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08/21501 Généré par l'IA

Property Owners v. Daughter: Lease Validity and Applicable Tenancy Law

Numéro de cause 08/21501
Autorité / Tribunal
Juridiction France (FR)
Date de la décision
Issue du litige Rejeté (Dismissed)
Frais judiciaires à la charge du recourant
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Synthèse Legislator

Généré par l'IA

The appellate court reviewed a dispute where property owners sought eviction from their daughter, initially claiming a gratuitous verbal occupation agreement, but later acknowledging a tacit lease starting in 2005 when she began paying 500 euros monthly. The court reasoned that the acceptance of monthly payments since 2005 established a verbal lease, and since the apartment was in a building constructed before September 1, 1948, and no specific exemption under the 1948 law was established, the tenancy remained governed by that law, making the subsequent notice to sell, issued under the 1989 law, null and void, thus affirming the lower court's decision dismissing the owners' claims.

Regeste Legislator

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article 785 du Code de Procédure Civile, article 700 du Code de procédure civile, article 699 du Code de procédure civile, Article 15 de la loi du 06 juillet 1989; Property Owners v. Daughter: Lease Validity and Applicable Tenancy Law: The court reasoned that the acceptance of monthly payments since 2005 established a verbal lease, and since the apartment was in a building constructed before September 1, 1948, and no specific exemption under the 1948 law was established, the tenancy remained governed by that law, making the subsequent notice to sell, issued under the 1989 law, null and void, thus affirming the lower court's decision dismissing the owners' claims.

Mots-clés

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contrat de bail propriété immobilière exécution de l'expulsion droit du logement biens meubles calcul du loyer

Dispositions légales citées

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article 785 du Code de Procédure Civile
Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Danielle VEYRE, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
article 700 du Code de procédure civile
The court explicitly declined to apply this article regarding attorney fees for the appellee in its ruling.
article 699 du Code de procédure civile
This article was cited for the procedures regarding the recovery of appeal costs imposed on the appellants.
Article 15 de la loi du 06 juillet 1989
The court implicitly used this article as the basis for invalidating the eviction notice, as the notice was founded upon it, but the applicable law (1948 law) did not allow this ground for termination.
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JURITEXT000006981253
Landlord Daughter Repossession Appeal Upheld
63-11 905
Landowner Lease Resumption for Daughter's Personal Operation Upheld
91-14630
Landlord Eviction Right Under Successive Lease Agreements
82-13433
Daughter's Right to Occupancy Overturned Due to Renunciation of Estate
93-20393
Property Owners v. Tenants (Right of Continued Occupancy)

Questions juridiques clés extraites par Legislator

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Article 15 de la loi du 06 juillet 1989

The court implicitly used this article as the basis for invalidating the eviction notice, as the notice was founded upon it, but the applicable law (1948 law) did not allow this ground for termination.

Article 700 du Code de procédure civile

The court explicitly declined to apply this article regarding attorney fees for the appellee in its ruling.

Article 699 du Code de procédure civile

This article was cited for the procedures regarding the recovery of appeal costs imposed on the appellants.

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Texte complet

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

11e Chambre A

ARRÊT AU FOND DU 08 OCTOBRE 2010

No 2010/ 421

Rôle No 08/21501

Mesrob Y...

Francine Z... épouse Y...

C/

Jacqueline Y... veuve A...

Grosse délivrée

le :

à :

SCP TOLLINCHI

SCP ERMENEUX

réf

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d'Instance de MARSEILLE en date du 17 Octobre 2008 enregistré au répertoire général sous le no 11/08/1421.

APPELANTS

Monsieur Mesrob Y...

né le 05 Janvier 1922 à CONSTANTINOPLE (TURQUIE) (99), demeurant ...

représenté par la SCP TOLLINCHI PERRET-VIGNERON BARADAT-BUJOLI-TOLLINCHI, avoués à la Cour,

Assisté de Me Jean-François LECA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

Madame Francine Z... épouse Y...

née le 06 Novembre 1928 à MARSEILLE (13000), demeurant ...

représentée par la SCP TOLLINCHI PERRET-VIGNERON BARADAT-BUJOLI-TOLLINCHI, avoués à la Cour,

Assistée de Me Jean-François LECA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

Madame Jacqueline Y... veuve A...

demeurant ...

représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE, avoués à la Cour,

Assistée de Me Bruno GERARD, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

11ème A - 2010/421

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 23 Juin 2010 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Danielle VEYRE, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Robert PARNEIX, Président

