Co-Heirs' Consent Required for Contract Rescission of Estate Property Sale

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à la SCI Loval de son désistement partiel en faveur de M. Raymond X... ;

Sur le premier moyen :

Vu les articles 815-2 et 815-3 du code civil dans leur rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006 ;

Attendu que, par acte des 26 et 31 janvier 1997, Pierre Y... a vendu un immeuble à la SCI Loval ; qu'il est décédé le 28 août 2002, laissant pour lui succéder ses deux filles, Francisca Y... et Maria Y... ;

Attendu que pour déclarer recevable l'action en résolution de cette vente pour défaut de paiement du prix intentée par Mme Maria Y..., agissant seule, la cour d'appel relève, par motifs adoptés, que l'action en revendication de la propriété indivise d'un bien est un acte de conservation ;

Attendu qu'en statuant ainsi alors que sous l'empire des textes susvisés l'action en résolution d'une vente était un acte d'administration qui requérait le consentement de tous les indivisaires, la cour d'appel a violé ces textes ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 avril 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Nouméa ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nouméa, autrement composée ;

Condamne Mme Maria Teresa Y... et la SELARL Gastaud, ès qualités, aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit mai deux mille onze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour la SCI Loval

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré recevable l'action engagée par Madame Maria Térésa Y... épouse A... à l'encontre de la SCI LOVAL en résolution de la vente du bien immobilier sis ... au MONT-DORE, objet de l'acte notarié en date des 26 et 31 janvier 1997, puis d'avoir prononcé la résolution de cette vente pour absence de paiement du prix par la SCI LOVAL ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE c'est à bon droit et par de justes motifs qui seront adoptés que le Tribunal a déclaré Madame A..., héritière avec sa soeur Francisca Y... épouse B... des biens dépendant de la succession de leur père et mère, recevable en son action engagée seule pour obtenir la résolution de la vente d'un bien indivis, au visa de l'article 815-2 du Code civil, comme de l'article du Code civil qui prévoit que les héritiers sont saisis de plein droit des droits et actions du défunt ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'article 724 du Code civil prévoit que les héritiers sont saisis de plein droit des actions du défunt ; qu'en outre, si l'article 815-3 du Code civil interdit à un indivisaire de faire seul les actes d'administration et de disposition, l'article 815-2 du même Code donne la possibilité d'agir seul pour les actes de conservation, au titre desquels figurent les actions en revendication de la propriété indivise ;

ALORS QUE les actes d'administration et de disposition relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires ; que l'action judiciaire tendant à voir prononcer la résolution d'un contrat de vente constitue un acte d'administration qui requiert à ce titre le consentement de tous les indivisaires ; qu'en décidant néanmoins que Madame Maria Térésa Y... était recevable à engager, sans le consentement de l'ensemble des indivisaires, une action en résolution judiciaire de la vente des 26 et 31 janvier 1997, la Cour d'appel a violé l'article 815-3 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006.

SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la résolution de la vente par Monsieur Pierre François Y... au profit de la SCI LOVAL du bien immobilier sis ... au MONT-DORE, objet de l'acte notarié en date des 26 et 31 janvier 1997 ;

AUX MOTIFS QUE la vente effectuée par acte des 26 et 31 janvier 1997 au profit de la SCI LOVAL d'un terrain avec une maison, situé au Mont-Doré, ..., a été consentie par Monsieur Pierre Francis Y... pour le prix de 8. 000. 000 FCFP payé hors la comptabilité du notaire avec quittance donnée dans l'acte par Monsieur Y... ; que Madame A... demande la résolution de la vente, au motif que la SCI LOVAL n'a pas payé le prix, en se fondant sur les dispositions de l'article 1184 du Code civil, qui énonce que la condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques ; que si dans un premier temps, la SCI LOVAL a affirmé avoir réglé le prix, elle a, par conclusions du 17 août 2005, reprenant in extenso l'écrit de Madame Francesca B... et donc en acceptant pleinement la teneur, admis n'avoir pas procédé au paiement du prix, la vente ayant eu pour objet de « dédommager » (Madame B...) des investissements réalisés et payés par elle en 1982 dans les dépendances de la propriété de son père pour les transformer en maison d'habitation afin d'y demeurer ; que la vente est intervenue entre Monsieur Pierre Y... et la SCI LOVAL, dont Madame B... n'est pas associée ; qu'il ne peut être dit que les explications données par cette dernière, tiers à l'acte, sont compatibles avec la quittance donnée dans cet acte par Monsieur Pierre Y..., la compensation ne pouvant être opérée qu'entre les dettes et les créances des seules parties à l'acte ; qu'admettre une compensation avec une créance de Madame B..., tiers à l'acte, qui se trouvait en état de liquidation judiciaire, aurait pour effet de valider une fraude au préjudice des créanciers de Madame B... ; qu'en cet état, il est établi que la SCI LOVAL n'a pas payé le prix et qu'en conséquence, la Cour, réformant la décision entreprise, prononce la résolution de la vente conclue le 31 janvier 1997 au visa de l'article 1184 du Code civil ;

1°) ALORS QUE la quittance du paiement d'une somme donnée fait foi jusqu'à preuve contraire ; qu'en décidant néanmoins que, par ses explications, Madame Francisca B... ne démontrait pas que le prix de la vente avait été payé, bien que la quittance donnée par Monsieur Pierre François Y... ait emporté présomption de paiement, de sorte qu'il appartenait à Madame Maria Térésa Y... de rapporter la preuve de l'absence de paiement, la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve, en violation des articles 1315 et 1341 et 1347 du Code civil ;

2°) ALORS QUE la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement ; qu'en prononçant la résolution de la vente pour non-paiement du prix, motifs pris que la compensation ne pouvait s'opérer qu'entre les dettes et les créances des seules parties à l'acte de vente et qu'une telle compensation avec une créance de Madame B..., qui se trouvait en état de liquidation judiciaire, aurait eu pour effet de valider une fraude au préjudices de ses créanciers, la Cour d'appel, qui s'est prononcée par des motifs impropres à établir que le prix de vente n'aurait pas été effectivement reçu par le vendeur, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil.