Commercial Lease Dispute: Scope of Judicial Expert Examination in Receivership
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA company, facing financial difficulties and undergoing receivership, appealed a lower court's decision that partially denied their request for a comprehensive judicial expert examination concerning numerous significant alleged defects in the leased commercial premises, such as water infiltration, flooring failure, structural sagging, and electrical non-conformities. The appellate court ruled that the appeal was admissible because the original order was a procedural remedy subject to immediate appeal, and it partially overturned the initial decision, finding the lease clause on repairs too vague to definitively assign responsibility for defects likely stemming from inherent vices of the rented property or pre-existing structural issues, thereby expanding the expert's mission to include the previously excluded issues regarding the kitchen tiling, electrical installation, and boiler.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 785 du code de procédure civile, article 700 du code de procédure civile, article 272 du code de procédure civile, article 145 du code de procédure civile, article 699 du code de procédure civile, Art. 145 du code de procédure civile; Commercial Lease Dispute: Scope of Judicial Expert Examination in Receivership: The appellate court ruled that the appeal was admissible because the original order was a procedural remedy subject to immediate appeal, and it partially overturned the initial decision, finding the lease clause on repairs too vague to definitively assign responsibility for defects likely stemming from inherent vices of the rented property or pre-existing structural issues, thereby expanding the expert's mission to include the previously excluded issues regarding the kitchen tiling, electrical installation, and boiler.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited as the legal basis justifying the request to order and complete the expert examination before trial.
The court explicitly ruled that there was no need to apply this provision for awarding costs based on equity.
Cited for the order distraining the appeal costs in favor of the lawyers' firm (avoués).
Texte complet
R. G : 10/ 07259
Décision du Tribunal de Grande Instance de LYON
Référé du 26 avril 2010
RG : 2010/ 00921
SARL ERELLE
X...
C/
SCI DICARIMO
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRET DU 11 Janvier 2011
APPELANTS :
La société ERELLE SARL
représentée par ses dirigeants légaux
9 quai Jean-Baptiste Simon
69270 FONTAINES SUR SAONE
représentée par la SCP BAUFUME-SOURBE, avoués à la Cour
assistée de Me Axel BARJON, avocat au barreau de LYON
Maître X..., ès qualités d'administrateur judiciaire
de la société ERELLE
...
69003 LYON
représenté par la SCP BAUFUME-SOURBE, avoués à la Cour
assisté de Me Axel BARJON, avocat au barreau de LYON
INTIMÉE :
La société DICARIMO
représentée par ses dirigeants légaux
9 quai Jean-Baptiste Simon
69270 FONTAINES SUR SAÔNE
représentée par Me Christian MOREL, avoué à la Cour
assistée de Me LINARES, avocat au barreau de LYON
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 23 Novembre 2010
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 23 Novembre 2010
Date de mise à disposition : 11 Janvier 2011
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Pascal VENCENT, président
-Dominique DEFRASNE, conseiller
-Agnès CHAUVE, conseiller
assistés pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier.
A l'audience, Pascal VENCENT a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
Par acte notarié du 30 septembre 2008, la SARL DI CAREST a vendu à la société ERELLE son fonds de commerce de café-bar-restaurant situé 9 quai Jean-Baptiste Simon à FONTAINES SUR SAONE, dénommé le " BISTROT FONTAINE "
A l'occasion de cette cession du fonds de commerce, un nouveau bail a été signé entre la société DICARIMO, bailleresse, et la société ERELLE pour les locaux à usage de café-bar.
Des difficultés financières ont conduit la société ERELLE à solliciter l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire.
Par lettre officielle du 22 janvier 2010 du conseil de la société ERELLE, il a été rappelé au conseil de la SCI DICARIMO, les très nombreuses dégradations intervenant dans les locaux et consistant dans :
- des infiltrations d'eau par le plafond de la cuisine,
- l'absence d'étanchéité du carrelage de la cuisine,
- l'affaissement de poutres constituant tant le plancher de la salle du restaurant que le plafond de la salle de bar située dessous,
- les nombreuses non-conformités de l'installation électrique.
