Landlord v. Tenants: Rent, Charges, and Enjoyment Disturbance Damages

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu selon l'arrêt attaqué (Riom, le 12 mai 2005), que M. X..., propriétaire d'une maison à usage d'habitation, l'a donnée à bail aux époux Y... ; que ceux-ci ayant cessé de régler leurs loyers et charges, il leur a délivré un commandement de payer et les a assignés en résiliation du bail et en paiement des loyers et charges impayés ainsi que d'une somme au titre des frais de remise en état ; que les preneurs ont contesté le montant des charges et reconventionnellement demandé la communication d'un décompte détaillé avec justificatif de ces charges et la condamnation de leur bailleur au paiement d'une indemnité au titre des travaux qu'ils avaient réalisés dans les lieux ainsi qu'en réparation de troubles de jouissance ;

Sur le premier moyen, pris en ses deuxième, troisième, quatrième, cinquième et sixième branches, ci-après annexé :

Attendu, d'une part, que le moyen pris en sa deuxième branche, critique un motif surabondant ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, sans dénaturation, qu'un courrier émanant de M. X... spécifiait, de manière très claire, que s'agissant des travaux d'aménagement pour convenances personnelles, il n'était pas question pour lui d'en assurer, à terme, l'indemnisation et qu'en ce qui concernait les travaux opérés dans la cuisine, expressément autorisés par le même courrier, ce dernier n'établissait pas l'existence d'un accord exprès sur une éventuelle imputation des dépenses sur le montant du loyer ou des charges, la cour d'appel, qui en a déduit, à bon droit, que les époux Y... ne pouvaient prétendre à une indemnité au titre des travaux, a exactement retenu qu'il n'y avait pas lieu à compensation entre le prix de ces travaux et leur dette ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ;

Sur le premier moyen, pris en ses septième et neuvième branches, ci-après annexé :

Attendu, d'une part, que le grief fait à l'arrêt de ne pas avoir examiné la demande formée par les époux Y... au titre du dépôt de garantie dénonce une omission de statuer qui, pouvant être réparée par la procédure prévue à l'article 463 du nouveau code de procédure civile, ne donne pas ouverture à cassation ;

Attendu, d'autre part, que la cour d'appel a souverainement apprécié l'existence d'un préjudice ;

D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus de ce chef ;

Mais sur le premier moyen, pris en sa première branche :

Vu l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que pour accueillir la demande en paiement de charges, l'arrêt retient qu'au vu des décomptes produits, la dette locative est incontestable, tant en son principe qu'en son montant, que M. X... produit un décompte serré et minutieux des sommes à porter au crédit et au débit des locataires ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si le bailleur justifiait sa demande en paiement de charges dont les locataires contestaient le caractère justifié, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

Et sur le premier moyen, pris en sa huitième branche :

Vu l'article 1719, alinéa 3, du code civil ;

Attendu que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement de la chose louée le preneur pendant la durée du bail ;

Attendu que pour rejeter entièrement la demande formée par les époux Y... en réparation de leurs troubles de jouissance, l'arrêt retient que les troubles de jouissance, soit ne ressortent pas du dossier, soit constituent, comme les problèmes de fosse septique ou la présence de souris un temps, des troubles inévitables, d'une grande banalité et n'ouvrant pas droit à indemnisation, à défaut de démonstration au dossier d'un préjudice corrélatif indemnisable ;

Qu'en statuant ainsi la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, d'où il ressortait que la jouissance paisible des époux Y... des lieux loués avait effectivement été troublée, au cours du bail, par des problèmes qui ne leur étaient pas imputables, a violé le texte susvisé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE et ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné les époux Y... à payer à M. X... la somme de 5 013,62 et rejeté leur demande en dommages et intérêts pour troubles de jouissance résultant des problèmes de la fosse septique, l'arrêt rendu le 12 mai 2005, entre les parties, par la cour d'appel de Riom ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Riom, autrement composée ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu les articles 700 du nouveau code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix juillet deux mille sept.