Real Estate Company v. Notary: Professional Negligence and Causation in Title Flaws

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que, suivant acte reçu par M. X..., notaire, le 6 avril 1992, la SCI Olympia a acquis de M. Marc Y... une parcelle de terre venant d'une donation partage anticipée de ses parents ; que M. Z..., notaire, sollicité au mois de juin 2004 par la société Saint Erasme, nouvelle dénomination de la SCI Olympia, afin de recevoir des actes de vente en l'état futur d'achèvement des appartements construits sur le terrain acquis par la SCI Olympia, a relevé que le notaire X... avait omis d'appeler à l'acte de vente les cohéritiers réservataires du vendeur et de s'assurer ainsi de leur accord et de leur renonciation à l'exercice de l'action en revendication ou en réduction qu'ils tiennent de l'article 930 du code civil ; que les cohéritiers n'ayant pas engagé le processus de régularisation, laissant ainsi ouverte la possibilité d'une action en revendication dans le délai de trente ans, la société Saint Erasme a recherché la responsabilité professionnelle de M. X..., assuré auprès de la société Les Mutuelles du Mans assurances ;

Attendu que, pour débouter la société Saint Erasme de sa demande en dommages-intérêts dirigée contre M. X... et son assureur, l'arrêt retient qu'elle ne rapporte pas la preuve que le préjudice, dont elle réclame réparation et qui tient à l'impossibilité de donner suite aux contrats de réservation par la conclusion, en toute sécurité juridique, d'actes de vente en l'état futur d'achèvement et de conduire à son terme la construction entreprise et sa commercialisation, est la conséquence directe de la faute du notaire X..., alors que la validité des ventes était en toute hypothèse compromise par le risque né d'une possible constatation de la péremption du permis de construire du seul fait de la carence du promoteur ;

Qu'en se déterminant ainsi, après avoir énoncé que le risque pour les acquéreurs potentiels d'être confrontés à une action visant à constater la péremption du permis de construire était tout aussi dirimant que celui d'une possible action des héritiers réservataires sur le fondement de l'article 930 du code civil, ce dont il ressortait que ladite péremption n'était pas la cause exclusive du dommage invoqué par la société Saint Erasme, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 septembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Condamne M. X... et la société Les Mutuelles du Mans assurances aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et de la société Les Mutuelles du Mans assurances ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Saint Erasme

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la SARL Saint-Erasme de sa demande en dommages et intérêts dirigée contre Maître X..., notaire et son assureur la compagnie d'assurance des Mutuelles du Mans ;

AUX MOTIFS QUE suivant acte reçu par Maître X... le 6 avril 1992 la SCI Olympia a acquis de Marc Y... une parcelle de terre venant d'une donation partage anticipée de ses parents ; que Maître Z..., notaire à Ajaccio, sollicité au mois de juin 2004 par la SARL Saint-Erasme, nouvelle dénomination de la SCI Olympia, afin de recevoir des actes de vente en l'état futur d'achèvement des appartements construits sur le terrain acquis par la SCI Olympia, a relevé que le notaire X... avait omis d'appeler à l'acte de vente les héritiers réservataires du vendeur et de s'assurer ainsi de leur accord et de leur renonciation à l'exercice de l'action en revendication ou en réduction qu'ils tiennent de l'article 930 du code civil ;que les cohéritiers n'ont pas engagé le processus de régularisation, laissant ouverte la possibilité d'une action en revendication dans le délai de trente ans ; que le manquement de X... tenu de veiller à la sécurité et l'efficacité des actes qu'il reçoit est ainsi établi ; que la SARL Saint-Erasme ne rapporte pas la preuve que le préjudice dont elle réclame réparation, et qui tient à l'impossibilité de donner suite aux contrats de réservation sous-seing privé par la conclusion en toute sécurité juridique d'actes de vente en l'état futur d'achèvement et de conduire ainsi à son terme la construction entreprise et sa commercialisation, est la conséquence directe de la faute du notaire X..., alors que la validité des ventes était alors et en toute hypothèses compromise par le risque né d'une possible constatation de la péremption du permis de construire, du seul fait de la carence du vendeur ;

ALORS QUE, D'UNE PART l'arrêt attaqué constate l'inefficacité de l'acte reçu par Maître X... qui ne permet pas à la SARL Saint-Erasme de disposer des droits qu'elle a acquis ; qu'en refusant l'indemnisation du dommage qui en résulte en relevant seulement que la validité des ventes «risque » d'être compromise par la « possible » constatation de la péremption du permis de construire, la cour d'appel s'est fondée sur des motifs purement hypothétiques et n'a ainsi pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1147 du code civil ;

ALORS QUE, D'AUTRE PART la faute de la victime ne peut exonérer l'officier public de sa responsabilité que lorsqu'elle est la cause exclusive du dommage ; que l'arrêt attaqué constate que le risque « pour les acquéreurs potentiels d'être confrontés à une action visant à constater cette péremption (du permis de construire) est tout aussi dirimant que celui d'une possible action des héritiers réservataires sur le fondement de l'article 930 du code civil »(arrêt p.6 §3) ; qu'ainsi et selon les propres constations de la cour, l'éventuelle péremption du permis de construire n'était pas la cause exclusive de l'impossibilité de régulariser les actes de vente ; qu'en excluant dès lors toute responsabilité du notaire l'arrêt attaqué a violé l'article 1147 du code civil.