Property Management Reimbursement of Custodian Salaries Appeal

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Vu l'ordonnance du 26 mai 2010 ordonnant la jonction des pourvois n° U 10-14.018, V 10-14.019, W 10-14.020, X 10-14.021, Y 10-14.022, Z 10-14.023, A 10-14.024, B 10-14.025, C 10-14.026, D 10-14.027, E 10-14.028, F 10-14.029, H 10-14.030, G 10-14.031, J 10-14.032 et K-10-14.033 ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé qu'aux termes de l'article 2 c) du décret du 9 novembre 1982, dans sa rédaction applicable à l'espèce, lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge, les dépenses correspondant à sa rémunération, à l'exclusion du salaire en nature, sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant, le tribunal, qui a retenu, à bon droit, que la récupération de ces charges était exclue lorsque l'une ou l'autre de ces prestations était assumée par plus d'une personne affectée à ces tâches dans la résidence, devant lequel il n'était pas allégué que les deux gardiens agissaient dans le cadre d'un contrat de travail commun et qui était saisi d'une demande de remboursement de charges au titre de la prestation d'une entreprise extérieure de nettoyage, en a exactement déduit que la société Logis transports ne pouvait prétendre à la récupération des salaires des deux employés en qualité de gardiens ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Condamne la société Logis transports aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile et l'article 37, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1991, rejette la demande de la société Logis transports, la condamne à payer respectivement à la SCP Delaporte, Briard et Trichet la somme de 2 500 euros et à la SCP Laugier et Caston la somme de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mai deux mille onze.MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par de SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour la société Logis transports, demanderesse aux pourvois n° U 10-14.018, V 10-14.019, W 10-14.020, X 10-14.021, Y 10-14.022, Z 10-14.023, A 10-14.024, B 10-14.025, C 10-14.026, D 10-14.027, E 10-14.028, F 10-14.029, H 10-14.030, G 10-14.031, J 10-14.032 et K-10-14.033

IL EST FAIT GRIEF au jugement attaqué d'avoir condamné la société LOGIS TRANSPORTS à verser aux locataires les charges locatives perçues au titre des salaires des gardiens de l'immeuble pour la période du 1er février 2006 au 31 décembre 2007 ;

AUX MOTIFS QUE pour prétendre à la récupération des charges au titre des salaires des gardiens, la société d'HLM LOGIS TRANSPORTS soutient que deux employés en qualité de gardien exerçaient seuls chacune des tâches – entretien des parties communes et élimination des rejets ; qu'il s'évince cependant de cette seule affirmation, l'aveu qu'un seul gardien n'assumait pas seul les deux prestations dans l'immeuble, alors qu'aux termes de l'article 2 c) et d) du décret du 9 novembre 1982, lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge, les dépenses correspondant à sa rémunération, à l'exclusion du salaire en nature, sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant ; que, dans l'équilibre de la répartition des charges entre bailleur et locataire recherché par cette disposition, il s'évince de la lettre du décret que le droit à récupération de ces charges est exclu lorsque l'une ou l'autre de ces prestations est assumée par plus d'une personne affectée à ces tâches dans la copropriété ;

ALORS QUE lorsqu'en raison de l'ampleur de l'ensemble immobilier concerné et de l'excès de travail engendré, l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont effectivement et cumulativement assurées par plusieurs personnes employées en qualité de gardien, les charges correspondant à leurs salaires sont récupérables ; qu'ainsi, en décidant le contraire, le Tribunal a méconnu le sens et la portée des articles 2 d) du décret n° 82-955 du 9 novembre 1982 et 2 c) du décret n° 7 -713 du 26 août 1987.