Real Estate Commission Dispute Post-Pre-emption Sale Validity

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, pris en sa troisième branche :

Vu l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble les articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

Attendu que de la combinaison de ces textes il résulte que l'agent immobilier ne peut réclamer une commission ou rémunération à l'occasion d'une opération visée à l'article 1er de la loi que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit, délivré à cet effet par l'une des parties et précisant la condition de détermination de la rémunération ou commission ainsi que la partie qui en aura la charge ; que si, par une convention ultérieure, les parties à la vente peuvent s'engager à rémunérer les services de l'agent immobilier, cette convention n'est valable que si elle est postérieure à la vente régulièrement conclue ;

Attendu que faisant valoir, d'abord, qu'après avoir reçu du représentant des cohéritiers X..., propriétaires indivis d'un terrain, mandat de vendre celui-ci, elle avait présenté à son mandant un candidat à l'acquisition, M. Y..., avant qu'en conséquence de l'exercice d'un droit de préemption communal, le terrain ne soit vendu à la Société dionysienne d'aménagement et de construction (la SODIAC), laquelle en a revendu une partie à M. Y..., ensuite, que postérieurement à l'exercice du droit de préemption, M. Y..., notamment, avait souscrit un engagement de lui payer une somme d'argent, la société Cabinet Personne, agent immobilier, l'a assigné en paiement ;

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que celle-ci a pour fondement non pas le mandat de vente mais l'acte sous seing privé constatant ledit engagement lequel a un caractère autonome par rapport au mandat en ce que la rémunération qui y est fixée est distincte et sérieusement révisée à la baisse et en ce qu'il y est expressément mentionné que la vente objet du mandat s'est faite in fine au profit de la SODIAC après préemption ;

Qu'en se déterminant ainsi, sans constater que la vente susceptible d'obliger M. Y... à payer une rémunération à la société Cabinet Personne avait été conclue avant que celui-ci ne souscrive une telle obligation, la cour d'appel n'a pas, de ce chef, donné de base à légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deux autres branches du moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ses dispositions prononçant condamnation à l'encontre de M. Y..., l'arrêt rendu le 30 juin 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, autrement composée ;

Condamne la société Cabinet Personne aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne la société Cabinet Personne à payer à M. Y... la somme de 2 000 euros ; rejette la demande de la société Cabinet Personne ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente octobre deux mille sept.