Landlord Rent Increase Claim Rejected Following Lease Assignment Interpretation

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu que c'est par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes de la clause, insérée dans l'acte de cession du 29 août 2006 et reprise des baux conclus le 18 juin 1999, rendait nécessaire, que la cour d'appel a retenu que cette clause ne prévoyait une majoration de 20 % des sommes dues que dans le cadre de la mise en oeuvre de la garantie du paiement des loyers et qu'il ne s'agissait pas d'une clause de révision du loyer en cas de cession du bail ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Cergyvest aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Cergyvest ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mai deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils pour la société Cergyvest

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR reçu l'opposition au commandement de payer du 11 décembre 2006, déclaré nul ledit commandement, débouté la société CERGYVEST de sa demande d'expulsion et d'indemnité d'occupation à l'encontre de la société SAINTE THERESE, et dit que la société CERGYVEST devra établir de nouvelles quittances de loyer excluant la majoration ;

AUX MOTIFS QUE : « la société SAINTE THERESE a acquis le fonds de commerce de la société GERMINAL par un acte de vente signé le 29 août 2006 ; que le vendeur a rappelé que le fonds disposait d'un droit au bail sur les lieux où était exploité le commerce ; que ce droit résultait de deux baux consentis le 18 juin 1999 pour 9 ans et autorisait l'activité de restauration et tous commerces ; que sur intervention du bailleur, il a été inséré à l'acte de cession que "Conformément aux clauses du bail dans son paragraphe CESSION -SOUS -LOCATION , le propriétaire bailleur a été informé par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 juin reçue le 6 juillet 2006 et a donné son agrément express et par écrit à cette cession par lettre du 25.08.2006. Le bailleur rappelle notamment que l'acquéreur du fonds de commerce se porte garant conjointement et solidairement avec son cessionnaire et tous cessionnaires successifs du paiement des loyers et charges échus et a échoir et de l'exécution des obligations du présent bail étant entendu que le montant du loyer serait alors majoré de 20 %..." ; que cette clause correspond à la clause des baux ainsi rédigée "En cas d'agrément par le bailleur de l'acquéreur du fonds de commerce, le preneur se porte garant conjointement et solidairement avec son cessionnaire et tous cessionnaires successifs du paiement des loyers et charges échus ou à échoir et de l'exécution des obligations du présent bail , étant entendu que le montant du loyer serait alors majoré de 20 %", clause sur laquelle se fonde la SCI CERGYVEST pour justifier sa demande d'augmentation de 20 % du loyer et du dépôt de garantie ; que cette dernière clause ne prévoit une majoration de 20 % des sommes dues que dans le cadre de la mise en oeuvre de la garantie du paiement des loyers ; que cette interprétation s'impose d'autant plus que le terme "alors" précède les termes "majoré de 20 %" ; qu'il ne s'agit pas d'une clause de révision du loyer en cas de cession du bail ; qu'en conséquence la SCI CERGYGEST n'est pas fondée à solliciter une augmentation de loyer à la société SAINTE THERESE à la suite de la cession de bail faite à son profit par la société GERMINAL ; qu'en revanche, il n'y a pas lieu d'annuler la clause » ;

ALORS QUE : pour justifier sa demande d'augmentation de 20% du loyer et du dépôt de garantie, l'exposante avait invoqué une clause ainsi libellée : «en cas d'agrément par le bailleur de l'acquéreur du fonds de commerce, le preneur se porte garant conjointement et solidairement avec son cessionnaire et tous cessionnaires successifs du paiement des loyers et charges échus ou à échoir et de l'exécution des obligations du présent bail, étant entendu que le montant du loyer serait alors majoré de 20%... » ; qu'ainsi, le seul événement incertain visé par cette clause était l'agrément du cessionnaire du fonds de commerce par le bailleur en cas de cession du fonds, dont la réalisation avait pour effet de majorer de 20 % le loyer et de donner naissance à la garantie de paiement des loyers par le cédant du fonds ; qu'en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, que ladite clause des baux, correspondant à celle insérée dans l'acte de cession, subordonnait la majoration de 20 % du loyer à la mise en oeuvre de la garantie du paiement des loyers, la cour d'appel l'a dénaturée et a ainsi violé l'article 1134 du code civil.