Commercial Lease Termination and Unpaid Rent Appeal

ARRET No

R. G : 08/ 00006

X...

C/

Y...

Z...

COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 12 FEVRIER 2010

Décision déférée à la cour : ordonnance de référé du président du tribunal de grande instance de Fort de France, en date du 09 novembre 2007, enregistrée sous le no 07/ 00499

APPELANT :

Monsieur Eugène Joël X...

...

...

97232 LAMENTIN

représenté par Me René KIMINOU, avocat au barreau de FORT DE FRANCE

INTIMES :

Monsieur Albert Y...

...

97220 TRINITE

représenté par Me Philippe HIRGOROM, avocat au barreau de DE FORT-DE-FRANCE

Madame Lucie Z...épouse Y...

...

97220 TRINITE

représentée par Me Philippe HIRGOROM, avocat au barreau de DE FORT-DE-FRANCE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 Décembre 2009, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme DERYCKERE, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme HIRIGOYEN, présidente

Mme SUBIETA-FORONDA, conseillère

Mme DERYCKERE, conseillère

et de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 12 FEVRIER 2010

Greffier, lors des débats : Mme SOUNDOROM,

ARRÊT : contradictoire

prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par ordonnance du 9 novembre 2007, le juge des référés près le tribunal de grande instance de Fort de France, faisant droit à la demande des bailleurs, M et Mme Y..., a constaté l'acquisition au 22 juillet 2007 de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties, dit que M X...devrait avoir quitté les lieux dans les deux mois de la signification de l'ordonnance, fixé à 708, 87 € le montant de l'indemnité d'occupation courant jusqu'à parfaite libération des lieux, et condamné M X...à payer aux bailleurs en deniers ou quittances, la somme de 7 194, 44 €, outre 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par acte du 7 janvier 2008, M X...a déclaré former appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 3 décembre 2009, il fait valoir que le commandement visant la clause résolutoire du 21 juin 2007 portait sur une somme de 3 794, 03 €, alors qu'il a réglé 7 853, 22 € entre les mains du mandataire des bailleurs, ce qui a été reconnu par ces derniers devant le juge des référés, et que croyant sa situation régularisée, il a cédé son fonds de commerce aux époux A...qui ont acquitté le loyer pendant deux mois auprès de M et Mme Y...de sorte que ces derniers savent parfaitement qu'il avait quitté les lieux au 1o novembre 2007. Il estime que les sommes qui lui sont réclamées sont dépourvues de cause, et qu'ayant payé davantage que ce à quoi il a été condamné, les intimés devront lui rembourser une somme de 658, 78 €. Enfin, il indique qu'il a répondu favorablement à la demande de règlement transactionnel des époux Y...eux-mêmes, et s'étonne de ce qu'ils n'en disent pas un mot dans leurs dernières écritures.

Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées, et déposées au greffe de la cour le 18 septembre 2009, M et Mme Y...rappellent que le commandement de payer correspondait à un retard de loyers de février à juin 2007, et que les loyers postérieurs n'ont pas été réglés, de sorte que le versement de 7853, 22 € invoqué par l'appelant, intervenu au delà du délai d'un mois prévu au commandement, couvre bien l'arriéré et le loyer de juillet 2007 mais aussi les indemnités d'occupation d'août et septembre 2007, et le complément du dépôt de garantie. Cette condamnation en deniers ou quittances n'est donc pas contestable. M X...n'ayant jamais restitué les clés du local même après l'annulation de la cession du fonds de commerce aux époux A..., ils demandent à la cour de confirmer la décision, sauf à y ajouter l'expulsion de l'occupant qui a été omise par le premier juge, et à la réformer en ce que leur demande au titre de la clause pénale a été rejetée. Ils demandent à ce titre que la somme de 1312 € versée à titre de dépôt de garantie leur soit acquise à titre provisionnel au titre de la clause pénale qui a vocation à s'appliquer. Ils sollicitent une indemnité de procédure de 1500 €, et le remboursement des dépens comprenant le coût du commandement du 27 juin 2007.

