Landlord Lease Termination and Eviction Upheld Despite Tenant Disputes Over Rent Arrears

COUR D'APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRET DU 10 Mai 2011

R.G : 10/00570

Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Référé

du 11 janvier 2010

RG : 2009/03255

ch no

SARL MARTIN

C/

SARL CHOL ET COMPAGNIE

APPELANTE :

SARL MARTIN

représentée par ses dirigeants légaux

13 rue Curie

69006 LYON

représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avoués à la Cour

assistée de Me Patricia MORIN, avocat au barreau de LYON

INTIMÉE :

SARL CHOL & Cie

représentée par ses dirigeants légaux

11 et 13 rue Curie

69006 LYON

représentée par la SCP BAUFUME-SOURBE, avoués à la Cour

assistée de Me Roxane DIMIER, avocat

* * * * * *

Date de clôture de l'instruction : 04 Mars 2011

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 22 Mars 2011

Date de mise à disposition : 10 Mai 2011

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Pascal VENCENT, président

- Dominique DEFRASNE, conseiller

- Françoise CLEMENT, conseiller

assistés pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier.

A l'audience, Françoise CLEMENT a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Selon acte sous seing privé du 29 décembre 1997, la SARL CHOL & CIE a donné à bail à la société Garage CURIE aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la SARL MARTIN, un local à usage de garage automobile situé 13 rue Curie à Lyon 6ème.

Le 22 septembre 2009, un commandement d'avoir à payer la somme principale de 7.120,56€, visant la clause résolutoire, a été délivré à l'initiative de la SARL CHOL & CIE à la SARL MARTIN.

Par acte d'huissier du 16 novembre 2009, la SARL CHOL & CIE a ensuite fait assigner la SARL MARTIN devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon, en résiliation de bail et expulsion ; par ordonnance du 11 janvier 2010, le juge des référés, retenant sa compétence, a constaté la résiliation du bail, ordonné l'expulsion de la SARL MARTIN et condamné cette dernière à payer à la SARL CHOL & CIE :

- la somme de 9.249,84 € à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnité d'occupation arrêtés au 14 décembre 2009, en deniers ou quittance,

- une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges jusqu'au départ effectif des lieux loués,

- une indemnité de 250,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

rejetant la demande supplémentaire en dommages-intérêts de la SARL CHOL & CIE.

Vu les conclusions notifiées le 5 novembre 2010 par la SARL MARTIN, appelante selon déclaration du 27 janvier 2010, laquelle conclut à la réformation de ladécision du premier juge et demande à la cour de :

- dire et juger que le juge des référés n'est pas compétent faute d'urgence ou de trouble manifestement illicite,

- constater qu'un arrêté de compte doit intervenir entre les parties,

- dire et juger que cette contestation sérieuse échappe à la compétence du juge des référés- constater que le décompte produit par la SARL CHOL & CIE à la date de la saisine du juge était erroné,

- ramener en conséquence la créance à la somme de 7.708,20 €,

- constater qu'elle justifie être à jour du paiement de l'intégralité des loyers,

- suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire,

- dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens,

Vu les conclusions notifiées le 28 janvier 2011 par la SARL CHOL & CIE qui conclut à la confirmation de l'ordonnance critiquée en toutes ses dispositions sauf à porter à la somme provisionnelle de 15.441,92 € le montant de sa créance arrêtée au 30 octobre 2010, au débouté de la SARL MARTIN et à sa condamnation à lui verser une indemnité de 3.500,00€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 mars 2003.

MOTIFS ET DÉCISION

Ainsi que l'a retenu à juste titre le premier juge, il était indiqué au bail des parties qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou des charges à leur échéance et un mois après une sommation ou un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit et le bailleur pourra obtenir en référé l'expulsion ; la compétence du juge des référés est donc justifiée sans qu'il soit donc nécessaire de constater l'urgence ou l'existence d'un trouble manifestement illicite.

L'ensemble des documents produits au dossier permet de constater que :

- la négociation des parties en vue de l'acquisition par le preneur des murs au sein desquels elle exerçait son activité commerciale est restée sans incidence sur l'obligation qu'elle avait de payer les loyers et charges, la SARL MARTIN ayant d'ailleurs été déboutée de sa demande en réitération de vente selon jugement du tribunal de grande instance de Lyon en date du 2 novembre 2010,

- les troubles de jouissance allégués par le preneur ayant sollicité l'organisation d'une expertise judiciaire, inscrits dans la discussion des parties quant au prix de vente, n'ont fait l'objet d'aucune créance certaine, les conclusions de l'expert Z... connues en cours d'instance d'appel, niant tout désordre imputable au propriétaire, tout en invitant le preneur à entretenir les lieux loués, rendant encore d'autant moins certaine la créance alléguée.

Les contestations apportées par la SARL MARTIN ne sauraient donc constituer des contestations sérieuses interdisant au juge des référés de se prononcer en l'espèce.

Il est constant que lorsque le commandement de payer du 22 septembre 2009 a été délivré à la SARL MARTIN, une somme de 7.120,56 € restait due au titre des loyers et charges ; cette dernière ne démontre pas avoir, dans le mois du commandement, soldé sa dette ou sollicité des délais de paiement, le versement de diverses sommes postérieurement à l'expiration de ce délai ne pouvant paralyser le jeu de la clause résolutoire contenue au bail et rappelée dans le commandement.

Comme l'a retenu à juste titre le premier juge, le bail s'est donc trouvé résilié et l'expulsion de la SARL MARTIN devait être ordonnée.

La créance de la SARL CHOL & CIE retenue par le premier juge au titre des loyers et charges et indemnité d'occupation arrêtés au 14 décembre 2009 a été justement fixée en fonction des décomptes produits au dossier et de l'absence de justification par le preneur de l'encaissement d'un chèque qu'elle invoquait à son crédit.

Les documents produits en cause d'appel permettent à la cour de constater que les indemnités d'occupation courant depuis la résiliation ne sont d'ailleurs pas réglées en intégralité malgré les divers versements faits par la SARL MARTIN ; l'ordonnance critiquée doit donc être confirmée en toutes ses dispositions sauf à porter la créance de la SARL CHOL & CIE arrêtée au 30 octobre 2010, à la somme de 15.411,92 €.

L'équité et la situation économique des parties commandent enfin l'octroi d'une indemnité de 1.500,00 € au bénéfice de la SARL CHOL & CIE.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Réforme l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon le 11 janvier 2010 en ce qu'elle a condamné la SARL MARTIN à payer à la SARL CHOL & CIE une somme de 9.249,84 € à titre de provision à valoir sur loyers et charges impayés arrêtés au 14 décembre 2010,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SARL CHOL & CIE à payer à la SARL MARTIN une somme de 15.411,92 € au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation arrêtés au 30 octobre 2010,

Condamne la SARL MARTIN à payer à la SARL CHOL & CIE une indemnité de 1.500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Confirme l'ordonnance de référé pour le surplus,

Rejette toute autre demande contraire ou plus amples des parties,

Condamne la SARL MARTIN aux dépens qui seront distraits au profit de la SCP BAUFUME SOURBE en application de l'article 699 du code de procédure civile.