Condominium Association Liability for Common Area Water Damage

R. G : 09/ 03703

COUR D'APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRET DU 08 Mars 2011

Décision du Tribunal d'Instance de LYON

Au fond

du 02 mars 2009

RG : 1107002520

ch no

X...

Y...

Synd. copropriétaire DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER LE CARRE LUMIERE

SARL TOUTRAVO

C/

SAS SARETEC

Société ASTEN

APPELANTS :

Monsieur Hervé X...

né le 05 Février 1963 à BOURGOIN-JALLIEU (38)

...

69008 LYON

représenté par Me Christian MOREL, avoué à la Cour

assisté de Me Frédéric ALLEAUME, avocat au barreau de LYON

substitué par Me BAUDRIER, avocat

Madame Annick Y... épouse X...

née le 20 Août 1964 à LYON (69)

...

69008 LYON

représentée par Me Christian MOREL, avoué à la Cour

assistée de Me Frédéric ALLEAUME, avocat au barreau de LYON

substitué par Me BAUDRIER, avocat

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES

de l'ensemble immobilier LE CARRE LUMIÈRE

représenté par son syndic la REGIE DE L'OPÉRA

20 place Tolozan

69281 LYON CEDEX 01

représenté par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET, avoués à la Cour

assisté de Me Eric PELET, avocat au barreau de LYON

SARL TOUTRAVO

représentée par ses dirigeants légaux

ZA de Montepy

69210 FLEURIEUX SUR L'ARBRESLE

représentée par la SCP LIGIER DE MAUROY-LIGIER, avoués à la Cour

assistée de Me Nicolas BOIS, avocat au barreau de LYON

INTIMÉES :

SAS SARETEC

représentée par ses dirigeants légaux

9 rue Georges Enesco

94000 CRETEIL

représentée par la SCP LAFFLY-WICKY, avoués à la Cour

assistée de Me Jean-François ARRUE, avocat au barreau de LYON

substitué par Maître Rafia BOUGHANMI, avocat

Société ASTEN anciennement dénommée SPAPA

représentée par ses dirigeants légaux

66 rue Jean-Jacques Rousseau

94200 IVRY SUR SEINE

avec établissement 21 rue Gustave Eiffel

13010 MARSEILLE

représentée par Me Christian MOREL, avoué à la Cour

assistée de Me VACHERON, avocat au barreau de LYON

Date de clôture de l'instruction : 21 Janvier 2011

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 01 Février 2011

Date de mise à disposition : 08 Mars 2011

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Pascal VENCENT, président

-Dominique DEFRASNE, conseiller

-Françoise CLEMENT, conseiller

assistés pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier

A l'audience, Pascal VENCENT a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Courant 1998, monsieur et madame X... ont acquis en l'état futur d'achèvement divers lots de copropriété au sein de l'immeuble dénommé « LE CARRE LUMIÈRE » situé... à 69008 LYON.

Ils étaient rapidement confrontés à différents dégâts des eaux dans deux chambres situées au dessous d'une terrasse dont monsieur Z..., copropriétaire, bénéficie de la jouissance exclusive.

Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CARRE LUMIÈRE a saisi de ce sinistre la compagnie ALBINGIA en sa qualité d'assureur dommages ouvrages.

Cette dernière a missionné le cabinet d'expertise SARETEC qui a été à l'initiative de la réalisation de différents travaux :

- par la société SPAPA, aujourd'hui SA ASPEN, qui, au titre de la garantie de parfait achèvement, a procédé à la pose d'une couvertine,

- par la société TOUTRAVO qui a procédé au traitement du raccord du garde corps en béton de la terrasse situé contre la façade.

Ces différentes interventions successives n'ont pas permis de mettre fin aux désordres.

Aussi par acte en date des 27 et 29 décembre 2005, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CARRE LUMIÈRE régulièrement autorisé par une assemblée générale des copropriétaires en date du 5 juin 2005, a fait assigner monsieur Z..., ainsi que la compagnie ALBINGIA, assureur dommages ouvrage, au fins d'entendre ordonner l'organisation d'une mesure d'expertise judiciaire.

Par ordonnance en date du 7 février 2006, monsieur Yves A... a été désigné en qualité d'expert.

