Tenant's Acceptance of Sale Offer Void Due to Untimely Finalization

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 11 mars 2010), que Mme X..., propriétaire d'un appartement donné à bail à Mme Y..., a fait signifier, le 28 août 2006, à celle-ci un congé avec offre de vente ; que la locataire a accepté, le 24 octobre 2006, cette offre en indiquant, le 26 octobre suivant, son intention de recourir à un prêt ; que la vente ne s'étant pas réalisée, Mme Y... a assigné la bailleresse en régularisation de vente ;

Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen :

1°/ que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que le juge doit, en toutes circonstances, observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en retenant, par un moyen de droit relevé d'office, que l'acceptation de l'offre de vente était nulle de plein droit, faute pour Mme Y..., locataire, d'avoir fait délivrer à Mme X..., bailleresse, une mise en demeure d'avoir à réaliser la vente avant le 27 février 2007, sans avoir invité au préalable les parties à présenter leurs observations sur ce point, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 16 du code de procédure civile ;

2°/ que le locataire qui accepte l'offre de vente signifiée par le bailleur dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente ; que si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre est alors subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois ; qu'en estimant que l'acceptation de l'offre de vente était nulle de plein droit, faute pour Mme Y..., locataire, d'avoir fait déliver à Mme X..., bailleresse, une mise en demeure d'avoir à réaliser la vente avant le 27 février 2007, la cour d'appel a ajouté une condition à la loi et a ainsi violé l'article 15- II de la loi du 6 juillet 1989 par refus d'application ;

3°/ qu'en décidant que l'erreur commise par la banque de Mme Y..., qui, nonobstant le caractère parfait de la vente, exigeait la rédaction d'un compromis de vente, était inopposable à Mme X..., qui, dès lors, ne pouvait se voir reprocher que son mandataire, M. Z..., n'avait pas déféré à cette demande, quand il résultait pourtant d'un courrier du 10 novembre 2006, que c'était le notaire de la bailleresse (M. Z...) qui avait lui-même demandé au notaire de Mme Y... la signature du compromis, la cour d'appel a méconnu les termes du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant relevé, à bon droit, que Mme Y... avait l'obligation de régulariser la vente de l'appartement et donc de réunir les fonds nécessaires dans le délai légal, la cour d'appel, qui a pu retenir que l'erreur commise par la banque de la locataire d'avoir, nonobstant le caractère parfait de la vente, exigé la rédaction d'un compromis de vente, était inopposable à la bailleresse et que celle-ci ne pouvait, dès lors, se voir reprocher que le notaire n'eût pas déféré à cette demande, a pu, abstraction faite d'un motif surabondant, sans violer le principe de la contradiction ni modifier l'objet du litige, en déduire que l'acceptation de l'offre de vente de la preneuse était nulle de plein droit et cette dernière déchue de tout droit d'occupation ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros, rejette la demande de Mme Y... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit mai deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Spinosi, avocat aux Conseils, pour Mme Y... divorcée B...

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que l'acceptation par Madame Y... de l'offre de vente de l'appartement de Madame X... était nulle de plein droit, que Madame Y... était occupante sans droit ni titre de cet appartement depuis le 1er avril 2007 et que Madame Y... devait avoir libéré le logement loué dans un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ;

Aux motifs qu'« en vertu des dispositions de l'article 15 de la loi du 06 Juillet 1989 régissant les rapports entre bailleurs et locataires d'immeubles à usage d'habitation, le délai de préavis applicable au bailleur est de six mois. Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé vaut offre de vente au profit du locataire et l'offre est valable durant les deux premiers mois du délai de préavis. Le locataire qui accepte l'offre dispose à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente.

