Landlord Failure to Notify Joint Tenants of Final Sale Conditions and Clearance of Preemption Right

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ;

Attendu que préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe ; que cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 décembre 2005), que la société 2-4 boulevard Haussmann (la société) a notifié le 18 mars 1999 à M. Salomon X..., au visa de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 son intention de vendre l'appartement qu'il louait depuis le 1er octobre 1970, soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ; qu'elle lui a en outre indiqué que le délai de réalisation de la vente à son profit ne courra que du jour où elle l'aura informé de la purge du droit de préemption urbain de la Ville de Paris ;

que par lettre du 12 mai 1999, Mme Carmen X..., veuve de M. Salomon X..., décédé le 18 septembre 1986, a fait part à la bailleresse, le 18 mai 1999, de son intention d'acquérir le logement et, le 19 mai 1999, de solliciter un prêt ; que la société ayant vendu les lieux loués à un tiers le 15 décembre 1999, Mme X... l'a assigné en dommages-intérêts pour ne pas avoir été avisée de la purge du droit de préemption de la Ville de Paris ainsi qu'au titre des loyers versés au nouvel acquéreur ; que M. Guy X... a repris l'instance au lieu et place de sa mère après le décès de celle-ci et réclamé des dommages-intérêts ;

Attendu que pour débouter M. Guy X... de cette demande et déclarer sans objet l'appel en garantie de la société à l'encontre de M. Y... et de la SCP Rochelois-Besins-Benoît-Gouguenheim, notaires, l'arrêt retient qu'au décès de son père le droit au bail avait été transmis de façon indivisible à sa succession composée de sa veuve et de son fils et que l'acceptation de Mme X..., seule, de l'offre d'acquisition est inopérante au regard de la mise en oeuvre du droit de préemption dont bénéficie le locataire en application de l'article 10 de la loi du 1er septembre 1975 ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il appartenait à la société de faire connaître à chacun des locataires, dont M. Guy X..., le prix et les conditions de la vente, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 décembre 2005, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne , ensemble, la société 2-4 boulevard Haussmann, M. Y... et la SCP Rochelois-Besins-Benoît-Gouguenheim aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne, ensemble, la société 2-4 boulevard Haussmann, M. Y... et la SCP Rochelois-Besins- Benoît-Gouguenheim à payer 2 000 euros à M. Guy X... ; rejette la demande de M. Y... et de la SCP Rochelois-Besins-Benoît-Gouguenheim et celle de la société 2-4 boulevard Haussmann ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix juillet deux mille sept.