Property Completion and Transfer Timing Dispute

R.G : 09/06002

Décision du

Tribunal de Grande Instance de MONTBRISON

Au fond

du 04 septembre 2009

RG : 08/438

ch no

SARL ASTREE IMMOBILIER

C/

X...

COUR D'APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRET DU 08 Février 2011

APPELANTE :

SARL ASTREE IMMOBILIER

représentée par ses dirigeants légaux

4 rue Francisque Reymond

42600 MONTBRISON

représentée par Me Jean-Louis VERRIERE, avoué à la Cour

assistée de la SCP BES-BASSET, avocats au barreau de LYON

substituée par Me HANGEL, avocat

INTIME :

Monsieur Michel X...

né en à

...

42600 MONTBRISON

représenté par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET, avoués à la Cour

assisté de Me CHABRIER, avocat au barreau de SAINT ETIENNE

* * * * * *

Date de clôture de l'instruction : 22 Octobre 2010

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 08 Décembre 2010

Date de mise à disposition : le 25 Janvier 2011, prorogé au 08 Février 2011

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Pascal VENCENT, président

- Dominique DEFRASNE, conseiller

- Agnès CHAUVE, conseiller

assistés pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier.

A l'audience, Pascal DEFRASNE a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié en date du 10 décembre 2003, monsieur Michel X... a vendu à la SARL ASTREE IMMOBILIER :

- une propriété bâtie comprenant une ancienne grange en état vétuste et un terrain attenant sis à Savigneux (Loire),

- une propriété bâtie sise à Champdieu (Loire),

moyennant le prix de 100.000 euros HT.

Il était stipulé dans cet acte au paragraphe "paiement du prix" :

"Ce prix est immédiatement converti d'un commun accord en l'obligation pour l'acquéreur d'édifier pour le compte du vendeur et de lui livrer après achèvement une maison d'une superficie habitable de 120 m² environ avec garage accolé tel qu'il résulte de l'avant projet sommaire de la notice descriptive demeurés ci-joint et annexés...

La société mènera les travaux de telle manière qu'elle puisse livrer cette maison au plus tard dans le délai d'un an des présentes".

L'acte définissait la notion d'achèvement selon les critères de l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation ainsi que les conditions de l'achèvement et de la prise de possession.

Il était par ailleurs convenu que l'acquéreur s'engageait à fournir au vendeur une assurance dommages-ouvrage avant ouverture du chantier et que le chantier ferait l'objet d'une garantie d'achèvement ou d'une caution bancaire à la première demande de monsieur X... pour la réalisation des travaux de construction de sa maison en cas de carence de l'acquéreur.

Le 19 mai 2008, monsieur X... considérant que la maison n'était pas terminée et que la société ASTREE IMMOBILIER avait méconnu ses obligations contractuelles, a fait assigner cette dernière devant le tribunal de grande instance de Montbrison pour voir prononcer la résolution judiciaire du contrat liant les parties en application de l'article 1184 du code civil pour avoir paiement de la somme de 75.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice.

En cours de procédure, monsieur X... a renoncé à sa demande de résolution judiciaire et demandé au tribunal de constater que le transfert de propriété à son profit avait eu lieu par acte du 10 décembre 2003.

Par jugement du 4 septembre 2009, le tribunal de grande instance a :

- constaté que l'immeuble que la société ASTREE IMMOBILIER s'était engagée à édifier était achevé au sens de l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation,

- constaté que la société ASTREE IMMOBILIER n'avait pas livré l'immeuble dans les délais contractuels prévus,

- condamné la société ASTREE IMMOBILIER à payer à monsieur X... la somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts,

- constaté qu'il n'était pas contesté que la vente des biens immobiliers cédés par monsieur X... était parfaite,

- mais dit n'y avoir lieu à constater le transfert de propriété de la maison en l'absence de réception,

- condamné la société ASTREE IMMOBILIER aux dépens ainsi qu'au paiement de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La société ASTREE IMMOBILIER a interjeté appel du jugement le 25 septembre 2009.

La société ASTREE IMMOBILIER demande à la cour :

- de réformer le jugement entrepris,

- de constater l'achèvement de l'immeuble à la date du 31 décembre 2007,

- de débouter monsieur X... de l'intégralité de ses prétentions,

- de le condamner aux dépens ainsi qu'au paiement de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle fait d'abord valoir que l'immeuble qu'elle a fait construire est bien achevé selon les critères de l'article R 261-1 du code de construction et de l'habitation auquel les parties ont expressément décidé de se soumettre, cet immeuble pouvant parfaitement être utilisé pour l'habitation et que les critiques ou réserves formulées par monsieur X... ne sont pas déterminantes, ce d'autant moins que certains travaux prétendument inachevés ne figuraient pas dans la fiche descriptive annexée au contrat.

