Lessor Suit for Lease Termination Over Tenant's Sublease and Non-Operation Defense

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Dijon, 17 septembre 2009), que par acte authentique du 30 avril 1982 à effet au 1er novembre 1981, Mme Suzanne X... a donné à bail à métayage aux époux Y..., pour une durée de 18 années, une vigne ; que par acte sous seing privé daté du 12 novembre 1997, Mme X... a autorisé Mme Y..., devenue seule locataire en titre, à mettre le bien loué à la disposition d'une EARL de laquelle elle était associée ; que le bail s'est renouvelé le 1er novembre 1999 ; que par acte du 27 avril 2007 à effet au 1er novembre 2008, les époux Michel et Claude X... et M. Jean X... (les consorts X...), venus aux droits de Mme Suzanne X..., ont fait délivrer congé à Mme Y... à raison de son âge ; que cette dernière a contesté ce congé et demandé l'autorisation de céder son bail à son fils, Vincent Y..., lequel est intervenu à la cause (les consorts Y...) ; que les consorts X... ont demandé, à titre reconventionnel, la résiliation du bail au motif que Mme Y... ne se consacrait pas à l'exploitation du bien loué ;

Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt attaqué de rejeter cette demande et d'autoriser la cession du bail à M. Vincent Y... alors, selon le moyen, qu'il appartient au preneur qui a mis les parcelles louées à la disposition d'une société à exploitation agricole d'établir qu'il continue à se consacrer à l'exploitation du bien loué en y participant de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation ; qu'en relevant, pour débouter les consorts X... de leur demande en résiliation du bail, qu'ils ne démontraient pas que Mme Z... avait cessé, compte tenu de son âge, d'exploiter les parcelles, cependant que c'est à cette dernière qu'il appartenait de prouver le contraire, la cour d'appel a inversé les règles de la charge de la preuve en violation des articles 1315 du code civil et L. 411-37 du code rural ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le fait que Mme Y... soit septuagénaire ne suffisait pas à démontrer son absence de participation aux travaux de façon effective et permanente, qu'elle était titulaire de 60 parts de l'EARL dont elle était cogérante, qu'elle n'avait pas fait liquider ses droits à retraite, qu'elle continuait à cotiser à la MSA en qualité d'exploitante agricole, que la qualité de viticultrice lui avait été reconnue par la bailleresse en 1997 lors de l'autorisation de mise à disposition et que les consorts X... n'apportaient aucun élément de nature à démontrer que la situation qui existait alors avait été modifiée, la cour d'appel a pu en déduire, sans inverser la charge de la preuve, que la demande en résiliation du bail pour défaut d'exploitation personnelle devait être rejetée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les consorts X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à verser aux consorts Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des consorts X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit mai deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Haas, avocat aux Conseils pour les consorts X...,

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté la demande des consorts X... en résiliation du bail consenti à Mme Z... et D'AVOIR autorisé la cession du bail au profit de M. Y... ;

AUX MOTIFS QUE pour faire dire la cession de bail prohibée, les appelants en demandent la résiliation au seul motif à hauteur d'appel, que Mme Y... ne participait plus personnellement à l'exploitation ; que le preneur qui met à la disposition d'une Earl des parcelles louées, reste titulaire du bail et doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l'exploitation du bien loué en participant, sur les lieux, aux travaux de manière effective et permanente ; que le seul fait que Mme Y... soit septuagénaire ne suffit pas à démontrer son absence de participation aux travaux de façon effective et permanente ; que l'intéressée est titulaire de 60 parts de l'Earl dont elle est cogérante, n'a pas fait liquider ses droits à retraite et continue à cotiser à la MSA en qualité d'exploitante agricole, ainsi qu'en atteste le directeur de l'organisme ; que la qualité de viticultrice a été reconnue par la partie bailleresse quand elle l'a autorisée à mettre les parcelles à disposition de l'Earl en 1997 ; que les consorts X... n'apportent aucun élément de nature à démontrer que la situation qui existait lors de cette mise à disposition a été modifiée ;

ALORS QU'il appartient au preneur qui a mis les parcelles louées à la disposition d'une société à exploitation agricole d'établir qu'il continue à se consacrer à l'exploitation du bien loué en y participant de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation ; qu'en relevant, pour débouter les consorts X... de leur demande en résiliation du bail, qu'ils de démontraient pas que Mme Z... avait cessé, compte tenu de son âge, d'exploiter les parcelles, cependant que c'est à cette dernière qu'il appartenait de prouver le contraire, la cour d'appel a inversé les règles de la charge de la preuve en violation des articles 1315 du code civil et L. 411-37 du code rural.