Tenant Liability for Dwelling Damage and Structural Defects Appeal
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe appellate court reviewed a decision concerning former tenants appealing a judgment that ordered them to pay the landlord €12,000 plus costs for damages to a dwelling leased as a converted garage, following prior litigation where the landlord was ordered to pay tenants damages for the dwelling's unsalvability. The Court of Appeal affirmed the principle that the former tenants were liable for some repair costs due to poor general maintenance, but reasoned that the essential damage, specifically widespread mold due to generalized humidity stemming from the structure itself (a clandestinely built dwelling with inadequate ventilation and heating), was attributable to the landlord's fault and structural defects. Consequently, the court partially overturned the prior ruling by reducing the amount owed by the tenants for repairs to €4,000, found no grounds for applying the specified procedural cost reimbursement, and upheld the allocation of all legal costs to the former tenants.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 785 du code de procédure civile, article 700 du code de procédure civile, article 699 du code de procédure civile; Tenant Liability for Dwelling Damage and Structural Defects Appeal: The Court of Appeal affirmed the principle that the former tenants were liable for some repair costs due to poor general maintenance, but reasoned that the essential damage, specifically widespread mold due to generalized humidity stemming from the structure itself (a clandestinely built dwelling with inadequate ventilation and heating), was attributable to the landlord's fault and structural defects. Consequently, the court partially overturned the prior ruling by reducing the amount owed by the tenants for repairs to €4,000, found no grounds for applying the specified procedural cost reimbursement, and upheld the allocation of all legal costs to the former tenants.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court ruled there was no need to apply the provisions of Article 700 of the Code of Civil Procedure.
The court ordered the costs to be distrained in favor of the attorney's office according to this article.
Texte complet
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRET DU 10 Mai 2011
R. G : 10/ 00508
Décision du
Tribunal d'Instance de VILLEURBANNE
Au fond
du 26 novembre 2009
RG : 1109000379
ch no
X...
Y...
C/
Z...
APPELANTS :
Monsieur Carlos X...
né le 01 Décembre 1974 à VILLENEUVE SAINT GEORGES
...
69800 SAINT PRIEST
actuellement sans domicile fixe
représenté par la SCP DUTRIEVOZ Eve et Jean-Pierre, avoués à la Cour
assisté de Me Séverine LAVIE, avocat au barreau de LYON
Madame Irène Y...
née le 03 Avril 1975 à VILLENEUVE SAINT GEORGES
...
69800 SAINT PRIEST
actuellement sans domicile fixe
représentée par la SCP DUTRIEVOZ Eve et Jean-Pierre, avoués à la Cour
assistée de Me Séverine LAVIE, avocat au barreau de LYON
INTIMÉE :
Madame Yolande Z...
née le 27 Septembre 1940 à
... ...
69500 BRON
représentée par la SCP BAUFUME-SOURBE, avoués à la Cour
assistée de Me Marie TISSERAND, avocat au barreau de LYON
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 08 Novembre 2010
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 22 Mars 2011
Date de mise à disposition : 10 Mai 2011
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Pascal VENCENT, président
-Dominique DEFRASNE, conseiller
-Françoise CLEMENT, conseiller
assistés pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier.
A l'audience, Pascal VENCENT a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
Suivant acte du 8 septembre 2005, madame Z... a donné à bail d'habitation à monsieur X... et à mademoiselle Y... un appartement de type F2 au rez-de chaussée d'une maison sise... à 69780 Toussieu.
La location a été consentie moyennant un loyer de 550 euros mensuels outre 50 euros d'acompte mensuel sur charges.
Un état des lieux d'entrée a été établi le même jour.
Au motif que les locataires ne payaient pas régulièrement leur loyer, la bailleresse leur faisait délivrer commandement de payer le 5 janvier 2007, en vain.
Le tribunal d'instance était alors saisi.
Par arrêt rendu le 24 février 2009, cette cour confirmait le jugement du tribunal d'instance du 18 juillet 2007, sauf à porter à 3. 105, 42 euros la condamnation des locataires au titre des loyers et dans le même temps condamnait madame Yolande Z... à payer aux consorts X.../ Y... la somme de 3. 100 euros à titre de dommages-intérêts pour insalubrité du logement avec compensation de différentes condamnations prononcées.
Après expulsion des locataires, la propriétaire trouvant son logement fortement dégradé a fait établir devis des réparations par la société VALENTIN qui s'élève à 49. 789, 93 euros TTC.
