Assignment of Emphyteutic Lease Dispute and Repossession Claim

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 15 février 2006), que le 1er juin 1961, Mme de X..., aux droits de laquelle viennent Mmes Y... et Z... A... de X..., a consenti à la Société bastiaise des nouvelles galeries ( la SBNG ) un bail qualifié d'emphytéotique sur un terrain nu pour une durée de trente ans, expirant le 2 juin 1991 ; que par acte du 30 juillet 1981, la SBNG a cédé ce bail à la société Locanord ; que Mmes A... de X... ont, en 2004, fait assigner celles-ci aux fins de faire constater qu'elle ne disposait d'aucun droit sur la parcelle depuis le 2 juin 1991 et obtenir son expulsion ;

Attendu que la société Locanord fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen :

1 / que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ; qu'en l'espèce, en maintenant la qualification de bail emphytéotique, aux motifs réputés adoptés, que la "meilleure démonstration de la nature du contrat réside dans la sous-location qui a été formée entre la société Locanord et les deux enseignes commerciales citées dans les écritures de la requise, car il est bien évident que, si le contrat avait relevé du droit commun, le loyer n'aurait pas manqué d'être relevé et jamais la société Locanord n'aurait pu se permettre de sous-louer le terrain sans l'accord des propriétaires", la cour d'appel a méconnu l'étendue de ses pouvoirs et violé l'article 12 du nouveau code de procédure civile ;

2 / que la cession de contrat, telle que la cession de bail, a pour effet de maintenir le contrat d'origine à la suite de l'intervention d'une nouvelle partie, cessionnaire du contrat, pour laquelle s'opère un transfert unitaire et intégral de la qualité de contractant ; qu'en considérant que la société Locanord ne pouvait, afin de contester le caractère emphytéotique du bail, invoquer la clause résolutoire incluse au bail initial du 1er juin 1961 au motif que "cette clause n'a(vait) pas été reprise dans l'acte de cession du 30 juillet 1981", et ce alors même qu'il était bien constaté que la clause résolutoire figurait bien au bail initial et que la société Locanord était intervenue à l'acte de cession du 30 juillet 1981, en qualité de cessionnaire du contrat de bail initial, la cour d'appel a violé ensemble les articles 1134 et 1165 du code civil ;

3 / que la novation par changement de débiteur suppose l'accord du créancier ; qu'en disant que le contrat par lequel la société Locanord était tenue était un bail emphytéotique tout en ayant constaté la présence d'une clause résolutoire au contrat initial excluant ainsi la qualification de bail emphytéotique de ce contrat, admettant ainsi nécessairement le caractère novatoire du contrat dont bénéficiait la société Locanord sans qu'ait été constaté un accord entre le bailleur, non partie à l'acte de cession, et la société Locanord, nouveau débiteur, la cour d'appel a violé l'article 1275 du code civil ;

4 / que la clause résolutoire stipulée au bail au profit du propriétaire a pour effet de donner au droit de jouissance du preneur un caractère précaire incompatible avec la constitution d'un droit réel sur le bien et exclut le caractère emphytéotique du bail ; qu'en disant, après avoir constaté la stipulation d'une clause résolutoire de plein droit figurant au bail initial cédé à la société Locanord suivant acte du 30 juillet 1981, que Mmes A... de X... et la société Locanor étaient liées par un bail emphytéotique, la cour d'appel a violé l'article L. 451-1 du code rural ;

5 / que pour les baux de droit commun, si le preneur reste et est laissé en possession, le bail est tacitement reconduit pour une durée indéterminée et qu'il ne peut y être mis fin que par un congé dans un délai comme fixé par l'usage des lieux ou par une action en résolution judiciaire ; qu'en disant la société Locanord occupante sans droit ni titre depuis le 2 juin 1991, terme du bail initial, la cour d'appel a violé l'article 1738 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le bail du 1er juin 1961 comprenait toutes les caractéristiques de l'emphytéose, que sa durée était supérieure à dix-huit ans, que le montant du loyer était peu élevé et que le preneur se voyait conférer les droits réels et constaté que l'acte de cession comprenait une clause reproduisant l'article L. 451-5 du code rural relative au bail emphytéotique, la cour d'appel, qui ne s'est pas arrêtée à la dénomination que les parties avaient proposée, ni fondée sur la novation, et qui a retenu, à bon droit, que la société Locanord ne pouvait, pour contester le caractère emphytéotique du bail, invoquer une clause de résolution de plein droit incluse dans le bail du 1er juin 1961, venu à expiration le 2 juin 1991, auquel elle n'avait pas été partie et qui n'avait pas été reprise dans l'acte de cession du 30 juillet 1981 qu'elle avait signé, en a exactement déduit que le bail emphytéotique n'avait pu se prolonger par tacite reconduction ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Locanord aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne la société Locanord à payer à Mmes A... de X... la somme globale de 2 000 euros ; rejette la demande de la société Locanord ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juillet deux mille sept.