Court of Cassation: Mediation Protocol on Occupancy Does Not Bar Separate Claim for Property Restoration Costs

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu les articles 1134, 2048 et 2049 du code civil ;

Attendu que pour rejeter les demandes tendant à la condamnation de l'association Le Cemma au paiement des travaux de remise en état de l'immeuble dénommé Le Château des Ramières que les époux X... ont acquis de l'association Le Chantier, le 21 octobre 2002, l'arrêt énonce que l'association Le Cemma se maintenant dans les lieux, les parties sont convenues de confier à M. Y... une mission de médiation, qu'elles sont parvenues à un accord en vue duquel a été établi un constat d'état des lieux technique le 11 juillet 2003 énumérant les différents désordres et dégradations qui devaient faire l'objet de remise en état, qu'au vu de cet état des lieux, les parties ont signé un protocole de médiation, le 17 juillet 2003, aux termes duquel, elles "ont décidé de se rapprocher par la voie de concessions réciproques et sont convenues de mettre un terme définitif au présent litige", que les époux X... ont autorisé le Lycée du Val de Drôme à occuper le Château des Ramières jusqu'au 31 décembre 2004 et que l'indemnité convenue a été payée, que le 18 février 2005, il a été procédé à un nouvel état des lieux "fin de bail" qui a repris très exactement les désordres et dégradations constatés lors de l'état des lieux établi le 11 juillet 2003 et chiffré le montant des remises en état, que le protocole d'accord signé par les parties constitue une transaction au sens des articles 2044 et suivants du code civil, que tant les époux X... que l'association Le Cemma se sont consenti des concessions réciproques, que les propriétaires ont accepté que le lycée occupe les lieux jusqu'au 31 décembre 2004 alors que le bail était résilié depuis le 30 mai 1996 et que le lycée a accepté de verser une indemnité forfaitaire et transactionnelle de 46 400,15 euros, que le protocole d'accord qui met fin au litige existant entre les parties n'a prévu aucune réserve quant à des dégradations de l'immeuble qui pourraient être constatées après la libération des lieux, qu'il est possible que les désordres relevés constituent des défauts d'entretien, mais que ces différents désordres existaient lors de l'établissement de l'état des lieux du 11 juillet 2003, que les époux X... en ont eu une parfaite connaissance et sont convenus de signer le protocole d'accord prévoyant le versement d'une indemnité forfaitaire et transactionnelle ;

Qu'en statuant ainsi quand la transaction stipulait que "les époux X... autorisaient l'association Le Cemma à occuper le Château des Ramières jusqu'au 31 décembre 2004" et qu'en contrepartie de cette occupation, une indemnité forfaitaire et transactionnelle de 46 400,15 euros leur serait versée de sorte qu'en estimant que la transaction mettait également un terme au litige concernant le coût des travaux de réparation litigieux , alors que ne portant que sur l'occupation du château et l'indemnité due en contrepartie de celle-ci, elle n'avait pas pour objet de trancher un différend sur lesdits travaux, lequel n'était pas né au jour de la transaction, peu important qu'il ne fût prévu aucune réserve quant à des dégradations de l'immeuble, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 mars 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;

Condamne l'association Le Cemma aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile rejette la demande de l'association Le Cemma ; la condamne à payer aux époux X... la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour les époux X...

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les époux X... de leurs demandes tendant à la condamnation de l'association Le Cemma au paiement des travaux de remise en état de leur immeuble ;

AUX MOTIFS QUE, par arrêt du 3 septembre 2002, la cour d'appel de Grenoble a confirmé la résiliation du bail liant l'association Le Chantier, aux droits de laquelle viennent les époux X..., à l'association Le Cemma au 30 mai 1996, par acquisition de la clause résolutoire du bail et a condamné l'association au paiement d'une indemnité d'occupation de 100.000 francs par an à compter du 1er février 1996 jusqu'à complète libération des lieux ;

que l'association Le Cemma s'est maintenue dans les lieux ; que les époux X... ont acquis de l'association Le Chantier l'immeuble, le 21 octobre 2002 ; que l'association Le Cemma se maintenant dans les lieux, les parties ont convenu de confier à M. Y... une mission de médiation ; qu'elles sont parvenues à un accord et que M. Y..., en vue de la signature de cet accord, a établi un constat état des lieux technique le 11 juillet 2003 ; que cet état des lieux décrit l'immeuble et note les dégradations affectant ledit immeuble, à savoir : des infiltrations capillaires des parties du rez de chaussé enterré, des volets cassés, des vitres cassées, des lésions de dilation au sol, des désordres à partir des chêneaux, la charpente à traiter et à remettre en état, les radiateurs de chauffage vandalisés ; que M.

