Property Revendication and Partition Dispute over Insufficient Substantiation of Acquisitive Prescription

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 2229 du code civil dans sa rédaction applicable au litige ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Papeete, 16 avril 2009), que les consorts X... ont assigné M. Y... en revendication de la terre Tereva, située sur le motu de Maeva, île de Huahine et son partage après désignation d'un expert géomètre pour y procéder ; que M. Y... s'est opposé à cette demande aux motifs qu'il avait acquis de M. Z... la parcelle J du lot n° 3, par acte authentique des 6 et 7 mai 1985, enregistré le 9 mai 1985 et, en tout état de cause, qu'il bénéficiait de la prescription acquisitive abrégée en vertu de l'ancien article 2265 du code civil ;

Attendu que, pour rejeter leur demande, l'arrêt retient que, s'agissant des actes de possession, il n'est pas contesté que la terre est cultivée, ne serait-ce que par les nombreuses procédures engagées en référé par M. Y... ;

Qu'en statuant ainsi, sans relever l'existence d'actes matériels de possession accomplis par M. Y..., la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 avril 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Papeete ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Papeete, autrement composée ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... ; le condamne à payer aux consorts X..., A... et B... la somme globale de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juin deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils pour les consorts X..., A... et B....

Les consorts X...- C...- A... font grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir décidé que monsieur Y... est propriétaire, en application de l'article 2265 du code civil, du lot 3, parcelle J du domaine D... ou " motu de Maeva " de 4 ha 24 a, sise à Maeva et de les avoir, en conséquence, déboutés de leurs demandes ;

AUX MOTIFS que l'acquisition de la terre légitime par acte notarié constitue manifestement un juste titre ; que les consorts X... n'apportent pas la preuve de la mauvaise foi de monsieur Y... dont la bonne foi est présumée ; qu'en outre la bonne foi de monsieur Y... qui a acquis devant notaire une terre dont l'origine de propriété remontait à un jugement d'adjudication de 1935 ne peut pas moins être remise en cause ;

qu'enfin, la terre légitime a été incluse dans les différents plans de bornage, plan cadastral en 1945, plan Golaz en 1962, plan Cros en 1969, plan Delanoe en 1982, sans réaction des éventuels ayants-droits et l'acquéreur pouvait légitimement croire qu'elle faisait partie des biens acquis ; que par ailleurs, les incertitudes quant à la localisation de la terre litigieuses, le rapport de l'expert n'ayant que partiellement résolu le problème, ne permettent pas d'affirmer que la terre litigieuses a été acquise de son véritable propriétaire ; que dès lors, l'article 2265 du code civil est susceptible d'être appliqué sous réserve que monsieur Y... apporte la preuve que lui-même ou ses auteurs ont possédé pendant une durée de dix ans dans les conditions de l'article 2229 du code civil ; qu'il est établi que les quatre qualités de la possession sont en l'espèce établies ; que la possession a bien été continue ; qu'il n'y a pas eu de violence lors de l'entrée en possession ; que le caractère public et l'absence d'équivoque sont également établis, monsieur Y... ayant, dès sa prise de possession, cherché à faire valoir ses droits contre ceux qui les contestaient ainsi que cela ressort de très nombreuses procédures qui ont été engagées ;

qu'en ce qui concerne les actes de possession, il n'est pas contesté que la terre était cultivée, ne serait-ce que par le nombreuses procédures engagées en référé par monsieur Y... ; qu'en ce qui concerne la durée, il est établi que monsieur Y... a acheté la terre litigieuse par acte notarié des 6 et 7 mai 1985, enregistré le 9 mai 1985, et que la citation en justice ayant conduit au jugement déféré a été enregistré le 4 octobre 1995 soit plus de dix anas après l'acquisition contestée ; qu'en outre, les consorts X... n'apportent pas la preuve de l'existence d'autres procédures qui auraient pu interrompre le prescription en vertu de l'article 2244 du code civil, tel qu'il était applicable en Polynésie dans sa version antérieure à l'ordonnance n° 92-1146 du 12 octobre 1992, date à laquelle ce texte dans sa version modifiée a été rendu applicable en Polynésie française ; qu'en conséquence, monsieur Y... est propriétaire, en application de l'article 2265 du code civil, du lot 3, parcelle J du domaine D... ou " motu de Maeva " de 4 ha 24 a, sise à Maeva ;

1°) Alors que le juste titre est un acte propre à conférer la propriété à la partie qui l'invoque ; que dès lors en se bornant, pour déclarer monsieur Y... propriétaire, en application de la prescription acquisitive abrégée, du lot 3 parcelle J du domaine D... de 4 ha 24 a sis à Maeva, à affirmer que l'acquisition de la terre litigieuse par acte notarié constitue manifestement un juste titre, sans vérifier si l'acquisition de terres constituant le domaine D..., à l'origine de la terre achetée par ce dernier, avait reçu l'approbation de l'administrateur exigée par l'article 37 des lois codifiées des Iles-sous-le Vent requise pour la validité de toute vente, ce qui était contesté, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'ancien article 2265 du code civil ;

2°) Alors que l'exigence d'un juste titre implique que celui-ci concerne exactement et dans sa totalité le bien que le possesseur entend prescrire ; que dès lors la cour, en affirmant, pour le déclarer propriétaire, par prescription acquisitive abrégée de la totalité du lot 3, parcelle J du domaine D... de 4ha 24 a sise à Maeva, située en partie sur la terre Tereva e te motu dont Marama a Tehaapapa a été attributaire, que l'acquisition par monsieur Y... par acte notarié de la terre litigieuse, dont l'origine de propriété remonte au jugement d'acquisition de 1935 du domaine D..., constitue manifestement un juste titre, tout en relevant, par adoption des motifs du rapport d'expertise qu'elle a entériné sans réserve, que le cahier des charges de la vente par adjudication réalisée par monsieur Charles D... ne faisait pas état de la terre Tereva, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, dont il ressort que cette terre n'a pas été acquise ni transmise par ce dernier, violant ainsi l'ancien article 2265 du code civil ;

3°) Alors qu'en toute hypothèse la possession légale utile pour prescrire ne peut s'établir que par des actes d'occupation réelle ; que dès lors en se bornant, pour déclarer monsieur Y... propriétaire, par application de la prescription acquisitive abrégée, du lot parcelle J du domaine D... de 4 ha 24 a sise à Maeva, à énoncer en ce qui concerne les actes de possession, qu'il n'est pas contesté que la terre était cultivée, ne serait-ce que par les nombreuses procédures engagées en référé par ce dernier, la cour n'a pas caractérisé l'existence d'actes matériels accomplis par monsieur Y... sur la terre litigieuse et a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'ancien article 2229 du code civil.