Acquirer v. Notary Regarding Property Boundary Description and Garden Dispossession

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu que par acte notarié du 11 août 1989 passé en l'étude de la société notariale Chantal X... et Patrick A..., la SCI Construction Rebanne a fait l'acquisition d'un terrain sur lequel elle a réalisé la construction d'un ensemble immobilier ; que suivant acte passé en la même étude le 10 avril 1992, Mme Y... a acquis de cette SCI, au prix de 400 000 francs, le lot n° 40 composé " d'un appartement comprenant une kitchenette, une salle de bains, séjour, bagagerie, terrasse sur le devant et jardinet sur le côté " situés dans cet ensemble immobilier ; que ce lot, initialement à usage de garage a été transformé en lot à usage d'habitation suivant acte modificatif établi par Mme X..., le 9 avril 1992 ; que le 4 avril 1992, selon acte reçu par ce notaire, les époux Z... avaient acquis de la SCI le lot n° 9, composé d'un appartement avec jardin privatif ; que le 23 mai 1992, il a été établi un acte rectificatif au terme duquel il leur a été attribué le lot n° 24 constitué d'un parking ; que la cour d'appel de Poitiers a jugé par arrêt du 30 juin 2004 que le jardinet de Mme Y... dont les contours ne sont pas définis était implanté sur le lot n° 24 et a ordonné la démolition de la clôture et du soubassement qu'elle y avait installés ; que Mme Y... a alors fait assigner en responsabilité les notaires, la société notariale et la SCI ;

Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt d'avoir rejeté sa demande, alors, selon le moyen, qu'elle faisait valoir que les notaires engageaient leur responsabilité pour n'avoir pas précisé les limites du lot dont elle s'était portée acquéreur, dans la mesure où ils avaient une connaissance exacte des opérations de division et d'imbrication des lots de l'ensemble immobilier puisqu'ils avaient impulsé et suivi toute l'opération immobilière, qu'ils étaient intervenus pour l'acquisition du terrain nécessaire à la construction de l'ensemble immobilier, qu'ils avaient établi le règlement de copropriété et avaient instrumenté la vente de tous les lots composant la résidence, soit une quarantaine d'opérations, et ce, y compris pour faire des actes rectificatifs, qu'ils disposaient des plans et de toutes les indications concernant les millièmes des parties communes générales ; qu'en délaissant ce moyen, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions, ne satisfaisant pas ainsi aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu que la cour d'appel (Poitiers, 4 février 2009), répondant aux conclusions de Mme Y... qui se bornait à soutenir qu'elle avait été dépossédée du jardinet et de la terrasse figurant sur son titre de propriété dès lors qu'il était jugé par l'arrêt du 30 juin 2004 qu'il était implanté sur le lot de copropriété n° 24 appartenant aux époux Z..., a relevé que son titre descriptif de propriété, qui ne contenait pas mention de la forme et de la contenance de la terrasse et du jardinet, restait exact et que sa propriété n'avait pas été atteinte par l'acte rectificatif du 23 mai 1992 attribuant aux époux Z... la propriété du lot n° 24 dès lors qu'elle conservait la jouissance de ces deux éléments avec la possibilité d'aller de l'un à l'autre sans avoir à emprunter une partie commune de sorte que la clôture pouvait être réimplantée en respectant la limite des lots ; que le moyen ne peut être accueilli ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Y... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mars deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat aux Conseils pour Mme Y...

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté l'acquéreur d'un lot (Mme Y..., l'exposante) dans un ensemble immobilier nouvellement construit de son action en responsabilité contre le notaire (la SCP X...- A...) ayant suivi l'opération immobilière de bout en bout ;

AUX MOTIFS QU'il n'entrait pas dans les obligations du notaire de se rendre sur place pour vérifier le respect des plans et la consistance des biens qui faisaient l'objet de la vente ; qu'en l'espèce, « si la clôture du lot de Mme Y... était implantée par avance le notaire n'avait pas à aller contrôler l'exactitude de son emplacement et, si elle ne l'était pas, il ne devait pas vérifier les limites des lots » ; que, dès lors, le notaire n'avait commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité ;

ALORS QUE l'exposante faisait valoir (v. ses conclusions signifiées le 20 mai 2008, p. 9) que les notaires engageaient leur responsabilité pour n'avoir pas précisé les limites du lot dont elle s'était portée acquéreur, dans la mesure où ils avaient une connaissance exacte des opérations de division et d'imbrication des lots de l'ensemble immobilier puisqu'ils avaient impulsé et suivi toute l'opération immobilière, qu'ils étaient intervenus pour l'acquisition du terrain nécessaire à la construction de l'ensemble immobilier, qu'ils avaient établi le règlement de copropriété et avaient instrumenté la vente de tous les lots composant la résidence, soit une quarantaine d'opérations, et ce, y compris pour faire des actes rectificatifs, qu'ils disposaient des plans et de toutes les indications concernant les millièmes des parties communes générales ; qu'en délaissant ce moyen, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions, ne satisfaisant pas ainsi aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.