Property Owner's Right to Residential Conversion Upheld Against Descriptive Division Record

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu les articles 8 de la loi du 10 juillet 1965, 2 et 3 du décret du 17 mars 1967 ;

Attendu qu'un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 15 janvier 2010), que M. X... a acquis le 16 septembre 2005 les lots n° 131 et 132 d'un ensemble immobilier dont le règlement de copropriété - état descriptif de division avait été établi le 5 avril 1968 ; que ces lots étaient issus de la subdivision du lot n° 130 selon état descriptif de division modificatif du 25 mai 1971 qui les désignait comme local à usage d'entrepôt ; que M. X... les ayant affectés à l'habitation, le syndicat des copropriétaires Le Christina à Nice l'a assigné afin qu'il les rétablisse sous astreinte dans leur état primitif ;

Attendu que, pour accueillir la demande du syndicat des copropriétaires, l'arrêt retient qu'un acte modificatif portant nouvel état descriptif de division postérieurement au règlement de copropriété, c'est à dire après la naissance de la copropriété, dès lors qu'il n'est pas contesté par les copropriétaires et qu'il est publié, s'impose aux copropriétaires ayant acquis postérieurement à la publication dudit acte, d'autant que ce modificatif à l'état descriptif de division a été réalisé à l'initiative de l'auteur de M. X... qui a procédé à la division du lot 130 initial ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la publication postérieurement au règlement de copropriété d'un nouvel état descriptif de division non contesté ne lui donne pas valeur contractuelle, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 janvier 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires Le Christina à Nice aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires Le Christina à Nice à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires Le Christina à Nice ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept septembre deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Blanc et Rousseau, avocat aux conseils pour M. X...

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir accueilli la demande du syndicat des copropriétaires « Le Christina » relative aux lots n°131 et 132 de la copropriété et condamné Monsieur X... à remettre en leur état initial ces lots à usage d'entrepôts,

Aux motifs que s'il était vrai que l'état descriptif de division établi lors de la construction ou de l'aménagement de l'ouvrage destiné à constituer une copropriété n'avait pas de caractère contractuel, cette évidence n'avait de sens que parce qu'un tel descriptif était réalisé hors du champ contractuel dont l'acte fondateur était le règlement de copropriété ; qu'en revanche, un acte modificatif portant nouvel état descriptif de division postérieurement au règlement de copropriété, dès lors qu'il n'était pas contesté par les copropriétaires et était publié, s'imposait aux copropriétaires ayant acquis postérieurement à la publication de l'acte, d'autant que le modificatif de l'état descriptif de division avait été réalisé à l'initiative de son auteur ayant procédé à la division du lot n°130 ; qu'il résultait de cet état descriptif modificatif du 25 mai 1971 opposable à Monsieur X... que chacun des lots litigieux 131 et 132 était un local à usage d'entrepôt ; que le règlement de copropriété prévoyait que tout ce qui contribuait à l'harmonie de l'immeuble ne pourrait être modifié bien que constituant une propriété exclusive, sans le consentement de la majorité des propriétaires délibérants ; que Monsieur X... avait transformé, après avoir effectué d'importants travaux, les lots 131 et 132 à usage d'entrepôts en créant quatre appartements à usage d'habitation sans la moindre autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ; que sans qu'il soit besoin d'établir que ces travaux portaient atteinte aux droits des copropriétaires et à la destination de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires entendait à bon droit voir ordonner la remise des lieux en leur état initial ;

Alors que 1°) l'état descriptif de division, dressé seulement pour les besoins de la publicité foncière, est dépourvu de caractère contractuel ; qu'en ayant énoncé qu'un nouvel état descriptif de division établi postérieurement au règlement de copropriété avait une telle valeur contractuelle, la cour d'appel a violé les articles 8 de la loi du 10 juillet 1965, 2 et 3 du décret du 17 mars 1967 ;

Alors que 2°) chaque copropriétaire peut user et jouir librement des parties privatives et des parties communes dès lors qu'il ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble, quelles que puissent être les stipulations du règlement de copropriété ; qu'en énonçant qu'il n'était pas besoin d'établir que les travaux litigieux portaient atteinte aux droits des copropriétaires et à la destination de l'immeuble, la cour d'appel a violé l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Alors, en tout état de cause, que 3°) la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé en quoi les travaux effectués par Monsieur X... portaient atteinte à l'harmonie de l'immeuble, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965.