Tenant's Unpaid Rent Liability After Delayed Occupancy and Notice Dispute
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe appellate court reviewed a dispute where a tenant vacated a newly rented dwelling, citing delayed occupancy due to not gaining access until late June, lack of an electrical meter until late July, and the absence of a verbally promised terrace, leading the landlord to sue for unpaid rent covering July through December based on a three-month notice period. The court reasoned that because the tenant was deprived of electricity until the end of July, rent was only due starting August 1st, but rejected the tenant's claim for a one-month notice period, as the stated benefits did not qualify for the statutory reduction from the standard three months; consequently, the tenant was held liable for rent from August 1st until the keys were returned on September 22nd, resulting in a revised judgment ordering the tenant to pay the landlord a total of €2,452, while rejecting claims for damages and legal fees for both parties.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 700 du code de procédure civile, article 15 de la loi du 6 juillet 1989, article 450 alinéa 2 du code de procédure civile; Tenant's Unpaid Rent Liability After Delayed Occupancy and Notice Dispute: The court reasoned that because the tenant was deprived of electricity until the end of July, rent was only due starting August 1st, but rejected the tenant's claim for a one-month notice period, as the stated benefits did not qualify for the statutory reduction from the standard three months; consequently, the tenant was held liable for rent from August 1st until the keys were returned on September 22nd, resulting in a revised judgment ordering the tenant to pay the landlord a total of €2,452, while rejecting claims for damages and legal fees for both parties.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited as the general rule governing the length of the notice period, which the court applied in its calculation of due rent.
The court explicitly ruled there was no basis for applying Article 700 CPC concerning legal fees/indemnities.
Cited as the procedural basis for how the contradictory judgment was rendered public.
Texte complet
R. G : 09/ 06410
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRET DU 10 Mai 2011
décision du
Tribunal d'Instance de VILLEURBANNE
Au fond
du 19 mars 2009
ch no
RG : 11-09-69
X...
C/
B...
APPELANTE :
Madame Ghislaine X...
née le 03 Juillet 1956 à LYON (69)
...
...
01320 VILLETTE SUR AIN
représentée par Me Annick DE FOURCROY, avoué à la Cour
assistée de Me MICHAUD, avocat au barreau de LYON
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2009/ 030377 du 14/ 01/ 2010 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de LYON)
INTIME :
Monsieur Philippe B...
né le 14 Juin 1963 à LYON (69002)
...
69200 VENISSIEUX
représenté par la SCP BAUFUME-SOURBE, avoués à la Cour
assisté de Me Marie TISSERAND, avocat au barreau de LYON
Date de clôture de l'instruction : 31 Janvier 2011
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 21 Mars 2011
Date de mise à disposition : 10 Mai 2011
Audience présidée par Pascal VENCENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assistée pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Pascal VENCENT, président
-Dominique DEFRASNE, conseiller
-Françoise CLEMENT, conseiller
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
Suivant contrat en date du 25 mai 2008, monsieur Philippe B... a donné à bail d'habitation à madame Ghislaine X... un logement sis, ...à 69200 Vénissieux.
Le logement était loué à l'état neuf.
Madame Ghislaine X... ne réglait aucun loyer en dehors d'une somme de 630 euros et donnait congé le 9 septembre 2008 aux motifs :
- qu'elle n'avait pu entrer dans les lieux que le 20 juin 2008,
- qu'elle n'avait pas eu de compteur électrique dans le logement avant le 25 juillet 2008,
- qu'elle n'avait pas de terrasse comme convenu verbalement.
Monsieur B... faisait réaliser un constat d'état des lieux de reprise par maître C..., huissier, le 22 septembre 2008, madame Ghislaine X... étant représentée par maître Y..., huissier.
Alors que les locaux ont été loués neufs, il était relevé des traces de scotch, des traces de doigts sur les murs (chambre et pièce principale), un accroc (pièce principale), la parcelle privative n'étant pas tondue.
En l'absence de tout paiement, monsieur B... assignait madame Ghislaine X... par acte du 11 décembre 2008 devant le tribunal d'instance de Villeurbanne aux fins de condamnation de celle-ci.
Madame Ghislaine X... ne se présentait pas à l'audience et suivant jugement rendu le 19 mars 2009, le tribunal d'instance de Villeurbanne condamnait madame Ghislaine X... à payer à monsieur Philippe B... la somme de 4. 697, 03 euros, montant des loyers, charges ou indemnités d'occupation dus au 22 décembre 2008, outre intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2008 et 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, le jugement étant en totalité assorti de l'exécution provisoire.
Ce jugement a prononcé condamnation de la locataire à payer au bailleur les loyers pour la période du 1er juillet au 22 décembre 2008 soit 3. 440 euros (600 euros x 5 mois + 440 euros prorata décembre). Il a été déduit la somme de 630 euros versée au titre du loyer du mois de juin 2008 avec acompte sur charges alors que le bail a, d'un commun accord, commencé le 1er juillet 2008.
