Seller v. Purchaser: Damages for Unauthorized Work on Common Areas

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 5 mars 2010), que par acte notarié du 9 janvier 2002, Mme X... a vendu à la SCI Faure un ensemble immobilier comportant un bâtiment A, à usage d'hôtel et un bâtiment B, à usage d'habitation et de location meublée, à l'exception d'un appartement au rez-de-chaussée du bâtiment A dont elle est restée propriétaire ; que cet ensemble, qui constituait un lot n° 35 a été divisé en deux lots, le n° 36 correspondant à l'appartement et le lot n° 37 aux droits et biens vendus ; que se plaignant des conséquences de travaux effectués par la SCI touchant notamment aux réseaux d'eau, de chauffage, de climatisation et de VMC, Mme X... l'a assignée en paiement de certaines sommes, en réparation des dégradations subies dans son lot, à titre de dommages intérêts et en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Sur le moyen unique :

Vu l'article 4 du code de procédure civile ;

Attendu que pour rejeter la demande de Mme X..., l'arrêt retient que même si les travaux litigieux ont porté sur des parties communes, celle-ci ne pourrait réclamer que la cessation de l'atteinte portée à ces dernières, au moyen d'une remise en état, ce qu'elle ne fait pas, et non la création d'équipements privatifs, destinés à remédier au fait qu'elle n'a pas individualisé le lot 36 lorsqu'elle l'a détaché du reste du bâtiment A à usage d'hôtel ;

Qu'en statuant ainsi, alors que Mme X... demandait notamment la réparation des désordres causés à ses parties privatives résultant des travaux effectués sans autorisation par la SCI sur les parties communes, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 mars 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la SCI Faure aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Faure à payer la somme de 2 500 euros à Mme X... ; rejette la demande de la SCI Faure ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mai deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils pour Mme X....

Ce moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Madame X... de ses demandes formées contre la société FAURE en paiement de dommages et intérêts pour la remise en état de son lot immobilier à la suite de travaux entrepris sans autorisation sur les parties communes et de l'avoir condamnée à payer une indemnité de 2. 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

AUX MOTIFS QU'on ignore totalement en quoi ont consisté les travaux effectués par la société FAURE et donc s'ils ont porté sur des parties communes, auquel cas il fallait une autorisation générale des copropriétaires, ou sur des parties privatives auquel cas, il n'en fallait pas ; que, d'autre part, même si les travaux ont porté sur des parties communes, Madame X... ne pourrait réclamer que la cessation de l'atteinte portée à ces dernières au moyen d'une remise en état, ce qu'elle ne fait pas et non la création d'équipements privatifs destinés à remédier au fait qu'elle n'a pas individualisé le lot 36, à usage d'appartement lorsqu'elle l'a détaché du reste du bâtiment A, à usage d'hôtel ;

ALORS, D'UNE PART, QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties fixées dans l'acte introductif d'instance et dans les conclusions en défense ; que Madame X... comme la société FAURE ne contestaient pas la nature commune des parties de l'immeuble sur lesquelles avaient porté les travaux litigieux, le litige entre celles-ci se limitant à la détermination de la charge du paiement des travaux sur ces parties communes nécessaires à la division en deux lots de l'immeuble vendu ; qu'en jugeant que la nature des travaux était incertaine, la Cour a violé l'article 4 du CPC ;

ALORS QUE D'AUTRE PART Madame X... sollicitait seulement la condamnation de la SCI au paiement de dommages et intérêts au titre des frais de remise en état des dégradations commises ; d'où il suit qu'en estimant qu'elle sollicitait la création d'équipements privatifs, la Cour d'appel a excédé les limites de la saisine et violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile ;

ALORS, ENFIN, ET PARTANT QU'elle a, par là-même, dénaturé les écritures des parties et violé l'article 1134 du Code civil.