Landlord v. Former Tenants: Unpaid Rent, Indemnity, and Repair Costs Dispute

ARRET No

R. G : 09/ 00605

LA SCI L'HERVINX ET LA VICAILLE

C/

SAINTE-ROSE

CHIFFLET

COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 11 JUIN 2010

Décision déférée à la cour : Jugement du tribunal d'instance de Lamentin, en date du 30 juillet 2009, enregistré sous le no 08/ 238

APPELANTE :

LA SCI L'HERVINX ET LA VICAILLE, prise en la personne de son gérant en exercice.

Lotissement la Caraibe

97222 CASE PILOTE

représentée par Me Sylvie CALIXTE, avocat au barreau de FORT DE FRANCE

INTIMES :

Monsieur Fabrice X...

...

97212 SAINT JOSEPH

non représenté

Madame Céline Y... épouse X...

...

97212 SAINT JOSEPH

non représentée

COMPOSITION DE LA COUR :

Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier le 23 Avril 2010 conformément aux dispositions de l'article 779 alinéa 3 du code de procédure civile et informées en application de l'article 786-1 du même code du nom des magistrats amenés à délibérer soit :

Mme HIRIGOYEN, présidente de chambre,

Mme BELLOUARD-ZAND, conseillère,

Mme BENJAMIN, conseillère

et de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 11 JUIN 2010

Ces magistrats en ont délibéré sur le rapport de Mme BELLOUARD-ZAND,

Greffier, lors des débats : Mme SOUNDOROM,

ARRET :

par défaut

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

EXPOSE DU LITIGE :

Vu l'assignation en date du 8 juillet 2008 délivrée par la SCI L'Hervinx et la Vicaille à M. et Mme X... aux fins de condamnation à lui payer les sommes de :

-3. 726, 72 euros représentant un solde impayé de loyers et charges arrêté au mois de juillet 2007 outre intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2007 ;

-5. 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

-13. 063 euros au titre des réparations locatives outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

-5. 999, 30 euros au titre de l'indemnité d'occupation de août 2007 à décembre 2007 outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Vu le jugement du 30 juillet 2009 rendu par le tribunal d'instance du Lamentin, condamnant M. Sainte-Rose à payer à la SCI L'Hervinx et la Vicaille la somme de 3. 726, 72 euros, solidairement avec Mme X... dans la limite de 2. 067, 02 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2008, condamnant M. et Mme X... à payer à la SCI L'Hervinx et la Vicaille la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts, déboutant la SCI L'Hervinx et la Vicaille du surplus de ses demandes et accordant à M. et Mme X... des délais de paiement ;

Vu l'appel de la décision interjeté le 11 septembre 2009 par la SCI L'Hervinx et la Vicaille ;

Vu l'assignation délivrée à domicile le 8 janvier 2010 à M. et Mme X..., par la SCI L'Hervinx et la Vicaille, mentionnant que M. et Mme X... n'ont quitté les lieux qu'au mois d'octobre 2007, mais que les clés n'ont jamais été remises, que la prise de possession des lieux par le bailleur n'est intervenue qu'au mois de janvier 2008, nécessitant

une remise en état confirmée par les pièces produites, contestant l'évaluation du préjudice par les premiers juges, demandant à la cour d'infirmer le jugement, de condamner solidairement M. et Mme X... au paiement de la somme de 13. 063, 85 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, de la somme de 5. 999, 30 euros au titre des indemnités d'occupation pour les mois d'août à décembre 2007 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, et de la somme de 5. 000 euros à titre de dommages et intérêts, subsidiairement de condamner Mme X..., en sa qualité de caution solidaire des engagements de son mari au paiement de la somme de 3. 726, 72 euros au titre des loyers arrêtés au mois de juillet 2007 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

Vu l'absence de constitution d'avocat de M. et Mme X..., assignés à domicile ;

Vu l'ordonnance de clôture en date du 25 février 2010 ;

MOTIFS :

- Sur la dette de loyer et l'indemnité d'occupation :

Il résulte de l'ordonnance de référé rendue le 23 octobre 2007 à la requête de la SCI L'Hervinx et la Vicaille, que l'arriéré locatif exigible au mois de juillet 2007 inclus s'élevait à la somme de 3. 726, 72 euros, ce qu'a admis le locataire, qui à l'audience du 9 octobre 2007, a déclaré, sans être contredit par le bailleur, avoir quitté les lieux.