Madame Ghislaine X... a donné congé le 19 septembre 2008, le procès-verbal de constat de reprise étant en date du 22 septembre 2008 avec restitution des clés à cette date. Le délai de préavis étant de trois mois au regard de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, madame Ghislaine X... a été considérée comme devant les loyers jusqu'au 22 décembre 2008.
Madame Ghislaine X... n'a jamais réglé une somme quelconque en exécution de ce jugement qui lui a été signifié le 24 septembre 2009, madame Ghislaine X... en ayant relevé appel le 14 octobre 2009.
Madame Ghislaine X... conclut à la totale réformation de cette décision et revendique la somme de 3. 000 euros à titre de dommages intérêts outre la somme de 1. 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Il est soutenu en substance que monsieur Philippe B... fait état de diverses charges et travaux de rénovation de l'appartement sans produire aucune facture. Il sollicite la somme de 506, 40 euros au titre de la tonte d'un jardin privatif qui était en friche au jour de l'emménagement de madame Ghislaine X..., ainsi que la somme de 464, 20 euros pour la reprise de peinture dans la chambre, sans produire aucune facture à ce titre. Madame Ghislaine X... n'aurait pu emménager que le 20 juin alors que le bail prenait effet le premier, il ne saurait lui être réclamé un quelconque loyer au titre du mois de juin.
En second lieu, le loyer du mois de juillet ne serait pas dû, madame Ghislaine X... ayant été privée d'électricité, le compteur n'a été installé dans l'appartement qu'à compter de fin juillet 2008.
Sur la durée du préavis, celui-ci devrait être réduit à un mois dès lors que le locataire justifie bénéficier du RMI au jour de la restitution des lieux.
Madame Ghislaine X... prétendant n'avoir pu jouir de son appartement que durant le mois d'août, puisque l'électricité n'a été installée que fin juillet, monsieur B... ne pourrait prétendre qu'aux seuls loyers d'août et septembre soit à la somme de 1. 260 euros. Or, monsieur B... ne conteste pas avoir d'ores et déjà perçu la somme de 630 euros en paiement du mois de juin.
A l'oposé monsieur B... demande à la cour de :
- constater que le bail a pris effet le 1er juillet 2008,
- donner acte à monsieur Philippe B... de ce qu'il déduit des sommes dues la somme de 630 euros versée au titre de la location de juin 2008,
- confirmer le jugement dont appel sauf à condamner madame Ghislaine X... à payer la somme de 4. 067, 03 euros (4. 697, 03 euros-630 euros),
Y ajoutant,
- condamner Ghislaine X... à payer à Philippe B... la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouter madame Ghislaine X... de ses demandes en dommages-intérêts et au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner madame Ghislaine X... en tous les dépens.
SUR QUOI LA COUR
En l'état des explications données par les parties sur l'alimentation en électricité de cet appartement qui n'aurait pu intervenir que fin juillet, il convient de dire et juger que les loyers ne sont dus qu'à partir du 1er août 2008.
Madame Ghislaine X... a donné congé le 19 septembre 2008, le procès-verbal de constat de reprise étant en date du 22 septembre 2008 avec restitution des clés à cette date.
Le délai de préavis est ordinairement de trois mois au regard de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, mais madame Ghislaine X... fait valoir qu'étant bénéficiaire du RMI à la date de son congé, elle ne doit qu'un mois de préavis.
Toutefois, elle ne justifie pas de ses affirmations et produit une attestation Pôle Emploi dont il résulte qu'à l'époque de son congé, madame Ghislaine X... était bénéficiaire de l'Allocation de Solidarité Spécifique qui n'entre pas dans les cas prévus pour limiter le préavis légal de trois mois.
Madame Ghislaine X... doit les loyers du 1er août jusqu'au 22 décembre 2008, soit bien un total de 630 euros X 4 mois soit 2. 520 euros et 630/ 30 x 22, soit 462 euros, soit encore un total de 2. 982 euros dont à déduire un acompte de 630 euros, soit finalement 2. 352 euros.
Il convient d'y ajouter forfaitairement la somme de 100 euros au titre des charges diverses de copropriété, soit bien en définitive la somme de 2. 452 euros.
Chaque partie succombe largement dans ses prétentions et il convient de dire n'y avoir lieu à dommages et intérêts, ni à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Chaque partie doit conserver ses propres dépens.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement déféré et statuant à nouveau,
Condamne madame Ghislaine X... à payer à monsieur Philippe B... la somme de 2. 452 euros outre intérêts au taux légal du jour de l'assignation en justice.
Déboute les parties de leurs autres demandes.
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Dit que chaque partie conserve ses frais et dépens de première instance et d'appel.
Le greffierLe président