Par ordonnances en date des 27 juin, 7 septembre et 24 octobre 2006, des opérations d'expertise ont été déclarées communes et opposables aux sociétés SUD ARCHITECTES ASSOCIES, à la SA BUREAU VERITAS, à la SA FONTANEL, à la SA ASTEN, à la MUTUELLE DES ARCHITECTES DE FRANCE, aux MUTUELLES DU MANS ASSURANCES, à la compagnie GAN EUROCOURTAGE, à la compagnie AXA FRANCE et à la SA BÂTIMENT RELEVES MECANOGRAPHIE.

Monsieur A... a déposé son rapport le 28 juillet 2007.

Selon cet expert la cause des désordres provenait très vraisemblablement d'un défaut affectant les joints d'étanchéité posés entre les garde-corps de la terrasse et le mur de façade de l'appartement, propriété de monsieur Z..., les désordres relevaient d'un défaut d'exécution des travaux qui incombaient à la société SPAPA, devenue ASTEN, ces travaux ayant été repris à l'initiative de la société SARETEC par la société TOUTRAVO.

Par acte en date du 19 octobre 2007, monsieur et madame X... ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CARRE LUMIÈRE, aux fins de l'entendre condamner :

- à faire réaliser dans les huit jours de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, les travaux préconisés par monsieur A... et consistant en la réfection du joint de dilatation pour la somme de 1. 266 euros,

- à leur régler les sommes de 3. 469, 91 euros à titre de préjudice matériel, 4. 800 euros à titre de préjudice de jouissance, 2. 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Par acte en date des 18 et 21 janvier 2008, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CARRE LUMIÈRE a fait assigner la société TOUTRAVO et le cabinet SARETEC aux fins de les entendre condamner, à titre subsidiaire, à le relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

Par acte en date du 26 mai 2008, la société TOUTRAVO a fait assigner la société ASTEN aux fins d'être relevée et garantie par cette dernière de toutes condamnations prononcées à son encontre.

Par jugement en date du 2 mars 2009, le tribunal d'instance de LYON a rejeté l'ensemble des demandes présentées par monsieur et madame X... à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CARRE LUMIÈRE et a dit les appels en garantie sans objet.

Les époux X... ont relevé appel de cette décision et demandent désormais à la cour de statuer comme suit :

- donner acte à monsieur et madame Hervé X... de ce qu'ils se désistent de leur demande tendant à obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CARRE LUMIÈRE à faire réaliser dans les huit jours de la signification de la décision à intervenir sous astreinte,

- donner acte à monsieur et madame Hervé X... de ce qu'ils se réservent la possibilité de saisir la juridiction de céans en cas de persistance des désordres,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CARRE LUMIÈRE à payer aux époux Hervé X... :

* la somme de 2. 633, 00 euros au titre de leur préjudice matériel,

* la somme de 6. 650, 00 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

* la somme de 4. 000, 00 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

* la somme de 3. 000, 00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est soutenu en substance que les désordres dont se plaignent monsieur et madame Hervé X... sont consécutifs à une infiltration par le joint de dilatation. S'agissant d'un joint de dilatation, il est acquis qu'il s'agit là d'une partie commune au sens du règlement de copropriété. Ces copropriétaires ont donc pu aux termes de l'exploit introductif d'instance viser les dispositions du dernier alinéa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel le syndicat des copropriétaires : « est responsable des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toute action réparatrice ». S'agissant d'un vice de construction il s'agirait d'une responsabilité de plein droit.

Il est constant que malgré le prononcé du jugement déféré qui avait admis le bien fondé de la position du syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE CARRE LUMIÈRE quant à son absence de responsabilité dans la survenance du sinistre, les différents copropriétaires, réunis en assemblée générale, ont, le 18 mars 2009, décidé de faire procéder à la réalisation des travaux préconisés par monsieur l'expert judiciaire sur la terrasse de monsieur Z.... Les travaux ont été réalisés au mois de novembre 2009.

