Property Lot Use Change Dispute and Prescription Interruption

ARRET No

R. G : 08/ 00344

S. C. I. SANDYLAND

C/

Syndicat des Copropr DE LA RESIDENCE MARINA

COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 26 FEVRIER 2010

Décision déférée à la cour : Jugement du tribunal de grande instance de Fort de France, en date du 22 janvier 2008, enregistré sous le no 06/ 2370

APPELANTE :

S. C. I. SANDYLAND, prise en la personne de son gérant.

38 rue Ernest Deproge

97200 FORT-DE-FRANCE

représentée par Me Dominique NICOLAS de la SELAS JURISCARIB, avocat au barreau de FORT DE FRANCE

INTIMEE :

Syndicat des Copropriétés de LA RESIDENCE MARINA

C/ o Mme Elisabeth X...

...

97200 FORT-DE-FRANCE

représenté par Me Gérard GRANVORKA, avocat au barreau de FORT-DE-FRANCE

PARTIE (S) INTERVENANTE (S)

S. A. R. L. ETOILE DES CARAIBES

Immeuble Madinina

Résidence Marina Pointe du Bout

97229 TROIS ILETS

non représentée

COMPOSITION DE LA COUR :

Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier le 11 Décembre 2009 conformément aux dispositions de l'article 779 alinéa 3 du code de procédure civile et informées en application de l'article 786-1 du même code du nom des magistrats amenés à délibérer soit :

Mme HIRIGOYEN, présidente

Mme BELLOUARD-ZAND, conseillère

Mme BENJAMIN, conseillère

et de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 26 FEVRIER 2010

Ces magistrats en ont délibéré sur le rapport de Mme BELLOUARD-ZAND ;

Greffier, lors des débats : Mme DELUGE,

ARRET :

par défaut

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

EXPOSE DU LITIGE :

Vu l'assignation en date du 14 août 2006 délivrée par la société Etoile des Caraïbes au syndicat des copropriétaires de la Résidence Marina aux fins de voir dire prescrite l'action tendant au respect des clauses du règlement de copropriété, et de dire l'activité exercé dans le lot 55 licite et non génératrice de trouble ;

Vu l'intervention volontaire de la SCI SANDYLAND par conclusions du 6 juillet 2007, venant aux droits de la société Etoile des Caraïbes ;

Vu le jugement rendu le 22 janvier 2008 par le Tribunal de Grande Instance de Fort-de-France déclarant la SCI SANDYLAND recevable en son intervention volontaire, déboutant les sociétés requérantes de toutes leurs demandes et déboutant le syndicat des copropriétaires de la Résidence Marina de sa demande indemnitaire, renvoyant pour le surplus au dispositif de l'arrêt du 12 mai 2006, ayant accueilli en référé la demande du syndicat des copropriétaires ;

Vu l'appel du jugement interjeté par la SCI SANDYLAND le 26 mars 2008 ;

Vu l'assignation délivrée le 19 juillet 2008 par la SCI SANDYLAND à la société Etoile des Caraïbes ;

Vu les conclusions de la SCI SANDYLAND en date du 20 mai 2009, invoquant un défaut de réponse du tribunal à la fin de non recevoir tenant à la prescription de l'action engagée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Marina, considérant que l'autorisation donnée par l'assemblée générale des copropriétaires au précédent propriétaire n'est ni personnelle ni individuelle et qu'elle n'a pas été révoquée, que le règlement de copropriété autorise l'exercice d'activités commerciales dans l'immeuble, contestant tout préjudice subi par la copropriété, demandant à la cour d'infirmer le jugement, de débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence Marina de ses demandes, de décharger la SCI SANDYLAND et la société Etoile des Caraïbes des condamnations prononcées contre elles ;

Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires de la Résidence Marina en date du 11 mars 2009, rappelant que le point de départ du délai de prescription se situe au moment de la survenance des faits qui sont la cause génératrice de l'action, que le règlement de copropriété réserve expressément le lot no55 à une habitation bourgeoise, faisant état d'un préjudice résultant d'une violation caractérisée du règlement de copropriété, demandant à la cour de confirmer le jugement, de dire l'action du syndicat des copropriétaires de la Résidence Marina non prescrite, d'ordonner à la SCI SANDYLAND de cesser toute activité commerciale dans le local no55 sous astreinte de 1. 000 euros par jour de retard et de condamner la SCI SANDYLAND à lui payer la somme de 20. 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Vu l'absence de constitution d'avocat de la société Etoile des Caraïbes, bien que régulièrement assignée à domicile ;

Vu l'ordonnance de clôture en date du 26 novembre 2009 ;

SUR CE ;

1o- Sur le défaut de réponse aux conclusions de la SCI SANDYLAND :

La SCI SANDYLAND rappelle que dans les dernières écritures déposées par elle devant le tribunal, elle s'est prévalue de la fin de non-recevoir tenant à la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires de la Résidence Marina, sur laquelle le tribunal, dans le jugement du 22 janvier 2008, ne s'est pas prononcé.

