Irrevocable Offer Acceptance Conditional on Preliminary Contract Execution
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAWhen a real estate agent brokered an agreement where a prospective buyer signed an irrevocable purchase offer, and the owner accepted it with a note "good for acceptance of the offer," the buyer sued to have the sale declared perfect, but the agreement explicitly stipulated that this acceptance only bound the parties to subsequently execute an advance contract (preliminary agreement) to finalize the sale conditions and definitively bind them. The appellate court ruled the sale perfect based on the owner's consent to the offer, but the high court quashed this decision, reasoning that the lower court had misinterpreted the clear terms of the clause requiring a subsequent agreement to formalize the exchange of consent, thereby violating the relevant civil code article concerning the formation of contracts.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1134 du code civil, article 1589 du code civil, Vu l'article 1134 du code civil, Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile; Irrevocable Offer Acceptance Conditional on Preliminary Contract Execution: The appellate court ruled the sale perfect based on the owner's consent to the offer, but the high court quashed this decision, reasoning that the lower court had misinterpreted the clear terms of the clause requiring a subsequent agreement to formalize the exchange of consent, thereby violating the relevant civil code article concerning the formation of contracts.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article was cited immediately before the reasoning leading to the cassation, indicating it was the main legal ground used to justify the decision overturning the lower court's ruling.
This provision was used in the dispositive section to rule on a request for costs.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Dit n'y avoir lieu à mettre hors de cause la société Immobilière du Sud ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 20 juin 2006), que par contrat du 18 juin 2001, M. X... a confié un mandat d'entremise à la société Immobilière du Sud en vue de rechercher des acquéreurs pour un domaine agricole ; que, le 10 juillet 2001, Mme Y... a signé une proposition d'achat de ce domaine, sur laquelle M. X... a apposé la mention "bon pour acceptation de l'offre" ; que cet acte comportait une clause intitulée "durée et effets de la proposition d'achat", par laquelle Mme Y... indiquait être engagée irrévocablement, sauf décès ou incapacité, jusqu'au 30 septembre 2001, et qui précisait que si, dans ce délai, les propriétaires donnaient leur accord pour accepter la proposition d'achat, la société Immobilière du Sud proposerait avant le 30 octobre 2001 un rendez-vous "pour régulariser un avant-contrat (promesse ou compromis), qui constatera l'échange des consentements, fixera l'ensemble des conditions de la vente (financement, conditions suspensives,...) et engagera définitivement les deux parties" ; qu'aucune régularisation n'étant intervenue, les époux Y... ont assigné M. X... et la société Immobilière du Sud pour faire déclarer la vente parfaite ;
Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient qu'il ne résulte pas de la clause intitulée "durée et effets de la proposition d'achat" que les parties avaient entendu déroger à l'article 1589 du code civil et faire du respect des formalités prévues la condition même de la formation de la vente et que le contreseing apposé par M. X... sur l'acte du 10 juillet 2001 avec la mention "bon pour acceptation de l'offre" caractérise son consentement à la vente du bien, laquelle doit être considérée comme parfaite dès lors qu'elle porte sur un bien suffisamment déterminé ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la clause précisait que l'acceptation du vendeur ne portait que sur la proposition d'achat et qu'un avant-contrat était nécessaire pour constater l'échange des consentements, fixer les conditions de la vente et engager définitivement les deux parties, la cour d'appel, qui en a dénaturé les termes clairs et précis, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 juin 2006, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne les époux Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette la demande des époux Y... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq septembre deux mille sept.