Seller's Warranty Claim Against Surveyor Fails Despite Buyer's Successful Price Reduction

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à la société cabinet Orsat du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les époux Z... ;

Sur le moyen unique :

Vu l'article 46, alinéa 7, de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1147 du code civil ;

Attendu que si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 14 septembre 2009), que selon acte authentique du 6 novembre 2001, les consorts X... ont vendu aux époux Z... un appartement constituant le lot n° 24 d'un immeuble en copropriété au prix de 87 658, 19 euros, pour une superficie mentionnée à l'acte de 30 m ² selon attestation établie par le cabinet Orsat ; qu'alléguant qu'il résultait d'un relevé qu'ils avaient fait pratiquer que la surface de l'appartement était de 21, 70 m ², les époux Z... ont assigné en réduction de prix leurs vendeurs qui ont appelé en garantie le cabinet Orsat ;

Attendu que pour accueillir la demande en garantie, l'arrêt retient que pour critiquer le jugement l'ayant condamnée à relever les consorts X..., la société cabinet Orsat soutient, faisant référence à un arrêt de la Cour de cassation (3ème chambre civile du 25 octobre 2006) que la restitution à laquelle le vendeur d'un bien mobilier est condamné à la suite de la diminution de prix prévue à l'article 46, alinéa 7, de la loi du 10 juillet 1965 résultant d'une moindre mesure par rapport à la superficie convenue ne constitue pas un préjudice indemnisable et ne peut donner lieu à garantie de la part du professionnel du mesurage, que cette argumentation se heurte aux données de la cause dont il résulte tant la réalité d'une faute de la société cabinet Orsat dans l'exécution du mandat de vente lui ayant été confié par les consorts X... que celle d'un préjudice découlant de la faute, laquelle a déterminé l'action en diminution de prix introduite par les acquéreurs et l'issue du litige favorable à ces derniers, que le préjudice des consorts X... apparaît donc égal au montant des condamnations versées au profit des époux Z... en principal et intérêts ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la restitution du prix à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution de prix résultant de la délivrance d'une moindre mesure par rapport à la superficie convenue ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 14 septembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne les consorts X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer à la société cabinet Orsat la somme de 2 500 euros ;

rejette la demande des consorts X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier mars deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux conseils pour la société Cabinet Orsat

Le moyen fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné la SARL Cabinet ORSAT, agent immobilier auteur d'un certificat de superficie erroné, à relever intégralement Monsieur Claude X..., Madame Joëlle Y..., Mademoiselle Virginie X... et Monsieur Fabien X..., vendeurs de l'immeuble, de leur condamnation solidaire à payer à Monsieur René Z... et à Madame Gaby A..., acquéreurs, la somme principale de 22. 791, 13 € en diminution du prix de l'appartement objet de l'acte de vente du 6 novembre 2001 ;

AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE, compte tenu des conclusions de l'expert judiciaire, la réduction de 22. 791, 13 € du prix de vente de l'immeuble est incontestable ; que les consorts X... ne précisent pas le fondement juridique de leur demande à l'encontre du Cabinet ORSAT ; que compte tenu de l'existence d'un contrat entre eux-mêmes et le Cabinet ORSAT en date du 14 mai 2001, cet appel en garantie ne peut s'examiner que sur le fondement des articles 1147 et suivants du Code civil ; qu'en produisant, le jour de la signature de la promesse de vente, le 23 août 2001, une attestation de superficie, au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, de 30 m2 qui s'est avérée erronée puisqu'ayant pris en compte les surfaces sous plafond inférieures à 1, 80 m, ce qui est une erreur grossière pour un professionnel de l'immobilier, la SARL Cabinet ORSAT a commis une faute directement à l'origine de la présente condamnation des vendeurs ;

ET AUX MOTIFS PROPRES QUE, pour critiquer le jugement l'ayant condamnée à relever les consorts X... de la condamnation, la SARL Cabinet ORSAT soutient, en faisant référence à un arrêt de la Cour de cassation (3ème Chambre civile du 25 octobre 2006) que la restitution à laquelle le vendeur d'un bien immobilier est condamné à la suite de la diminution du prix prévue par l'article 46, alinéa 7, de la loi du 10 juillet 1965 résultant de la délivrance d'une moindre mesure par rapport à la superficie convenue ne constitue pas un préjudice indemnisable et ne peut donner lieu en conséquence à garantie de la part du professionnel du mesurage ; que cette argumentation se heurte aux données de la cause dont il résulte tant la réalité d'une faute de la société appelante dans l'exécution du mandat de vente lui ayant été confié par les consorts X... que celle d'un préjudice découlant de cette faute ; que cette faute a déterminé l'action en diminution de prix introduite par les acquéreurs et l'issue du litige favorable à ces derniers en l'état d'un pourcentage d'erreur de 26 % entre la superficie loi Carrez qui aurait dû être annoncée et celle figurant à l'acte ; qu'il ressort des écritures des époux Z... que ceux-ci ont revendu le bien acquis le 6 novembre 2001 dès le 19 août 2002 pour la somme de 114. 300 €, soit une plus-value de 19. 019 € par rapport au prix d'acquisition ; que le préjudice subi par les consorts X... apparaît donc égal au montant des condamnations versées au profit des époux Z... en principal et intérêts ;

ALORS QUE la restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution du prix prévue par l'article 46, alinéa 7, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 résultant de la délivrance d'une moindre mesure par rapport à la superficie attestée et convenue ne constitue pas un préjudice indemnisable, de sorte qu'en mettant à la charge de l'agent immobilier auteur du certificat erroné le montant de cette restitution, la cour d'appel a violé les dispositions précitées, ensemble l'article 1147 du Code civil.