Si dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si à l'expiration du délai la vente n'a pas été réalisée, l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire déchu de plein droit de tout titre d'occupation. En l'espèce, le bail conclu entre les parties a pris effet le 1er Mars 1992, ce dont il résulte qu'il venait à échéance le 1er Mars 2007 et que le congé devait être délivré avant le 1er Septembre ;

Tel fut le cas puisque le congé fut délivré le 28 Août 2006 par acte extrajudiciaire rappelant les dispositions de l'article 15 précité. L'offre devait être maintenue durant deux mois à compter du 1er Septembre 2006, et durant ce délai, Madame Y..., par courrier recommandé du 24 Octobre 2006, a fait connaître son intention d'accepter l'offre, puis par courrier du 26 Octobre 2006, celle de recourir à un prêt, Dès lors, la vente était parfaite à la date du 24 Octobre 2006 et devait être réalisée avant le 27 lévrier 2007, à défaut de quoi l'offre de vente devenait nulle de plein droit.

Les dispositions légales susvisées ont pour objet la protection des droits du locataire et pour finalité de lui laisser un délai suffisant pour réunir les fonds nécessaires à son acquisition. Elles sont rédigées dans son seul intérêt, et leur caractère d'ordre public interdit au bailleur d'y ajouter des obligations qui n'y figurent pas. Ainsi, si Madame Y... avait l'obligation de régulariser la vente de l'appartement et donc de réunir les fonds nécessaires avant le 27 Février 2007, Madame X... ne pouvait, avant cette date, l'obliger à justifier des modalités du financement qu'elle envisageait.

Parallèlement, l'erreur commise par la banque de Madame Y..., qui nonobstant le caractère parfait de la vente, exigeait la rédaction d'un compromis de vente, était inopposable à Madame X..., qui dès lors, ne peut se voir reprocher que son mandataire, Maître Z..., n'ait pas déféré à cette demande. En outre, Madame Y... était elle-même assistée de son propre notaire qui pouvait aisément se mettre en contact avec sa banque pour lui rappeler les conséquences juridiques d'un congé pour vendre accepté. Dès lors, à défaut pour Madame Y... d'avoir fait délivrer à Madame X..., avant le 27 Février 2007, une mise en demeure d'avoir à régulariser la vente, l'offre de vente de Madame X... est nulle de plein droit et Madame Y... déchue de tout droit d'occupation.

Il est en conséquence fait droit à sa demande d'expulsion, dans des conditions qui seront précisées au dispositif de l'arrêt » ;

Alors que, d'une part, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que le juge doit, en toutes circonstances, observer lui même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en retenant, par un moyen de droit relevé d'office, que l'acceptation de l'offre de vente était nulle de plein droit, faute pour Madame Y..., locataire, d'avoir fait délivrer à Madame X..., bailleresse, une mise en demeure d'avoir à réaliser la vente avant le 27 février 2007, sans avoir invité au préalable les parties à présenter leurs observations sur ce point, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 16 du Code de procédure civile ;

Alors que, d'autre part le locataire qui accepte l'offre de vente signifiée par le bailleur dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente ; que si dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre est alors subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois ; qu'en estimant que l'acceptation de l'offre de vente était nulle de plein droit, faute pour Madame Y..., locataire, d'avoir fait délivrer à Madame X..., bailleresse, une mise en demeure d'avoir à réaliser la vente avant le 27 février 2007, la cour d'appel a ajouté une condition à la loi et a ainsi violé l'article 15- II de la loi du 6 juillet 1989 par refus d'application ;

Alors que, enfin, en décidant que l'erreur commise par la banque de Madame Y..., qui nonobstant le caractère parfait de la vente, exigeait la rédaction d'un compromis de vente, était inopposable à Madame X..., qui dès lors, ne pouvait se voir reprocher que son mandataire, Maître Z..., n'avait pas déféré à cette demande, quand il résultait pourtant d'un courrier du 10 novembre 2006, que c'était le notaire de la bailleresse (Maître Z...) qui avait luimême demandé au notaire de Madame Y... la signature du compromis, la cour d'appel a méconnu les termes du litige en violation de l'article 4 du Code de procédure civile.