Madame Danielle VEYRE, Conseiller

Madame Cécile THIBAULT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Mireille LESFRITH.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Octobre 2010.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé(e) par mise à disposition au greffe le 08 Octobre 2010,

Signé par Monsieur Robert PARNEIX, Président et Madame Mireille LESFRITH, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

11ème A - 2010/421

Vu le jugement rendu le 17 octobre 2008 par le tribunal d'instance de Marseille, qui a dit que Monsieur et Madame Mesrob Y... et Madame Jacqueline A... née Y... étaient liées par un bail portant sur un appartement sis ... soumis à la loi du 1er septembre 1948 a débouté Monsieur et Madame Mesrob Y... de leurs demandes formées à l'encontre de Madame Jacqueline A... née Y... et Madame Jacqueline A... de sa demande reconventionnelle ;

Vu l'appel formé le 05 décembre 2008 par Monsieur et Madame Y... ;

Vu les conclusions déposées le 15 février 2010 par Monsieur et Madame Mesrob Y...;

Vu les conclusions déposées par Madame Jacqueline A... née Y... ;

MOTIFS et DECISION

Attendu que Monsieur et Madame Y... sont propriétaires d'un immeuble sis ..., comprenant un rez-de-chaussée et un appartement au premier étage;

Attendu qu'il est acquis que leur fille Madame Jacqueline A... habite cet appartement depuis 1975 ;

Attendu que par acte d'huissier du 30 juin 2005 Monsieur et Madame Y... ont fait délivrer à Madame A... au visa de l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989 un congé avec offre de vente de cet appartement "pour le 29 septembre 2006 conformément aux usages locaux" au prix de 304.899 euros ;

Attendu que Madame A... n'a pas donné suite à ce congé pour vendre ;

Attendu que Monsieur et Madame Y... après avoir soutenu dans leur assignation du 14 avril 2008 délivrée à l'encontre de Madame A... devant le tribunal d'instance de Marseille en résiliation de bail expulsion, qu'ils avaient consenti à cette dernière, depuis 1975 "un bail verbal à titre gratuit", font valoir qu'il n'y a jamais eu de bail entre eux, mais qu'ils sont liés par une occupation verbale à titre gratuit de longue durée à laquelle les parties peuvent mettre fin sans aucune justification sous réserve de respecter un délai de préavis raisonnable ;

Attendu qu'il n'est discuté que depuis l'année 2005 Madame A... règle mensuellement à Monsieur et Madame Y... une somme de 500 euros pour l'occupation de cet appartement; que Madame A... produit notamment aux débats des photocopies de chèques de ce montant émis en 2005 au profit de Madame Y... ;

Attendu que Monsieur et Madame Y... en acceptant ces versements mensuels de 500 euros en contrepartie de l'occupation de l'appartement, ont nécessairement convenu depuis l'année 2005 de l'existence d'un bail verbal avec Madame A..., même si pour les années antérieures il peut être soutenu que celle-ci disposait de ce local à titre de commodat ;

Attendu qu'il est constant, que l'immeuble dans lequel se trouve l'appartement litigieux a été construit avant le 1er septembre1948 ;

Attendu qu'en l'absence de conclusion d'un bail dérogatoire en vertu des articles 3bis, 3 quarter, 3 quinquies, 3 sexies ou 3 septies de la loi du 1er septembre 1948, les conditions d'application de l'article 20 de la loi du 21 juillet 1994 n'étaient pas réunies de sorte que la location n'est pas sortie du champ d'application de la loi du 1er septembre 1948 dont les dispositions d'ordre public sont en application dans la ville de Marseille ;

Attendu, que le motif de congé pour vendre n'étant pas admis par la loi du 1er septembre 1948, le congé pour vendre délivré le 30 juin 2005 pour le 29 septembre 2006 par Monsieur et Madame Y... à Madame A... sur le fondement de l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989 qui n'est pas applicable aux parties, est nul et de nul effet ;

11ème A - 2010/421

Attendu en conséquence qu'il convient de confirmer le jugement entrepris qui a débouté Monsieur et Madame Y... de leurs demandes formées à l'encontre de Madame A... ;

Attendu que Monsieur et Madame Y... qui succombent au principal ne sont pas fondés à solliciter des dommages et intérêts ;

Attendu qu'ils supporteront les dépens d'appel et qu'il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du Code de procédure civile au profit de Madame A... ;

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne Monsieur et Madame Mesrob Y... aux dépens d'appel et dit qu'ils seront recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.

Le greffier Le Président