MOTIFS

Les bailleurs ont produit à l'appui de leurs demandes le bail du 9 février 2006, et le commandement de payer visant la clause résolutoire du 21 juin 2007 mettant en demeure M X...de payer avant le 21 juillet 2007 la somme de 4008, 55 €. Le principal de la créance qui est de 3794, 03 € représente les loyers échus impayés de février à juin 2007. Il n'est pas contesté que M X...n'a pas réglé cette somme dans le délai imparti, ni les loyers ultérieurs et que le seul règlement fait par lui porte sur une somme de 7853, 22 € versée par chèque en octobre 2007. Par conséquent, il est constant que la clause résolutoire a joué son plein effet dès le 22 juillet 2007, et le juge des référés ne peut qu'être approuvé d'avoir dit que M X...devrait quitter les lieux dans les deux mois de la signification de son ordonnance, fixé le montant de l'indemnité d'occupation à une somme équivalente au montant du loyer, et condamné M X...au paiement d'une somme provisionnelle en deniers ou quittances pour que le compte ultérieur entre les parties puisse déduire le montant du chèque précité.

En ce qui concerne la condamnation prononcée, d'un montant de 7194, 44 € dont le mode de calcul n'a pas explicité par le juge ou les parties échappe à la compréhension de la cour, elle aurait dû être d'un montant de 7853, 22 €, qui représente, selon l'historique du compte locataire dressé par Madinina Gestion, le solde exact de la créance des époux Y...au 1o octobre 2007, payé par M X...durant la procédure contre quittance. Néanmoins, les époux Y...se contentent dans leurs conclusions de demander la confirmation de la condamnation à cette somme de 7 194, 44 €, et la cour d'appel ne peut statuer ultra petita. En l'état, il existe bien un trop perçu en faveur de M X..., mais qui aura vocation à se compenser avec les autres sommes dont il s'est rendu débiteur au titre de l'indemnité d'occupation ayant couru depuis.

En effet, M X...ne peut prétendre échapper à une condamnation pour la période postérieure au 1o novembre 2007 au motif qu'il aurait cédé à cette date le fonds de commerce exploité dans les lieux, dans la mesure où à l'évidence la présente décision confirmant la résiliation du bail commercial à une date antérieure, il n'a pas pu valablement céder son droit au bail. Il ne peut donc sérieusement contester devoir indemniser ses anciens bailleurs de l'occupation indue du local commercial, jusqu'à la remise effective des clés.

A cet égard, il prétend mais sans en justifier et sans préciser à quelle date, qu'il a remis les clés aux bailleurs qui les auraient refusées. En revanche, il est justifié par les courriers officiels des 1er juillet 2008 et 25 mars 2009 de l'avocat de ces derniers à celui de M X..., de leurs demandes réitérées destinées à leur permettre d'effectuer une reprise des lieux amiable, et au jour où la cour statue, il n'est pas allégué la survenance d'un tel événement. Dans ces conditions, la demande d'expulsion est toujours fondée au titre du trouble manifestement illicite, et palliant l'omission du premier juge à cet égard, il convient de la prononcer. Si les parties se sont rapprochées entre temps, cette disposition n'aura pas vocation à s'appliquer.

En ce qui concerne la demande au titre de la clause pénale, il convient de considérer comme l'avait fait le premier juge, qu'elle relève d'un débat de fond échappant aux pouvoirs du juge des référés.

M X...qui succombe sera débouté de ses demandes indemnitaires, et condamné aux dépens d'appel, mais aucune considération d'équité ne commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M et Mme Y....

PAR CES MOTIFS ;

LA COUR,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Ordonne en tant que de besoin l'expulsion de M X...et de tout occupant de son chef du local situé au rez de chaussée du no ..., au besoin avec l'assistance de la force publique, passé un délai de 8 jours à compter de la signification du présent arrêt,

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions respectives,

Condamne M X...aux dépens d'appel.

Signé par Mme HIRIGOYEN, présidente, et par Mme SOUNDOROM greffier, auquel la minute a été remise.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,