S'il peut être admis que les clés n'ont jamais été remises par le locataire au bailleur, rien n'interdisait à celui-ci de procéder à la reprise des lieux, dès l'intervention de l'ordonnance du 23 octobre 2007, sans attendre, comme il l'a fait pour des raisons qui lui sont propres le mois de janvier 2008, et sans justifier d'aucune autre démarche que celle mentionnée dans le procès-verbal établi à cette date, d'avoir pénétré dans les lieux par une baie vitrée restée ouverte.

Dans ces conditions, l'indemnité d'occupation ne saurait être due au delà du mois d'octobre 2007.

Il convient en conséquence de fixer l'arriéré locatif exigible au mois de juillet 2007 à la somme de 3. 726, 72 euros et l'indemnité d'occupation arrêtée au mois d'octobre 2007 inclus à la somme de 3. 599, 58 euros.

Conformément à la demande, il y a lieu de faire application des dispositions de l'article 1751 du code civil et de condamner solidairement M. et Mme X... au paiement de ces sommes, sans qu'il y ait lieu de tenir compte de l'engagement de caution limité accepté par Mme X....

Le jugement doit être réformé en ce sens.

- Sur les réparations locatives :

Sur la base d'un procès-verbal de constat non contradictoire qu'elle a fait établir le 2 janvier 2008, qui mentionne des traces de salissures sur les sols et murs, des portes et étagères en mauvais état, des trous dans les murs et plus généralement un mauvais état de la villa, la SCI L'Hervinx et la Vicaille sollicite le paiement par M. et Mme X... de la somme de 12. 663, 85 euros au titre de réparations locatives, outre le paiement des frais de constat qui se sont élevés à la somme de 400 euros.

Pour rejeter la demande, le premier juge a justement relevé qu'au moment de la prise de possession le 7 novembre 2002, le logement présentait de nombreuses dégradations dues à des infiltrations multiples se manifestant dans l'ensemble de la maison et par les baies vitrées, dont la réfection par le propriétaire n'est pas établie, de sorte qu'il n'est pas possible de faire supporter au locataire les travaux de reprise.

Il convient surtout de retenir que la SCI L'Hervinx et la Vicaille ne justifie pas avoir fait exécuter les travaux qu'elle mentionne, alors qu'elle fait état d'un projet de vente de la villa qui pourrait depuis lors avoir abouti sans qu'elle ait eu à exposer de sommes au titre des réparations.

En effet, les pièces qu'elle produit tiennent à des devis sans facture correspondante établissant l'exécution de ces travaux, ou à des factures, dont rien ne permet d'affirmer qu'elles se rapportent à des travaux rendus nécessaires par les dégradations commises par M. et Mme X..., exécutés dans les lieux qu'ils ont loués.

La créance qu'elle invoque au titre des réparations locatives n'est pas établie et la SCI L'Hervinx et la Vicaille doit être déboutée de sa demande en paiement de la somme de 12. 663, 85 euros.

Par ailleurs, la SCI L'Hervinx et la Vicaille qui ne justifie d'aucune démarche pour parvenir à un état des lieux de sortie contradictoire, doit supporter le coût du procès-verbal de constat qu'elle a fait unilatéralement établir.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

- Sur les dommages et intérêts :

Il est établi que le projet de la SCI L'Hervinx et la Vicaille de vendre la villa a été retardé du fait de M. et Mme X... qui se sont maintenus dans les lieux, sans s'acquitter des sommes dues au titre de l'occupation.

Ces agissements ont contraint la SCI L'Hervinx et la Vicaille à multiplier les procédures, pour parvenir à la reconnaissance de ses droits.

Le préjudice qui en résulte pour elle sera justement réparé par l'allocation d'une somme de 1. 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Le jugement doit être en conséquence infirmé en ce sens.

L'équité commande d'allouer à la SCI L'Hervinx et la Vicaille la somme de 1. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS ;

Confirme le jugement sauf en ce qu'il a fixé à la somme de 3. 726, 72 euros le montant de la dette locative et à la somme de 800 euros le montant des dommages et intérêts, et limité à la somme de 2. 067, 72 euros le montant de la condamnation prononcée contre Mme X... ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés.

Condamne solidairement M. et Mme X... à payer à la SCI L'Hervinx et la Vicaille les sommes de 3. 726, 72 euros et de 3. 599, 58 euros au titre de la dette locative et de l'indemnité d'occupation ;

Les condamne solidairement à payer à la SCI L'Hervinx et la Vicaille la somme de 1. 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Les condamne solidairement à payer à la SCI L'Hervinx et la Vicaille la somme de 1. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel.

Admet Maître Calixte, avocat, qui en a fait la demande au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Signé par Mme HIRIGOYEN, présidente, et par Mme SOUNDOROM greffier, auquel la minute a été remise.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,