Y... a ainsi énuméré les différents désordres et dégradations qui devaient faire l'objet de remise en état ; qu'au vu de cet état des lieux, les parties ont signé un protocole de médiation, le 17 juillet 2003, aux termes duquel, les parties « ont décidé de se rapprocher par la voie de concessions réciproques et ont convenu de mettre un terme définitif au présent litige » ; que les époux X... ont autorisé le Lycée du Val de Drôme à occuper le château des Ramières jusqu'au 31 décembre 2004 et l'indemnité convenue payée ; que le 18 février 2005, M.

Y... a procédé à un nouvel état des lieux « fin de bail » ; qu'il a repris très exactement les désordres et dégradations qu'il avait constatés lors de l'état des lieux établi le 11 juillet 2003 ; qu'il a précisé en page 11 qu'il n'y avait pas de modifications par rapport à l'état des lieux d'origine sur l'aspect général sinon des améliorations ; qu'il a ensuite chiffré le montant des remises en état ; que le protocole d'accord signé par les parties constitue une transaction au sens des articles 2044 et suivants du code civil ; que tant les époux X... que l'association Le Cemma se sont consentis des concessions réciproques ; que les propriétaires ont accepté que le lycée occupe les lieux jusqu'au 31 décembre 2004 alors que le bail était résilié depuis le 30 mai 1996 et le lycée a accepté de verser une indemnité forfaitaire et transactionnelle de 46 400,15 € ; que le protocole d'accord qui met fin au litige existant entre les parties n'a prévu aucune réserve quant à des dégradations de l'immeuble qui pourraient être constatées après la libération des lieux ; qu'il est possible que les désordres relevés par M.

Y... constituent des défauts d'entretien, mais que ces différents désordres existaient lors de l'établissement de l'état des lieux du 11 juillet 2003 ; que les époux X... en ont eu une parfaite connaissance et ont convenu de signer le protocole d'accord prévoyant le versement d'une indemnité forfaitaire et transactionnelle ; que le protocole d'accord en date du 17 juillet 2003 est une transaction conclue entre les parties et qui met fin au litige qui les opposait ; que c'est à tort que le premier juge a alloué aux époux X... des indemnités complémentaires ;

1°) ALORS QUE la transaction stipulait que les époux X... autorisaient « le Lycée du Val de Drôme (association Le Cemma) à occuper le Château des Ramières jusqu'au 31 décembre 2004 » (art. 1er) et que, « en contrepartie de cette occupation, une indemnité forfaitaire et transactionnelle de 46 400,15 € (serait) versée par le Lycée du Val de Drôme à M. X... et Mme X... » (art. 2) ; qu'en affirmant néanmoins que la transaction mettait également un terme au litige en ce qui concerne le coût des travaux de réparation, la cour d'appel l'a dénaturée, violant ainsi l'article 1134 du code civil ;

2°) ALORS QUE les transactions se renferment dans leur objet et ne portent que sur le différend qui y a donné lieu ; qu'en l'espèce, la transaction ne portait que sur l'occupation du château et l'indemnité due en contrepartie de celle-ci ; qu'elle n'avait, en revanche, pas pour objet de trancher un différend sur les travaux de réparation, lequel n'était pas encore né à l'époque, peu important que la transaction ait mentionné qu'un état des lieux serait dressé et annexé à celle-ci, ou que les époux X... aient eu connaissance des désordres, ou encore qu'il ne fût prévu aucune réserve quant à des dégradations de l'immeuble ; qu'en déboutant néanmoins les époux X... de leur demande en paiement des travaux de réparation, la cour d'appel a violé les articles 2044, 2048 et 2049 du code civil.