Landlord Sought Rent Cap Lift for Tenant-Funded Expansion; Court Affirmed Cap Due to Unchanged Lease Boundaries

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 4 mars 2010), que la SCI des Patureaux, propriétaire de locaux donnés à bail à usage d'alimentation générale et distribution de carburants à la société Calang, lui a délivré congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2008, moyennant un loyer déplafonné ; que la locataire ayant refusé le prix proposé, la bailleresse l'a assignée en fixation du prix ;

Attendu que la SCI des Patureaux fait grief à l'arrêt de dire que le loyer demeure soumis à la règle du plafonnement, alors, selon le moyen, que le déplafonnement du loyer du bail commercial doit être accordé dès lors, notamment, qu'ont été modifiées notablement la commodité de l'accès du local pour le public et l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités qui sont exercées dans les lieux, peu importe que l'assiette du bail elle-même n'ait pas été modifiée et que les transformations aient été effectuées aux frais du preneur ; qu'il est constant que la surface commerciale accessible à la clientèle avait été modifiée de plus de 620 mètres carrés ; qu'en l'espèce la cour d'appel a constaté que «les conditions matérielles du déplafonnement étaient certes ainsi réunies puisque cette transformation apportée à l'immeuble a sensiblement augmenté la surface et les caractéristiques du local commercial» ; que la cour d'appel a cependant considéré que le loyer du bail commercial restait soumis à la règle du plafonnement du seul fait que l'assiette du bail commercial n'avait pas été modifiée et que les transformations avaient été entièrement effectuées aux frais du locataire ; qu'en statuant par ces motifs inopérants sans tirer les conséquences légales de ses propres constatations, la cour d'appel a violé les articles L. 145-8, L. 145-33 et 34, R. 145-3 et 145-8 du code de commerce ;

Mais attendu qu'ayant relevé que l'assiette du bail était demeurée inchangée, seule étant modifiée la division intérieure du local entre surface de vente et réserves, la cour d'appel, qui a constaté que la bailleresse n'avait ni directement ni indirectement assumé la charge de ces transformations, ce dont il ressortait que ces travaux constituaient des améliorations, en a exactement déduit que le déplafonnement ne pouvait intervenir lors du renouvellement du bail suivant la réalisation des travaux ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société des Patureaux aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société des Patureaux à payer à la société Calang la somme de 2 500 euros, rejette la demande de la société des Patureaux ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mai deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Tiffreau, Corlay et Marlange, avocat aux Conseils, pour la société des Patureaux

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR jugé que le loyer du bail renouvelé des locaux commerciaux sis à COURTENAY loués à la SAS CALANG par la SCI DES PATUREAUX demeure soumis à la règle du plafonnement et fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2008 à la somme annuelle de 144.853 € HT hors taxe et hors charges ;

AUX MOTIFS QUE «le dépôt du pré-rapport d'expertise ordonné par le premier juge en vue de réunir les éléments permettant de déterminer la valeur locative reste sans incidence sur la solution du litige, lequel porte sur le principe même du déplafonnement du loyer ; qu'il n'y a en conséquence pas lieu d'ordonner la révocation de la clôture ; que la même considération justifie de rejeter la demande en sursis à statuer formulée par la société des Patureaux ; que sur le fond, il ressort des productions que le preneur a transformé à ses frais exclusifs en 2003 une grande partie des réserves existantes des locaux loués en espace de vente ouvert au public, la surface commerciale s'en étant trouvée portée de 1.200 à 1.820 m² ; que les conditions matérielles du déplafonnement étaient certes ainsi réunies puisque cette transformation apportée à l'immeuble a sensiblement augmenté la surface et les caractéristiques du local commercial ; que toutefois l'assiette du bail est demeurée inchangée, seule ayant été modifiée la division intérieure du local entre surface de vente et réserves ; que de plus il est constant aux débats que la bailleresse n'a aucunement assumé la charge de ces transformations, que ce soit directement en finançant tout ou partie de leur coût ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit ; qu'il résulte dans ces conditions des articles L. 145-33 et 145-34 et R. 145-3 et R. 145-8 du code de commerce et d'une jurisprudence constante (v. notamment Cass. Civ. 3e 30.10.1990 ; 04.12.1991 ; 17.07.1996 ; 28.05.1997 ; 30.11.2005) que le loyer du bail reste soumis à la règle du plafonnement ; que le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il en a décidé autrement, la valeur du loyer du bail renouvelé dû au 1er juillet 2008 devant être fixée par application de l'indice du coût de la construction à la somme annuelle de 144.853 € hors taxe et hors charges, correspondant d'ailleurs au calcul fait par l'intimée dans ses écritures»

ALORS QUE le déplafonnement du loyer du bail commercial doit être accordé dès lors, notamment, qu'ont été modifiées notablement la commodité de l'accès du local pour le public et l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités qui sont exercées dans les lieux, peu importe que l'assiette du bail elle-même n'ait pas été modifiée et que les transformations aient été effectuées aux frais du preneur ; qu'il est constant que la surface commerciale accessible à la clientèle avait été modifiée de plus de 620 m² ; qu'en l'espèce la Cour d'appel a constaté que « les conditions matérielles du déplafonnement étaient certes ainsi réunies puisque cette transformation apportée à l'immeuble a sensiblement augmenté la surface et les caractéristiques du local commercial » ; que la Cour d'appel a cependant considéré que le loyer du bail commercial restait soumis à la règle du plafonnement du seul fait que l'assiette du bail commercial n'avait pas été modifiée et que les transformations avaient été entièrement effectuées aux frais du locataire ; qu'en statuant par ces motifs inopérants sans tirer les conséquences légales de ses propres constatations, la Cour d'appel a violé les articles L. 145-8, L. 145- 33 et 34, R. 145-3 et 145-8 du Code de commerce.