Nonobstant cette réalisation, la copropriété persiste dans sa volonté de voir dire et juger que les travaux préconisés par monsieur l'expert judiciaire sur la terrasse de monsieur Z... ne sauraient être supportés par le syndicat des copropriétaires, monsieur et madame X... devant en conserver la charge, sauf à se retourner contre les responsables des désordres désignés par monsieur A..., savoir, la société ASTEN, la société SARETEC et la société TOUTRAVO,

A titre subsidiaire, il est soutenu que monsieur et madame X... ne sauraient obtenir une réfection totale des deux pièces de leur appartement alors que seuls quelques lés de tapisseries endommagés peuvent être aisément remplacés.

Sur le montant du préjudice subi au titre du trouble de jouissance, cette demande serait également manifestement excessive, au même titre que la demande de dommages et intérêts au titre d'une prétendue résistance abusive.

En tout état de cause, il appartiendrait au syndicat de se faire relever et garantir des condamnations prononcées par les responsables de ces désordres et de condamner in solidum la société ASTEN, la société SARETEC et la société TOUTRAVO à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE CARRE LUMIÈRE de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, condamner monsieur et madame X..., la société SARETEC, la société ASTEN, la société TOUTRAVO ou qui mieux le devra, à régler au syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE CARRE LUMIÈRE, la somme de 2. 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Le cabinet SARETEC, qui est intervenu aux fins de conduire les expertises dommages ouvrage habituelles, persiste à demander sa mise hors de cause car la Cour de cassation subordonne la mise en jeu de la responsabilité de l'expert amiable par la preuve d'un lien de causalité direct entre une intervention fautive de ce dernier et le préjudice invoqué par le demandeur, or en l'espèce, l'intervention de la société SARETEC, serait totalement étrangère aux difficultés rencontrées par les demandeurs et pour lesquelles elle est appelée en garantie.

De son côté, la société TOUTRAVO soutient que la société ASTEN SPAPA était chargée du traitement d'étanchéité des joints de dilatation. La cause du sinistre ayant été identifiée comme due aux infiltrations au droit du joint de dilatation, la responsabilité de la société ASTEN serait exposée à un double titre :

- en premier lieu, au titre de la construction d'origine, puisque c'est cette entreprise qui était chargée du traitement d'étanchéité du joint de dilatation, ·

- en second lieu, au titre de la réparation infructueuse qu'elle a effectuée dans l'année de parfait achèvement (pose d'une couvertine).

Cette réparation se serait révélée manifestement insuffisante puisque c'est dans ce contexte que le cabinet d'expertise SARETEC mandatait la société TOUTRAVO pour traiter le raccord du garde-corps béton de la terrasse contre la façade suite à une déclaration de sinistre. Les travaux de reprise exécutés par la société TOUTRAVO ne sont en rien la cause du sinistre et n'ont en tout état de cause rien ajouté aux désordres préexistants.

De son côté, la société ASTEN anciennement SPAPA soutient en premier lieu que sur le plan de la procédure, le syndicat des copropriétaires n'a pas formé la moindre demande à l'encontre de la société ASTEN en première instance. En cause d'appel, cette demande nouvelle est irrecevable par application de l'article 564 du code de procédure civile.

Resterait l'appel en cause et en garantie par la société TOUTRAVO.

Il résulterait du rapport d'expertise de monsieur A... que les désordres n'entraînent pas d'impropriété à destination. Les désordres ne relèveraient donc pas de la garantie décennale et par suite l'action engagée contre la société ASTEN serait manifestement mal fondée. En tout état de cause si les réparations de 2002 n'ont pas été efficaces il faudrait en rechercher la cause dans un défaut de conception des couvertines et un défaut de réalisation par la société TOUTRAVO des dites couvertines.

SUR QUOI LA COUR

Il convient de donner acte aux époux X... de leur désistement d'instance concernant la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CARRE LUMIÈRE à faire réaliser des travaux de reprise des désordres, ces travaux ayant d'ores et déjà été effectués par le syndicat des copropriétaires.

Reste à statuer sur les responsabilités encourues à cette occasion.

Monsieur l'expert A... retient l'hypothèse d'infiltrations par le joint de dilatation.

Il a ainsi été noté par l'homme de l'art que les joints d'étanchéité entre les garde-corps de la terrasse contre le mur de façade de l'appartement de monsieur Alain Z... étaient décollés.

S'agissant d'un joint de dilatation, il est acquis qu'il s'agit là d'une partie commune au sens du règlement de copropriété.