Elle indique en second lieu qu'il lui était impossible d'achever la construction le 10 décembre 2004 comme initialement prévu car le permis de construire n'a été accordé que le 15 novembre 2004 pour des raisons indépendantes de sa volonté. Elle ajoute que par un courrier du 7 décembre 2005, monsieur X... a expressément accepté le retard de la construction en contrepartie de compensations qui lui ont été accordées au titre des prestations supplémentaires (vide-sanitaires, carrelage à l'étage, etc...) représentant près de 10% du coût de la construction.

Elle indique en troisième lieu que monsieur X... n'a subi aucun préjudice, n'ayant aucune obligation d'habiter la maison car il souhaitait vivre en maison de retraite.

Elle fait valoir enfin qu'elle a bien souscrit une assurance dommages-ouvrage a posteriori auprès de la société ALPHA et que l'assurance garantissant l'achèvement est devenue inutile compte tenu de la livraison de la maison depuis bientôt trois ans.

Monsieur X... demande de son côté à la cour :

- de constater que la construction de la maison n'est pas achevée à ce jour,

- de constater que les dispositions légales sur la vente en l'état futur d'achèvement ne sont pas applicables au contrat des parties,

- subsidiairement, de considérer que les conditions réglementaires de l'achèvement de l'immeuble ne sont pas réunies,

- de réformer le jugement en ce qu'il a considéré que la maison était achevée au sens de l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation,

- de confirmer le jugement en ce qu'il a constaté que le délai de construction d'un an n'avait pas été respecté,

- de condamner la société ASTREE IMMOBILIER à lui payer la somme de 75.000 euros à titre de dommages-intérêts,

- de constater que la vente est parfaite depuis la signature de l'acte du 10 décembre 2003,

- de constater que les parties ont conclu une dation au paiement au sens de l'article 1243 du code civil,

- de dire que le transfert de propriété de la maison construite par la société ASTREE IMMOBILIER a eu lieu par l'acte de vente du 10 décembre 2003 à son bénéfice,

- d'infirmer le jugement en ce qu'il n'a pas constaté ce transfert de propriété,

- d'ordonner la publication de l'arrêt à intervenir à la conservation des hypothèques,

- de débouter la société ASTREE IMMOBILIER de toutes ses prétentions,

- de la condamner aux dépens ainsi qu'au paiement de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Monsieur X... fait d'abord valoir que le contrat des parties n'est pas une vente en l'état futur d'achèvement, faute d'un échelonnement du paiement du prix.

Il indique qu'en tout hypothèse la société ASTREE IMMOBILIER a elle-même reconnu dans un courrier du 20 novembre 2007 que les locaux n'étaient pas utilisables et que force est de constater que la chaudière n'a pas été installée, que la sécurité électrique de la maison n'est pas assurée, que les certificats de conformité ne lui ont jamais été remis, que la déclaration d'achèvement produite par le constructeur n'est pas signée et que les formalités prévues au contrat n'ont pas été respectées.

Il fait valoir en second lieu que la société ASTREE IMMOBILIER tenue d'une obligation de résultat ne justifie d'aucune circonstance pouvant l'exonérer de son retard et qu'elle ne démontre pas davantage qu'elle a rempli ses obligations d'assurance.

Il prétend qu'il a subi un préjudice important, devant assurer des frais supplémentaires car il ne pouvait pas habiter la maison et que le fait qu'il vit dans une résidence pour personnes âgées ne saurait le priver de son action en paiement de dommages-intérêts.

Sur le transfert de propriété, il fait valoir que le prix de l'immeuble à construire était intégralement payé par l'effet du transfert de propriété des deux biens vendus à date de l'acte de vente et que les parties à cette même date étaient parfaitement d'accord non seulement sur le prix mais aussi sur le bien qui devait être construit, décrit dans les documents annexes.

Il en déduit que le transfert de la propriété de la maison à construire a eu lieu également à la date de signature de l'acte de vente du 10 décembre 2003 et qu'il en serait de même si la construction était soumise au régime de la vente en l'état future d'achèvement puisque la propriété s'acquière par l'acquéreur au fur et à mesure de l'édification de l'immeuble.

MOTIFS DE LA DÉCISION

- I - Sur l'achèvement et la livraison de la maison

Attendu que la convention conclue entre monsieur X... et la société ASTREE IMMOBILIER par acte notarié du 10 décembre 2003 ne constitue pas une vente en l'état futur d'achèvement au sens de l'article 1601-3 du code civil mais qu'il ressort clairement des stipulations de l'acte que les parties ont entendu se référer aux dispositions de l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation pour définir l'achèvement de l'immeuble à construire ;

Que cet article R 261-1 précise que l'immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages qui sont installés, les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination et que pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou les éléments ci-dessus impropres à leur utilisation ;

Que pour affirmer que l'immeuble construit par la société ASTREE IMMOBILIER n'est pas achevé, monsieur X... se prévaut d'un procès-verbal de constat de maître A..., huissier de justice à Montbrison en date du 7 février 2008 ;

Qu'il y a lieu de relever à l'instar des premiers juges que les constatations de l'huissier à l'extérieur de la maison (absence de surplomb sur les murets, absence de portail coulissant, absence de crépi sur le mur mitoyen Sud, absence de grillage sur le muret à l'Est) portent sur des éléments de construction ou d'équipement non prévus dans l'avant-projet sommaire annexé au contrat ;

Que la même constatation peut être faite en ce qui concerne le défaut d'aménagement des placards ;

Que maître A... note également que l'évier de la cuisine n'est pas raccordé au tuyau d'arrivée d'eau, qu'il n'existe pas de mise hors gel des robinets d'arrivée d'eau mais que la société ASTREE IMMOBILIER explique sans être contesté sur ce point que le raccordement de l'évier était subordonné à l'installation de la cuisine équipée ;

Que les autres manquements relevés par l'huissier ne sont pas de nature à faire obstacle à la constatation de l'achèvement de l'habitation de même que les simples réserves formulées par monsieur X... lors du constat ;

Que la société ASTREE IMMOBILIER de son côté produit une attestation de conformité de l'installation électrique en date du 24 mars 2006 et un certificat de conformité de l'installation intérieure de gaz, dûment signés par les organismes de contrôle même si ce dernier n'est pas daté, ainsi qu'un grand nombre de factures qui révèlent notamment que tous les réseaux indispensables à l'habitation (eau, électricité) ont été installés ;

Qu'en conséquence, à ce jour, la maison de monsieur X... apparaît achevée au sens de l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation ;

Attendu que l'acte de vente notarié du 10 décembre 2003 fait obligation à la société ASTREE IMMOBILIER de livrer la maison au plus tard dans le délai d'un an et précise que ce délai ne pourra être dépassé qu'en cas de survenance de cause légitime telle que les intempéries, la grève, le règlement judiciaire ou la liquidation de biens des entreprises effectuant les travaux, des troubles résultant d'hostilité ou de révolution, les cataclysmes ou les accidents de chantier ;

Qu'il n'est pas sérieusement contesté que la livraison de l'immeuble était subordonnée à son achèvement et que ce dernier a été tardif ; que la société ASTREE IMMOBILIER reconnaît elle-même dans un courrier adressé à monsieur X... le 20 novembre 2007 que les travaux n'étaient pas terminés à cette date et que les locaux n'étaient pas utilisables ;

Que cette société ne justifie pas de l'une des causes légitimes visées par le contrat et ne peut davantage s'exonérer par la simple affirmation que monsieur X... aurait consenti au retard ;

Que par ailleurs, l'obtention du permis de construire le 15 novembre 2004 ne peut expliquer un retard de près de quatre années ;

Attendu enfin qu'il est constant que la société ASTREE IMMOBILIER n'a pas respecté l'obligation qui lui était faite de fournir à monsieur X... une assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier ainsi qu'une garantie d'achèvement ;

Attendu que monsieur X..., en raison du retard de livraison de la maison imputable à la société ASTREE IMMOBILIER, a été privé pendant près de quatre ans de la jouissance de cet immeuble, ne pouvant ni l'habiter lui-même ni en tirer des revenus locatifs ;

Que les autres manquements du constructeur l'ont empêché de bénéficier en temps utile des garanties prévues au contrat ;

Que monsieur X... a subi un préjudice certain qu'il convient de réparer en lui allouant la somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

- II - Sur le transfert de propriété

Attendu qu'il n'est pas contesté que la vente des biens immobiliers conclue entre les parties est parfaite dès la signature de l'acte notarié du 10 décembre 2003 ;

Qu'il n'est pas davantage contesté que les terrains cédés par monsieur X... à la société ASTREE IMMOBILIER ont fait l'objet d'une dation en paiement au moyen de la maison à construire ;

Que le transfert de propriété de cette maison a eu lieu à la date de sa livraison, la réception proprement dite des travaux qui concerne la société ASTREE IMMOBILIER et les entrepreneurs étant à cet égard inopérante ;

Que la livraison n'a pas été formalisée par un acte particulier mais qu'il est constant qu'a la date du constat d'huissier, le 7 février 2008, monsieur X... était en possession des clés de sa maison ;

Que cette date sera donc retenue par la cour comme celle ayant opéré le transfert de propriété ;

Attendu qu'il sera fait droit à la demande de publication du présent arrêt à la conservation des hypothèques

Attendu que la société ASTREE IMMOBILIER supportera les dépens ; qu'il convient d'allouer à monsieur X... en cause d'appel la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Dit l'appel recevable,

Confirme le jugement entrepris sauf sur le transfert de propriété de la maison construite par la SARL ASTREE IMMOBILIER ,

Statuant à nouveau de ce chef :

Dit que le transfert de la propriété de la maison construite par la SARL ASTREE IMMOBILIER est intervenu au profit de monsieur Michel X... le 7 février 2008,

Ordonne la publication du présent arrêt à la conservation des hypothèques,

Y ajoutant,

Condamne la SARL ASTREE IMMOBILIER à payer à monsieur Michel X... la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL ASTREE IMMOBILIER aux dépens d'appel distraits au profit de la SCP d'avoués AGUIRAUD-NOUVELLET, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le président