Sale Annulment for Illusory Annuity Price Upheld

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant retenu que la vente avait eu lieu moyennant le prix principal de 543 000 francs avec versement d'un " bouquet " de 60 000 francs et d'une rente annuelle de 30 000 francs, que s'agissant d'un prix de vente essentiellement stipulé en rente viagère il convenait pour apprécier la vileté du prix de comparer les revenus de la propriété et des intérêts du capital qu'elle représentait avec la valeur des prestations fournies, prestations correspondant ici à un prix en partie payable comptant, le solde étant converti en rente viagère avec réserve de l'usufruit au profit du vendeur pour certains biens, qu'il apparaissait, en prenant pour référence les évaluations des experts judiciaires, que l'acquéreur avait payé comptant le 1/ 9e du prix de vente stipulé, que le montant de la rente viagère correspondait à moins de 3 % de la valeur réelle des immeubles vendus et que le montant de cette rente était inférieur aux revenus de la propriété et des intérêts du capital qu'elle représentait, la cour d'appel, par une appréciation souveraine de la valeur et de la portée des éléments de preuve produits, a légalement justifié sa décision en prononçant la nullité de la vente pour défaut de prix réel et sérieux ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Bloyt aux dépens ;

Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne la société Bloyt à payer à Me Georges la somme de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier mars deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils pour la société Bloyt.

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la nullité de la vente conclue le 20 avril 2000 entre Monsieur Maurice X... et la SCI BLOYT ;

AUX MOTIFS QUE s'agissant en l'espèce d'un prix de vente stipulé essentiellement en rente viagère, il convient, pour apprécier la vileté du prix de comparer les revenus de la propriété et des intérêts du capital qu'elle représente avec la valeur des prestations fournies, prestations correspondant ici à un prix en partie payable comptant, le solde étant converti en rente viagère, avec réserve de l'usufruit au profit du vendeur pour certains biens vendus ; qu'or, à cet égard, il apparaît, en prenant pour référence les évaluations des experts judiciaires, que l'acquéreur a payé comptant le 1/ 9ème du prix de vente stipulé, que le montant de la rente viagère annuelle correspond à moins de 3 % de la valeur réelle des immeubles vendus, et surtout que le montant de cette rente est inférieur aux revenus de la propriété et des intérêts du capital qu'elle représente ;

ALORS QUE, de première part, les experts judiciaires ne s'étaient pas prononcés sur la valeur réelle des biens objet de la vente, puisque, se bornant à estimer la propriété vendue, ils n'avaient pas réduit cette estimation au regard de la réserve d'usufruit du vendeur sur la maison d'habitation, le jardin et le hangar ; que pourtant la Cour d'appel qui, pour retenir au soutien de sa décision que le montant de la rente viagère annuelle correspondait à moins de 3 % de la valeur réelle des immeubles vendus, s'est exclusivement référée de manière inopérante aux évaluations des experts judiciaires, sans tenir compte de la moins-value résultant de la réserve d'usufruit du vendeur, et sans donc rechercher la valeur réelle des biens vendus, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1131, 1591 et 1976 du Code civil ;

ALORS QUE, de deuxième part, la Cour d'appel qui a affirmé que le montant de la rente viagère aurait été « inférieur aux revenus de la propriété », sans constater quels étaient ces revenus, qui n'avaient pas été mentionnés par les experts judiciaires, et qui étaient contestés par la Société BLOYT, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1131, 1591 et 1976 du Code civil ;

ALORS QUE, de troisième part, la Cour d'appel qui a affirmé que le montant de la rente viagère aurait été « inférieur aux revenus de la propriété », sans préciser quel était le capital à prendre en considération, et quel était l'intérêt à lui appliquer, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1131, 1591 et 1976 du Code civil ;

ET ALORS QUE, de quatrième part, la Cour d'appel qui, sans répondre à cet égard aux conclusions de la Société BLOYT, n'a tenu aucun compte, pour apprécier le caractère aléatoire de la rente viagère, de l'âge du vendeur (60 ans) ce qui, augmentant le risque d'immobilisation prolongée d'un immeuble dont la valeur reposait particulièrement, selon les experts, sur une clientèle étrangère en recherche de résidences secondaires ou de vacances, augmentait en proportion l'aléa auquel était soumis l'acheteur, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1131, 1591 et 1976 du Code civil.