Dans les rapports entre un copropriétaire et le syndicat de la dite copropriété, il y a lieu à application des dispositions du dernier alinéa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toute action réparatrice.

Le jugement déféré doit être réformé sur ce point.

Dans les rapports entre ces parties il n'y a pas lieu à rechercher les causes des dommages et les éventuelles responsabilités des intervenants à l'acte de construire, le syndicat n'étant pris qu'ès qualités de gardien des parties communes tenu de les conserver en parfait état de fonctionnement.

Le dit syndicat doit donc être condamné à réparations dans ses rapports avec ses copropriétaires.

Les époux Hervé X... ont fait établir le 25 septembre 2009 par monsieur Alain B... un devis correspondant aux travaux préconisés par l'expert judiciaire lequel est supérieur à celui au chiffrage approximatif avancé par l'expert puisque d'un montant de 2. 633 euros.

Il convient bien de retenir ce chiffre qui apparaît effectivement correspondre à la réalité des prix du marché en ce domaine.

Le trouble de jouissance est avéré et a duré plusieurs années. Dans le même temps il s'est limité à la seule humidité d'un mur au papier peint défraîchi voire décollé. La cour a les éléments suffisants pour l'arbitrer toutes causes confondues à la somme de 3. 000 euros comme préconisé judicieusement par l'expert.

Il convient de condamner en outre le syndicat des copropriétaires à payer aux époux X... une somme de 2. 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et celle encore de 3. 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de première instance et d'appel.

Restent les appels en garantie formés par le syndicat des copropriétaires à l'encontre du cabinet SARETEC, de la société ASTEN et de la société TOUTRAVO.

Il y aurait eu en ce domaine interventions successives de :

- la société ASTEN qui voit sa responsabilité recherchée pour un défaut d'exécution de travaux qui auraient dû incomber à l'entreprise SPAPA. De plus au titre de sa garantie de parfait achèvement, la société ASTEN avait réalisé, au dessus du mur de refend et des couvre-joints horizontaux, une couvertine qui s'est révélée inefficace.

- dans le cadre de l'assurance D. O. ces désordres ont été repris par la société TOUTRAVO sur injonction du cabinet SARETEC et ne donnaient à leur tour pas satisfaction.

Il convient dans ces conditions de faire application de la règle de droit selon laquelle l'origine des désordres actuels trouve sa cause exclusive dans un défaut de réalisation de ce joint d'origine.

Si l'intervention de l'entreprise réparatrice TOUTRAVO a sans doute été inefficace et inadaptée, et si elle n'a pas supprimé leur cause, elle n'a cependant rien ajouté au désordre existant et par voie de conséquence elle ne peut se voir imputer aucune part de responsabilité dans la survenance des désordres incriminés. Elle doit être mise hors de cause.

La responsabilité dans la survenance de ces désordres doit donc être recherchée chez le seul auteur des travaux originels défaillants.

Un tel raisonnement vaut également pour le cabinet SARETEC.

Ne reste donc que la société ASTEN.

Or, en cause d'appel le syndicat des copropriétaires demande pour la première fois la condamnation de la société ASTEN à le relever et garantir.

Cette demande est irrecevable par application de l'article 564 du code de procédure civile car les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.

Il convient donc de débouter le dit syndicat de l'ensemble de ses appels en garantie et de le condamner reconventionnellement à payer aux sociétés SARETEC, ASTEN et TOUTRAVO une somme de 1. 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d'appel.

PAR CES MOTIFS

Donne acte aux époux X... de leur désistement partiel d'instance vis à vis du syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE CARRE LUMlERE concernant les travaux de reprise des désordres sur les parties communes,

Réforme le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LE CARRE LUMIÈRE à payer à monsieur et madame Hervé X... :

* la somme de 2. 633 euros au titre de leur préjudice matériel,

* la somme de 3. 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

* la somme de 2. 000 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

* la somme de 3. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Déboute le dit syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE CARRE LUMlERE de ses appels en garantie,

Le condamne à payer aux sociétés SARETEC, ASTEN et TOTRAVO la somme de 1. 000 euros à chacune sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Le condamne aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit des avoués de ses adversaires conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président.