Lease Termination Upheld, Damages Awarded for Lost Rent

R. G : 10/ 02867

Décision du

Tribunal d'Instance de ROANNE

Au fond

du 23 mars 2010

ch no

RG : 1110000069

X...

C/

Y...

Y...

COUR D'APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRET DU 21 Juin 2011

APPELANTE :

Mademoiselle Françoise Marie Odile X...

née le 29 Avril 1967 à GRANDRIS (69870)

...

42300 ROANNE

représentée par la SCP LAFFLY-WICKY, avoués à la Cour

assistée de Me Olivia HAMEL, avocat au barreau de LYON

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2010/ 016279 du 30/ 09/ 2010 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de LYON)

INTIMES :

Madame Marie-Louise Y...

...

42300 ROANNE

représentée par la SCP BRONDEL TUDELA, avoués à la Cour

assistée de Me Guillaume ROSSI, avocat au barreau de LYON

substitué par Me MENUT, avocat

Monsieur Michel Y...

...

31270 CUGNAUX

représenté par la SCP BRONDEL TUDELA, avoués à la Cour

assisté de Me Guillaume ROSSI, avocat au barreau de LYON

substitué par Me MENUT, avocat

* * * * * *

Date de clôture de l'instruction : 31 Janvier 2011

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Mai 2011

Date de mise à disposition : 21 Juin 2011

Audience présidée par Françoise CLEMENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assistée pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Pascal VENCENT, président

-Dominique DEFRASNE, conseiller

-Françoise CLEMENT, conseiller

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Suivant acte sous seing privé en date du 4 août 2006, l'indivision Y... a loué à Melle Françoise X... un local à usage d'habitation situé... moyennant un loyer révisable de 215, 00 € outre 40, 00 € par mois de provision sur charges.

Invoquant des manquements de la locataire troublant la tranquillité du voisinage, par acte d'huissier en date du 29 janvier 2010, l'indivision Y..., a fait assigner Melle X... devant le tribunal d'instance de Roanne aux fins de voir prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion de l'intéressée et de tous occupants de son chef, ainsi que de la voir condamnée au paiement d'une somme de 1. 000, 00 € à titre de dommages et intérêts et 1. 000, 00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement du 23 mars 2010, le tribunal d'instance de Roanne a :

- prononcé la résiliation du bail consenti à Melle Françoise X... par l'indivision Y... sur le logement sis... 42300,

- autorisé l'indivision Y..., représentée par Marie-Louise VAGlNAY et Michel Y..., à défaut de libération spontanée des lieux situés..., à faire procéder à l'expulsion de Melle Françoise X... et à celle de tous occupants et biens de son chef par tous voies et moyens de droit et au besoin avec l'assistance de la force publique, conformément à l'article 62 de la loi du 9 juillet 1991, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux,

- débouté l'indivision Y... de sa demande de dommage-intérêts,

- condamné Melle Françoise X... à payer à l'indivision Y..., représentée par Marie-Louise Y... et Michel VAGlNAY, la somme de 400, 00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Melle Françoise X... aux dépens.

Vu les conclusions signifiées le 21 juin 2010 par Melle Françoise X... qui conclut à la réformation de la décision du premier juge, et demande à la cour de rejeter les demandes en résiliation/ expulsion et paiement de dommages-intérêts ou indemnité de procédure présentées à son encontre,

Vu les conclusions signifiées le 24 septembre 2010 par l'indivision Y... qui conclut à la confirmation du jugement critiqué sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en dommages-intérêts et demande à la cour de condamner Melle X... à lui payer les sommes de :

-4. 236, 00 € arrêtée au 31 juillet 2010 à laquelle s'ajouteront 490, 00 € par mois de vacance supplémentaire à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice subi du fait de l'impossibilité de louer ses appartements vacants,

-1. 000, 00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS ET DÉCISION

Ainsi que l'a rappelé le premier juge par des motifs pertinents que la cour adopte, il résulte de l'article 7b de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, ainsi que de l'article 1728 du code civil, que le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Cette obligation figure également dans le bail liant les parties, à la clause n. 3. 9.

La bailleresse établit par la production d'un procès-verbal de constat d'huissier, par plusieurs mains courantes et un dépôt de plainte de voisins de la locataire, ainsi que par une pétition signée de la main de nombreux voisins de celle-ci, que Melle Françoise X... a régulièrement, depuis le mois d'avril 2007, troublé la tranquillité du voisinage : condamnation d'une partie de la cour commune par l'installation d'une barrière, encombrement de cette cour par de nombreux objets entreposés, animaux (chiens et poules) y divaguant, tapages nocturnes et diurnes, causés notamment par les aboiements de ses chiens ou des bagarres entre invités.

Melle Françoise X... a en outre été à plusieurs reprises invitée à faire cesser les troubles du voisinage qu'elle occasionnait, et notamment à libérer la cour commune de tout objet entreposé et de tous animaux, ainsi que le démontrent les courriers de la régie GERBAY en date des 23 mai 2007, 6 novembre 2007, 21 janvier 2008, 17 avril 2008, 23 juillet 2008, 29 avril 2009 et 2 juin 2009. A compter du 21 janvier 2008, ces courriers ont été adressés par lettre recommandée avec accusé de réception, valant mise en demeure pour la locataire d'avoir à respecter ses obligations contractuelles. Le procès-verbal de constat d'huissier du 2 juillet 2009 démontre que ces manquements ont perduré après ces mises en demeure, puisque la cour restait encombrée et clôturée.

Comme l'a retenu à juste titre le premier juge, les éléments produits aux débats démontrent que Melle Françoise X... ne fait pas un usage paisible des lieux qui lui ont été loués, l'intéressée ne produisant en cause d'appel aucun élément permettant de contredire la réalité des manquements qui lui sont opposés ; de tels manquements à ses obligations contractuelles justifient la résiliation du bail et son expulsion et celle de tous occupants de son chef.

Le jugement critiqué sera donc confirmé de ces chefs.

Melle X... ne conteste pas la vacance de deux appartements restés inoccupés depuis le départ de leurs précédents propriétaires dont son propre fils en 2009 ; il est manifeste que l'encombrement de la cour commune par l'intéressée et l'accueil fait aux candidats locataires par ses chiens qui s'y trouvent installés favorise les réponses négatives des visiteurs ; le préjudice subi de ce fait par le propriétaire sera justement compensé par l'octroi d'une somme de 2. 000, 00 € à titre de dommages-intérêts.

Le jugement susvisé sera donc réformé de ce chef.

L'équité et la situation économique des parties commandent enfin l'octroi à l'indivision Y... d'une somme de 600, 00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Réforme le jugement rendu par le tribunal d'instance de Roanne le 23 mars 2010 en ce qu'il a débouté l'indivision Y... de sa demande en dommages-intérêts,

Confirme le dit jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Melle Françoise X... à payer à l'indivision Y... représentée par Marie-Louise Y... et Michel Y... les sommes de :

-2. 000, 00 € à titre de dommages-intérêts,

-600, 00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne Melle Françoise X... aux dépens de première instance et d'appel et dit qu'ils seront distraits au profit de la SCP d'avoués BRONDEL ET TUDELA en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le président