Elle demande en conséquence à la cour, au visa de l'article 455 du code de procédure civile, d'infirmer le jugement pour défaut de motivation.

Il importe de rappeler que la sanction du défaut de motivation n'est pas l'infirmation de la décision critiquée, mais la nullité qui n'est pas demandée en l'espèce.

Par ailleurs, en cas d'appel, tous les points du litige soumis au tribunal sont déférés à la connaissance de la cour, à laquelle il appartient à nouveau de statuer et de réparer les éventuelles omissions.

En l'espèce, la SCI SANDYLAND sollicite de la cour qu'elle constate l'omission de statuer du tribunal quant à la prescription de l'action, et le syndicat des copropriétaires de la Résidence Marina demande à la cour de dire son action non prescrite, au visa de l'article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965.

En application des dispositions légales, les actions personnelles nées de l'application de la loi entre les copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat des copropriétaires de la Résidence Marina se prescrivent dans un délai de 10 ans.

Il en est ainsi des actions tendant à la restitution d'un lot, dont les parties privatives ont fait l'objet d'un changement d'affectation irrégulier au regard du règlement de copropriété.

Le délai de prescription a pour point de départ le jour où l'infraction au règlement de copropriété a été commise.

En l'espèce, le jour de l'infraction alléguée n'est pas mentionné avec précision, mais il résulte des pièces produites (attestation comptable, procès-verbal de constat d'huissier, article de journal) qu'il peut être fixé au mois d'avril 2005.

La date du 20 janvier 1992 à laquelle l'assemblée générale des copropriétaires a autorisé le précédent propriétaire à exécuter les travaux nécessaires à l'exercice, dans les locaux, d'une activité d'agent de change, ne peut être retenue comme point de départ du délai de prescription de l'action, en l'absence, à cette date, d'infraction au règlement de copropriété, compte-tenu de l'autorisation donnée.

Par ailleurs, l'assignation en référé délivrée le 14 avril 2005, a interrompu le délai de 10 ans pour agir.

Dans ces conditions, aucune prescription ne peut être opposée au syndicat des copropriétaires de la Résidence Marina.

2o- Sur la conformité au règlement de copropriété de l'usage du lot appartenant à la SCI SANDYLAND :

Le règlement de copropriété prévoit en son article 6 que l'immeuble est destiné à l'usage d'habitation, mais que certains lots qu'il énumère, au nombre desquels ne figure par le lot 55 appartenant à la SCI SANDYLAND, sont utilisés pour l'exploitation commerciale.

Par ailleurs, l'article 8 du règlement de copropriété mentionne que l'exercice des professions libérales est autorisé dans les appartements.

Ainsi, il résulte du règlement de copropriété qui détermine la destination générale de l'immeuble, qu'il est à usage mixte d'habitation, professionnel et commercial.

Par ailleurs, le règlement de copropriété fixe l'usage réservé à chaque partie de l'immeuble.

Si la destination de l'immeuble reste intangible, il est admis que l'usage des locaux peut être changé, sous réserve que ce changement ne soit contraire, ni à la destination de l'immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires, ni enfin aux clauses restrictives du règlement de copropriété.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Marina n'explique pas en quoi la destination de l'immeuble, à usage professionnel, d'habitation et commercial interdit l'aménagement de l'appartement constituant le lot 55, en local commercial.

Par ailleurs, il n'est fait état d'aucune atteinte aux droits des autres copropriétaires, et aucune nuisance, en conséquence de ce changement d'usage, n'est établie, ni même alléguée.

Enfin, il convient de relever que les clauses du règlement de copropriété qui déterminent l'usage réservé aux parties privatives et la restriction qu'elles contiennent, n'interdisent pas expressément un changement d'usage.

Dans ces conditions, le refus au changement d'affection ne peut être justifié que par la destination de l'immeuble.

En l'espèce, une telle justification n'est pas rapportée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Marina,

Ainsi la transformation de l'appartement constituant le lot 55 en local commercial doit être admise, sans que puisse être reprochée au copropriétaire concerné l'absence d'autorisation préalable de l'assemblée générale, que la loi n'impose pas, et alors que l'exécution des travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble, nécessaires au changement d'usage, a été autorisée par l'assemblée générale dès 1992.

Dans ces conditions, il convient d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Marina qui succombe en ses prétentions doit être débouté de sa demande de dommages et intérêts.

L'équité commande d'allouer à la SCI SANDYLAND une somme de 1. 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Dit l'action du syndicat des copropriétaires de la Résidence Marina non prescrite ;

Infirme le jugement en ce qu'il a débouté la SCI SANDYLAND aux droits de la société Etoile des Caraïbes de ses demandes ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Dit que la transformation de l'appartement constituant le lot 55 en local commercial doit être admise ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence Marina de sa demande tendant à la cessation de l'activité commerciale ;

Confirme le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence Marina de sa demande indemnitaire ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence Marina à payer à la SCI SANDYLAND la somme de 1. 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Le condamne aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Signé par Mme HIRIGOYEN, présidente, et par Mme SOUNDOROM greffier lors du prononcé, auquel la minute a été remise.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,