Real Estate Agency Commission Dispute Over Unclosed Sale

ARRET No

R.G : 09/00148

X...

Y...

C/

AGENCE TROPIC IMMOBILIER

COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 25 JUIN 2010

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal de grande instance de Fort-de-France, en date du 18 Novembre 2008, enregistré sous le no 07/03693

APPELANTS :

Monsieur Denis X...

...

77700 BAILLY ROMAINVILLIERS

représenté par Me Roland CONSTANT-DESPORTES, avocat au barreau de FORT DE FRANCE

Mademoiselle Kheira Y...

...

77700 BAILLY ROMAINVILLIERS

représentée par Me Roland CONSTANT-DESPORTES, avocat au barreau de FORT DE FRANCE

INTIMEE :

AGENCE TROPIC IMMOBILIER

220 Immeuble Sardine

Marina Pointe du Bout

97229 LES TROIS ILETS

représentée par Me Mark BRUNO, avocat au barreau de FORT DE FRANCE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue A l'audience publique du 16 Avril 2010, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme BENJAMIN , conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme HIRIGOYEN, présidente,

Mme DERYCKERE, conseillère,

Mme BENJAMIN, conseillère,

Les parties ont été avisées de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 25 Juin

2010.

Greffier, lors des débats :

Madame Louisiane SOUNDOROM,

ARRET :

Contradictoire

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Une promesse de vente portant sur un ensemble d'immeubles ayant été conclue par l'entremise de la société TROPIC IMMOBILIER entre, d'une part, M. A... et Mme B..., vendeurs, d'autre part, M. X... et Mme Y..., acquéreurs, moyennant le prix de 530.000 €, qui ne s'est pas réalisée faute d'obtention par les acquéreurs du prêt objet d'une condition suspensive, la société TROPIC IMMOBILIER a assigné M. X... et Mme Y... en paiement de 30 000 € représentant le montant des honoraires prévus à titre de dommages intérêts outre dommages intérêts pour résistance abusive et frais irrépétibles.

Par jugement du 18 novembre 2008, le tribunal de grande instance de Fort-de-France a condamné les défendeurs au paiement de 15 000 € à titre de dommages intérêts, 1 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et a débouté les parties de toutes autres demandes..

M. X... et Mme Y... ont relevé appel de cette décision par déclaration du 25 mars 2009.

Par conclusions déposées le 2 septembre 2009, ils demandent à la cour d'infirmer le jugement, de dire que l'agent immobilier n'a pas droit à une commission en vertu de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et qu'il ne peut prétendre, pour détourner cette prohibition à des dommages intérêts d'autant qu'ils sont de bonne foi, le prêt n'ayant pu être obtenu en raison de difficultés liées à la vente d'un bien situé en

métropole, de le débouter de ses prétentions et de la condamner au paiement de 2 000 € ainsi qu'aux dépens avec distraction au profit de Me CONSTANT-DESPORTES.

Par dernières conclusions déposées le 29 octobre 2009, la société TROPIC IMMOBILIER demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu que les appelants ont fait obstacle à la réalisation de la condition suspensive et sont à l'origine de la non réalisation de la vente, mais sur son appel incident, infirmant le quantum retenu, de fixer son préjudice à 30 000 €, de condamner les appelants au paiement de cette somme outre 3 000 € de dommages intérêts pour résistance abusive, 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de Me BRUNO.

La procédure a été clôturée le 25 février 2010.

MOTIFS

Il résulte de l'article 6 alinéa 3 de la loi du 2 janvier 1970 qu'aucun bien, effet ou valeur, somme d'argent représentatif de commission, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.

En l'espèce, il est constant que la promesse synallagmatique de vente conclue entre, d'une part, M. A... et Mme B..., vendeurs, d'autre part, M. X... et Mme Y..., acquéreurs par l'entremise de la société TROPIC IMMOBILIER n'a pas été réalisée faute d'obtention par les acquéreurs du prêt destiné à financer l'acquisition.

Quelqu'en soit le motif, la non réalisation de la vente exclut le droit pour l'agent immobilier à des honoraires ou commissions en vertu des dispositions légales précitées.

L'agent immobilier n'en a pas moins la faculté d'obtenir des dommages intérêts à charge de démontrer la faute, en l'occurrence, des acquéreurs et un préjudice en relation causale avec cette faute.

Même si aux motifs de ses écritures, la société TROPIC IMMOBILIER se dit en droit de réclamer la commission prévue "contractuellement", c'est bien une demande de dommages intérêts fondée sur l'article 1382 du code civil qu'elle a soumise aux premiers juges qui l'ont accueillie tout en minorant l'indemnité réclamée.

En réponse aux appelants et au soutien de son appel incident, la société TROPIC IMMOBILIER fait valoir que M. X... et Mme Y... ont fait obstacle à la réalisation de la vente par leur négligence dans la constitution de dossiers de prêts conformes aux stipulations contractuelles.

Cependant s'il est établi que M. X... et Mme Y... n'ont pas respecté les dispositions de la promesse de vente quant aux modalités des demandes de prêt et si, par suite, la non réalisation de la vente leur est imputable, ils ne peuvent être considérés de mauvaise foi d'autant qu'il leur suffisait de faire figurer dans la promesse une condition suspensive subordonnant l'acquisition à la vente de leurs biens situés en métropole, les deux opérations étant liées.

De plus, la société TROPIC IMMOBILIER n'allègue pas d'autre préjudice que la privation d'une commission qui ne lui est pas due sans faire état de l'engagement de frais exposés à l'occasion de ses fonctions d'intermédiaire.

En conséquence, elle ne peut prétendre à dommages-intérêts et doit être déboutée de l'ensemble de ses demandes.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

L'équité commande d'indemniser les appelants de leurs frais irrépétibles dans la limite de 1 000 €.

Compte tenu de la solution du litige, la société TROPIC IMMOBILIER supportera les dépens de première instance et d'appel.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau

Déboute la société TROPIC IMMOBILIER de l'ensemble de ses demandes,

Condamne la société TROPIC IMMOBILIER à payer à M. X... et Mme Y..., ensemble, la somme de 1000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

La condamne aux dépens de première instance et d'appel avec, pour ces derniers, distraction au profit de Me CONSTANT-DESPORTES selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile.

Signé par Mme HIRIGOYEN, présidente de Chambre , et Mme

SOUNDOROM, greffier, auquel la minute a été remise.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE.