Sellers v. Buyers: Failure to Rule on Loan Application Conformity

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 3 novembre 2009), que, par acte du 27 mars 2006, les époux X... ont vendu aux époux Y... une maison d'habitation, sous la condition suspensive de l'obtention, auprès de la Société générale, d'un prêt-relais d'un montant de 175 000 euros d'une durée de deux ans maximum au taux maximum hors assurance de 3,5 % et d'un prêt complémentaire d'un montant de 100 000 euros d'une durée de vingt ans maximum au taux maximum hors assurance de 3,80 % ; que la vente ne s'étant pas réalisée, les époux X... ont assigné les époux Y... en paiement de l'indemnité d'immobilisation contractuellement prévue ;

Attendu que pour les débouter de leur demande, l'arrêt retient

que les époux Y... justifient qu'il ont sollicité le seul établissement prévu au compromis, la Société générale, dès le 6 avril 2006 et qu'un refus leur a été opposé le 28 avril 2006 pour des motifs étrangers à la nature du projet envisagé et en tous cas pas parce qu'ils auraient négligé de donner toutes les justifications utiles, qu'ils justifient qu'ils ont sollicité d'autres établissements dans le but d'obtenir un financement de l'acquisition et qu'en outre, il ne peut leur être reproché que les modalités prévues dans le cas d'un concours de la Société générale n'aient pas été reprises avec ces banques, lesquelles ayant leurs propres produits, ne sont pas liées par les conditions qui devaient être celles de la Société générale, de sorte que la non-obtention des prêts n'est pas fautive de la part des époux Y... ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions d'appel des époux X... qui soutenaient que les époux Y... ne justifiaient pas avoir présenté une demande de prêt conforme aux conditions prévues dans la promesse, notamment parce que le montant du prêt demandé à la Société générale dépassait celui initialement stipulé, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts des époux Y... pour résistance abusive, l'arrêt rendu le 3 novembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, pour le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble, autrement composée ;

Condamne les époux Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux Y... et les condamne, ensemble, à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier mars deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour les époux X....

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR ordonné la restitution aux époux Y... de l'indemnité d'immobilisation versée en garantie de la réitération par acte authentique d'une promesse de vente signée sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, et portant sur le bien des époux X... ;

AUX MOTIFS QU'il résulte du compromis de vente signé par les époux Y... et X... que le défaut d'obtention du prêt doit résulter de la faute de l'acquéreur, notamment s'il a négligé de faire la demande de prêts ou de donner toutes les justifications utiles au prêteur; que les époux Y... justifient qu'ils ont sollicité le seul établissement prévu au compromis, la Société Générale, dès le 6 avril 2006 et qu'un refus leur a été opposé le 28 avril 2006 pour des motifs étrangers à la nature du projet envisagé et en tout cas pas parce qu'ils auraient négligé de donner toutes les justifications utiles ; qu'ils justifient qu'ils ont sollicité d'autres établissements dans le but d'obtenir un financement de l'acquisition ; en outre, il ne peut leur être reproché que les modalités prévues dans le cas d'un concours de la Société Générale, n'aient pas été reprises avec ces banques, lesquelles ayant leur propres produits, ne sont pas liées par des conditions qui devaient être celles de la Société Générale ; qu'ainsi la non obtention du prêt n'est pas fautive de la part des époux Y... de sorte que l'indemnité d'immobilisation prévue dans l'intérêt des époux X... n'est pas due ; que la somme devra être restituée par les époux X... qui devront en tout état de cause payer les intérêts au taux légal sur la somme de 5000 € à compter du 7 août 2006 ;

ALORS QUE la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement; que le bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt est tenu de présenter au moins une demande conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente restée infructueuse ; qu'en jugeant que la non obtention du prêt par les époux Y... n'était pas fautive, alors que ces derniers ne rapportaient pas la preuve d'une demande de prêt auprès de la Société Générale conforme aux caractéristiques convenues dans la promesse de vente, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1178 du Code civil;

ALORS D'AUTRE PART QUE les époux X... faisaient valoir que la demande de prêt présentée par les époux Y... auprès de la Société Générale ne correspondait pas aux modalités prévues dans la promesse de vente, en particulier le montant sollicité du prêt était plus élevé que prévu, de sorte qu'ils n'avaient présenté aucune demande de prêt conforme aux caractéristiques convenues dans cet acte; que la Cour d'appel, qui n'a pas répondu à ce moyen déterminant, a violé l'article 455 du Code de procédure civile.