Par courrier recommandé avec AR du 19 février 2010, la société ERELLE avait également rappelé à sa bailleresse les différentes difficultés et les dysfonctionnements de la chaudière auxquelles il n'a pas non plus été répondu.
Devant ce silence, la société ERELLE a estimé être contrainte, compte tenu de la situation, de solliciter en référé la désignation d'un expert judiciaire afin qu'il soit procédé à l'examen contradictoire des locaux.
Par ordonnance de référé du 26 avril 2010 dont appel, il a été fait droit à la demande d'expertise de la société ERELLE, sauf en ce qui concerne les dysfonctionnements de l'installation de chauffage et la non-conformité de l'électricité.
Le juge des référés a considéré que les dispositions du bail mettaient à la charge du locataire les grosses ou menues réparations ainsi que les travaux concernant la conformité générale de l'immeuble.
Il a été relevé appel de cette décision par la SARL ERELLE et maître X... ès qualités d'administrateur judiciaire à l'effet de voir compléter la mission de l'expert sur les points suivants :
- le défaut d'étanchéité du carrelage de la cuisine,
- les non-conformités et dysfonctionnements de l'installation électrique,
- les désordres et dysfonctionnements de la chaudière.
Il est demandé complémentairement la somme de 1. 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que la condamnation à prendre en charge les entiers dépens.
La société DICARIMO, SCI demande à l'opposé à la cour de :
- déclarer irrecevable l'appel de la société ERELLE et de maître X... ès qualités.
Subsidiairement, sur le fond de :
- débouter purement et simplement la société ERELLE et maître X... de leurs demandes injustifiées,
- condamner la société ERELLE et maître X... ès qualités à payer à la SCI DICARIMO la somme de 2. 000 euros sur le fondement de I'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société ERELLE et maître X... ès qualités aux entiers dépens.
SUR QUOI LA COUR,
Il est constant en droit que peut être frappée d'appel immédiatement et sans l'autorisation du premier président de la cour prévue à l'article 272 du code de procédure civile, l'ordonnance ordonnant une expertise dès lors que cette décision est une ordonnance de référé.
Tel est bien le cas d'espèce, il échet dès lors de déclarer cet appel recevable.
Sur le bien fondé de la demande, il y a lieu de noter que la clause intitulée « Entretien-Travaux » prévoit uniquement que le locataire aura à sa charge les grosses ou menues réparations.
Compte tenu de l'imprécision de la clause précitée, il peut être sérieusement soutenu que le locataire, même s'il doit prendre à sa charge les réparations de toute nature, n'est pas tenu d'exécuter celles qui résulteraient exclusivement d'un vice de la chose louée.
En ce qui concerne les mises aux normes, l'article figurant en page 4 du bail commercial prévoit seulement que le preneur aura la charge exclusive des travaux prescrits par l'autorité administrative.
Il est fait état présentement, encore une fois avec sérieux, de nombreux désordres par vétusté affectant la structure de l'immeuble renfermant ce fonds qui peuvent avoir préexisté à la signature du bail et constituer autant de vices de la chose louée.
Sur le fondement des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile, la société ERELLE justifie, avant tout procès, d'un motif légitime pour que cette expertise soit ordonnée et complétée, le juge du fond sur la base des conclusions expertales ayant tout pouvoir de dire bien ou mal fondée toute demande qui en découlera.
L'équité ne commande pas en l'état qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
L'intimée qui succombe doit supporter les entiers dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
Réforme pour partie l'ordonnance dont appel.
Dit et juge que l'expert Y... aura également pour mission d'examiner :
- le défaut d'étanchéité du carrelage de la cuisine,
- les non-conformités et dysfonctionnements de l'installation électrique,
- les désordres et dysfonctionnements de la chaudière.
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la SCI DICARlMO aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de la SCP d'avoués BAUFUME-SOURBE, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier, Le président.