Creditors v. Occupants: Validity of Occupation Fees Despite Contingent Sale Resolution

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 1er octobre 2009), que la société Transrack, propriétaire de biens immobiliers édifiés sur un terrain soumis à la réglementation des installations classées, a été mise en redressement puis en liquidation judiciaires, M. X... étant désigné en qualité de représentant des créanciers et liquidateur ; que par deux ordonnances successives, le juge commissaire a autorisé, d'abord, la vente de ces biens à M. Valentin Y..., agissant tant pour son compte que pour celui de la société Rome en formation, et ensuite, leur mise à disposition anticipée au profit de la même personne, agissant en qualité de représentant légal de la société Rome et de la société Ate distribution (la société Ate), moyennant une indemnité annuelle de 45 000 euros qui n'a pas été versée ; que M. X... a assigné en paiement la société Ate et la société Rome, qui ont demandé la résolution de la vente et des dommages-intérêts ;

Attendu que la société Ate fait grief à l'arrêt de l'avoir condamnée à verser à M. X..., ès qualités, la somme de 103 155 euros à titre d'indemnités d'occupation pour les années 2005 et 2006, alors, selon le moyen, que lorsque deux conventions distinctes ont été conclues par les mêmes parties en vue de la réalisation de la même opération économique, elles forment un ensemble contractuel indivisible, la résolution de la première entraînant alors nécessairement l'anéantissement de la seconde, pour absence de cause ou en raison de la disparition de celle-ci ; qu'en estimant, en l'espèce, que la résolution de la vente autorisée par le juge commissaire n'avait pas entraîné la résolution de la convention précaire consentie par M. X..., ès qualités, aux sociétés Rome et Ate distribution, après avoir pourtant expressément relevé le lien unissant la convention d'occupation précaire et la vente et constaté que « la première » avait « été conclue dans l'attente de la réalisation de la seconde », ce dont il résultait que ces deux conventions étaient indivisibles et que la résolution de la seconde entraînait la caducité de la première, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1131, 1134 et 1184 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que les sociétés Rome et Ate avaient disposé du bien immobilier mis à leur disposition par M. X..., ès qualités, et qu'en contrepartie elles se trouvaient redevables du paiement de l'indemnité d'occupation, la cour d'appel, qui a souverainement estimé que les parties n'avaient pas eu l'intention commune de rendre leurs accords indivisibles, a pu décider que la résolution de la vente n'avait pas emporté la nullité de la convention d'occupation ; que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Ate distribution aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du trois mai deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour la société Ate distribution.

Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la SAS ATE Distribution à verser à Maître X..., ès qualité, la somme de 103.155 euros à titre d'indemnités d'occupation pour les années 2005 et 2006 ;

Aux motifs que « par ordonnance du 26 janvier 2005, le juge commissaire à la liquidation judiciaire de la SAS Transrack a autorisé la mise à disposition anticipée du bien immobilier à M. Valentin Y..., agissant en qualité de représentant légal de la SCI Rome et de la SAS Ate, le bénéficiaire devant s'acquitter auprès de Maître X..., ès qualités, d'une indemnité d'occupation d'un montant annuel de 45.000 euros HT à compter du 1er janvier 2005 ; que Maître X..., ès qualités, est bien fondé à solliciter l'infirmation du jugement déféré qui l'a débouté de sa demande en paiement des indemnités d'occupation dues pour les années 2005 et 2006 ; qu'en effet, s'il existe un lien entre la convention d‘occupation précaire et la vente, la première ayant été conclue dans l'attente de la réalisation de la seconde, la résolution de cette dernière ne saurait emporter résolution de la première dès lors que les sociétés Rome et Ate ont disposé du bien immobilier mis à leur disposition par Maître X..., ès qualités, et qu'en contrepartie elles se trouvent redevables du paiement de l'indemnité d'occupation contractuellement prévue ; que la résolution de la vente n'a pas emporté nullité de la convention d'occupation demeurée autonome ; qu'il convient dès lors de condamner la SCI Rome et la SAS Ate au paiement à ce titre de la somme de 103.155 euros à titre d'indemnités d'occupation pour les années 2005 et 2006 » ;

Alors que lorsque deux conventions distinctes ont été conclues par les mêmes parties en vue de la réalisation de la même opération économique, elles forment un ensemble contractuel indivisible, la résolution de la première entraînant alors nécessairement l'anéantissement de la seconde, pour absence de cause ou en raison de la disparition de celle-ci ; qu'en estimant, en l'espèce, que la résolution de la vente autorisée par le juge commissaire n'avait pas entraîné la résolution de la convention précaire consentie par Maître X..., ès qualités, aux sociétés SCI Rome et ATE Distribution, après avoir pourtant expressément relevé le lien unissant la convention d'occupation précaire et la vente et constaté que « la première » avait « été conclue dans l'attente de la réalisation de la seconde », ce dont il résultait que ces deux conventions étaient indivisibles et que la résolution de la seconde entraînait la caducité de la première, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1131, 1134 et 1184 du Code civil.