Suivant sommation de payer du 2 février 2009, madame Z... a sollicité des anciens locataires paiement de la somme en principal de 49. 789, 93 euros.
En l'absence de paiement, madame Z... a fait assigner monsieur Carlos X... et mademoiselle Irène Y... à lui payer au titre des réparations locatives la somme de 49. 789, 93 euros outre article 700 du code de procédure civile.
Le tribunal d'instance de Villeurbanne a rendu, le 26 novembre 2009, un jugement allouant à madame Z... à titre d'indemnité forfaitaire, une somme totale de 12. 000 euros outre intérêts à compter du 2 février 2009, outre encore 400 euros au titre de l'artlc1e 700 du code de procédure civile.
Les consorts X.../ Y... ont formé appel de cette décision demandant à la cour :
- à titre principal, de déclarer irrecevable l'action de madame Z... car les travaux dont il est fait état ne sont en aucun cas expliqués, ni même justifiés tant dans leur principe que dans leur quantum,
- à titre subsidiaire, de débouter madame Z... de toutes ses demandes car elle ne justifie pas de l'imputabilité des désordres aux anciens locataires. Elle ne pourrait réclamer le paiement des travaux qu'elle aurait dus elle-même effectuer et pour lesquels elle a été mise en demeure par l'autorité publique à plusieurs reprises s'agissant d'un ancien garage transformé clandestinement en logement sans respect des règles sanitaires en vigueur,
- de condamner madame Z... à leur payer la somme de 1. 500 euros pour procédure abusive et la même en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La bailleresse qui ne conteste plus devoir refaire à sa charge le gros oeuvre et les réseaux d'alimentation des différents fluides persiste à soutenir que néanmoins l'appartement loué a été laissé dans un état déplorable justifiant par le devis qu'elle produit de la recevabilité de sa demande, le locataire ayant à sa charge les réparations locatives liées à son occupation.
Selon la bailleresse il ne suffit pas d'alléguer un arrêté d'insalubrité pour être ipso facto irrecevable à réclamer condamnation des anciens locataires à payer les réparations locatives leur incombant. Ainsi les conditions d'occupation des locataires qui auraient obturé des ouvertures de façon hermétique et qui logeaient six chats et un chien auraient aggravé de façon considérable la situation des lieux et rendu insalubre le logement.
Il est donc conclu à la confirmation du jugement outre 1. 000 euros supplémentaires au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens d'appel.
SUR QUOI LA COUR
Le premier juge a fait une juste et saine analyse des faits de la cause en mettant en évidence le fait que si les preneurs avaient incontestablement leur part de responsabilité dans l'état de mauvais entretien général de ce logement, il n'en demeurait pas moins que l'insalubrité liée a l'humidité généralisée de ce logement construit clandestinement dans un ancien garage provenait de sa structure même et était imputable à la bailleresse qui n'hésitait pas dans un premier temps à vouloir faire supporter l'intégralité des travaux de reprise à ses deux locataires, faisant preuve à cet égard d'une grande déloyauté.
Le rapport de la DDASS du 12 janvier 2007 est éclairant sur l'état d'insalubrité de ce logement lié à l'inadaptation de sa ventilation et au dispositif de chauffage inadapté qui sont imputables à faute à la propriétaire.
On doit donc dire et juger que le mauvais état général de ce logement est du essentiellement a un défaut de structure ayant engendré la prolifération de moisissures à l'origine de l'essentiel des dégradations des murs, portes et fenêtres du local litigieux.
La cour considère qu'elle a les éléments suffisants pour ramener à 4. 000 euros le montant des réparations à la charge des preneurs et pour réformer le jugement en conséquence sur ce point.
L'appel est donc justifié et il n'apparaît pas en équité nécessaire de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, les appelants restant débiteurs de madame Z....
Les dépens de la première instance et de l'appel doivent cependant rester à la charge des consorts X.../ Y....
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement sur le principe des réparations locatives, à la charge des consorts X.../ Y... dans leurs rapports avec la dame Z..., et d'une condamnation à réparations.
Le réforme pour le surplus et statuant à nouveau,
Fixe le montant des réparations à la somme minorée de 4. 000 euros.
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne les consorts X.../ Y... aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de la SCP d'avoués BAUFUME-SOURBE, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.