jugement ;

Constate l'impossibilité pour la SCI JKM de délivrer à la SARL Building la cave, faisant partie de l'objet du bail ;

La condamne en conséquence à payer à la SARL Building la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI JKM, la condamne à payer à la SARL Building la somme de 1500 euros ;

Condamne la SCI JKM aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la SCP Cantaloube Ferrieu Cerri, avoué à la cour.

Le Greffier, Le Président,

Martine MARGUERIT Valérie SALMERON