Lease Renewal Refusal Based on Tenant Age and Transfer Option Requirements

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 16 octobre 2009), que Mme X... a délivré, le 28 juin 2005, en qualité de bailleresse, aux époux Y... deux avis de refus de renouvellement, à effet au 31 décembre 2006, des deux baux ruraux à long terme de dix-huit années qui leur avaient été consentis à compter du 1er janvier 1989 ;

Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt de valider ces avis et d'ordonner leur expulsion alors, selon le moyen, que la faculté de cession au profit du preneur ayant reçu au cours d'un bail à long terme, un congé en raison de son âge, doit, à peine de nullité, figurer dans le congé ; qu'en retenant, pour écarter la nullité de ce congé, que cette mention était exclue par l'article L. 416-1 du code rural dans le cadre des baux à long terme quand l'article L. 411-64 du code rural ne comporte à cet égard aucune règle particulière et, rédigé en termes généraux, s'applique quelle que soit la durée du bail, les juges du fond ont violé par fausse interprétation les articles L. 416-1 et L. 411-64 du code rural ;

Mais attendu qu'ayant constaté que les preneurs avaient atteint l'âge de la retraite et retenu à bon droit qu'il se déduisait de la combinaison des articles L. 416-1 et L. 416-8 du code rural, que les dispositions des alinéas 4 et 5 de l'article L. 411-64 du code rural relatives au droit de reprise n'étaient pas applicables à l'acte par lequel les parties exerçaient la faculté de refuser le renouvellement du bail à long terme à l'expiration de celui-ci, à raison de l'âge du preneur, telle que prévue à l'alinéa 4 de l'article L. 416-1 du code rural, la cour d'appel en a exactement déduit que les congés étaient valables ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux Y... aux dépens ;

Vu les articles 37, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1990 et 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y... à verser à la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux Y... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Foussard, avocat aux Conseils pour M. et Mme Y....

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a refusé d'annuler les congés du 28 juin 2005, ordonné l'expulsion de Monsieur et Madame Y... sous astreinte et mis à leur charge une indemnité d'occupation ;

AUX MOTIFS QU'« il résulte des dispositions de l'article L. 416-1 du code rural que, lorsque, comme en l'espèce, le preneur a atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles, chacune des parties peut refuser le renouvellement du bail à long terme, sans être tenue de remplir les conditions énoncées à la section VIII du chapitre 1er du titre I du livre IV du code rural, intitulée « droit au renouvellement et droit de reprise» ; qu'il résulte des dispositions de l'article L 416-8 du code rural que celles du chapitre premier (à l'exception de l'article L. 411-58 du code rural, alinéas 2 à 4) du titre I du livre IV du code rural sont applicables aux baux à long terme conclus dans les conditions du chapitre VI (intitulé « dispositions particulières aux baux à long terme »)en tant qu'elles ne sont pas contraires aux dispositions du dit chapitre ; qu'il se déduit des dispositions ainsi rappelées que celles des alinéas 4 et 5 de l'article L.411-64 du code rural relatives au droit de reprise du bailleur ne sont pas applicables à la faculté pour chacune des parties de refuser le renouvellement du bail à long terme à l'expiration de celui-ci à raison de l'âge du preneur, telle que prévue à l'alinéa 4 de l'article L. 416-1 du code rural » (arrêt, p. 3, § 1 à 3) ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « s'agissant de baux à long terme, l'article L.411-64 du Code rural n'est pas applicable ; qu'en effet, son application est expressément exclue par les dispositions de l'article L. 416-1 du Code rural qui traite des baux à long terme et qui dispose in fine que le congé n'a pas à « remplir les conditions énoncées à la section VIII du chapitre VIII du chapitre I du présent titre » dans lequel est inclus l'article L.411-64 du Code rural ; qu'il importe peu que les baux litigieux prévoient une possibilité de cession, cette faculté n'ayant pas pour effet de rendre obligatoire une quelconque mention dans le congé dès lors que la loi l'exclut » (Jugement p. 3, pénultième et ultime alinéas).

ALORS QUE, la faculté de cession au profit du preneur ayant reçu au cours d'un bail à long terme, un congé en raison de son âge, doit, à peine de nullité, figurer dans le congé ; qu'en retenant, pour écarter la nullité de ce congé, que cette mention était exclue par l'article L. 416-1 du Code rural dans le cadre des baux à long terme quand l'article L. 411-64 du Code rural ne comporte à cet égard aucune règle particulière et , rédigé en termes généraux, s'applique quelle que soit la durée du bail, les juges du fond ont violé par fausse interprétation les articles L. 416-1 et L. 411-64 du Code rural.