Managers Convicted for Illegal Advance Payments and Breach of Trust in Real Estate Development

STATUANT SUR LE POURVOI FORME PAR : - X... JOSEPH, - Y... PAUL, CONTRE UN ARRET DE LA COUR D'APPEL DE NIMES, CHAMBRE DES APPELS CORRECTIONNELS, EN DATE DU 3 MAI 1979 QUI LES A CONDAMNES, POUR INFRACTIONS A LA LEGISLATION SUR LA CONSTRUCTION, LE PREMIER A UN AN D'EMPRISONNEMENT AVEC SURSIS ET MISE A L'EPREUVE PENDANT 5 ANS, ET 2 000 F D'AMENDE, LE SECOND A 18 MOIS D'EMPRISONNEMENT AVEC SURSIS ET MISE A L'EPREUVE PENDANT 5 ANS, ET 4 000 FRANCS D'AMENDE AINSI QUE, TOUS DEUX, A DES REPARATIONS CIVILES ;

VU LE MEMOIRE PRODUIT ;

SUR LE PREMIER MOYEN DE CASSATION COMMUN AUX DEMANDEURS ET PRIS DE LA VIOLATION DES ARTICLES 1779 ET SUIVANTS, 1831-1 A 1831-5 DU CODE CIVIL, 11, 36, 39, 40 ET 41-1 DE LA LOI DU 16 JUILLET 1971, 15 DU DECRET DU 29 DECEMBRE 1972, 2, 3, 485, 593 DU CODE DE PROCEDURE PENALE, DEFAUT ET CONTRADICTION DE MOTIFS, MANQUE DE BASE LEGALE, " EN CE QUE L'ARRET ATTAQUE A CONFIRME EN TOUTES SES DISPOSITIONS LE JUGEMENT AYANT DECLARE DEUX PREVENUS COUPABLES D'AVOIR EXIGE LE PAIEMENT DE SOMMES EXCEDANT LE MONTANT AUTORISE DANS LE CADRE DE CONTRATS DE PROMOTION IMMOBILIERE, " ALORS QU'IL RESSORTAIT DES TERMES MEMES DES CONVENTIONS ET DES CONCLUSIONS DES PREVENUS QUE LES CONTRATS PASSES AVEC LES CLIENTS CONSTITUAIENT DES CONTRATS DE LOUAGE D'OUVRAGE ET NON DE MANDAT, SEUL CONSTITUTIF DU CONTRAT DE PROMOTION IMMOBILIERE ;

" SUR LE SECOND MOYEN DE CASSATION COMMUN AUX DEMANDEURS ET PRIS DE LA VIOLATION DES ARTICLES 408 DU CODE PENAL, 40 DE LA LOI DU 16 JUILLET 1971, 2, 3, 485, 593 D CODE DE PROCEDURE PENALE, DEFAUT DE REPONSE A CONCLUSIONS, DEFAUT DE MOTIFS, MANQUE DE BASE LEGALE, " EN CE QUE L'ARRET ATTAQUE A CONFIRME LE JUGEMENT QUI AVAIT CONDAMNE DEUX PREVENUS AUX PEINES DE L'ABUS DE CONFIANCE, " AU MOTIF QU'ILS AVAIENT DISSIPE LES SOMMES RECUES AU TITRE D'UN CONTRAT DE PROMOTION IMMOBILIERE, " ALORS QUE, D'UNE PART, L'ARRET A DELAISSE LES CONCLUSIONS DES PREVENUS EXPOSANT QUE CES SOMMES REPRESENTAIENT LES FRAIS ET HONORAIRES DU BUREAU D'ETUDE ET N'AVAIENT PAS ETE PERCUES AU TITRE DU CONTRAT DE PROMOTION, " ALORS QUE, D'AUTRE PART, LA SIMPLE AFFIRMATION DE L'ARRET NE PEUT CARACTERISER LE DETOURNEMENT OU LA DISSIPATION DE SOMMES DONT IL N'EST PAS DEMONTRE QU'ELLES AVAIENT ETE REMISES A TITRE PRECAIRE POUR UN USAGE DETERMINE ;

" LESDITS MOYENS ETANT REUNIS ;

ATTENDU QU'IL APPERT DE L'ARRET ATTAQUE ET DU JUGEMENT DONT IL ADOPTE LES MOTIFS NON CONTRAIRES QUE X... ET Y... ETAIENT RESPECTIVEMENT GERANTS, LE PREMIER DE LA SARL "RELATIONS PUBLIQUES DELTA CONSTRUCTION" A NIMES, LE SECOND DE LA SARL "BUREAU D'ETUDES DELTA CONSTRUCTION" A MONTPELLIER ;

QUE CES DEUX SOCIETES AVAIENT POUR OBJET LA COMMERCIALISATION ET LA CONSTRUCTION DE MAISONS INDIVIDUELLES ;

QUE LES 8 MARS 1975, 9 FEVRIER ET 24 AVRIL 1976, LES GERANTS ONT EXIGE ET RECU DE TROIS CLIENTS DESIRANT FAIRE CONSTRUIRE DES VILLAS, DES SOMMES DE 20 000 FRANCS, 21 000 FRANCS ET 30 000 FRANCS, A TITRE D'ACOMPTES SUR LES PRIX DES CONSTRUCTIONS, FIXES RESPECTIVEMENT A 191 123 FRANCS, 155 000 FRANCS ET 232 644 FRANCS ;

QUE LE DETOURNEMENT DE CES SOMMES AYANT ETE CONSTATE A L'OCCASION DE LA MISE EN LIQUIDATION DES BIENS DES DEUX SOCIETES, X... ET Y... ONT ETE POURSUIVIS POUR INFRACTIONS AUX ARTICLES 36, 39, 40 ET 45 DE LA LOI DU 16 JUILLET 1971 MODIFIEE ;

ATTENDU QUE LES JUGES, ANALYSANT LES CONVENTIONS CONCLUES ENTRE LES PREVENUS ET LEURS CLIENTS, ENONCENT QUE LA SOCIETE "RELATIONS PUBLIQUES DELTA CONSTRUCTION" AGISSAIT POUR LE COMPTE DE LA SOCIETE "BUREAUX D'ETUDES DELTA CONSTRUCTION", BENEFICIAIRE DES APPELS DE FONDS ;

QU'ILS RELEVENT QUE LES CONVENTIONS PREVOYAIENT D'UNE PART LA CONSTITUTION D'UN DOSSIER TECHNIQUE, ADMINISTRATIF ET FINANCIER, PAR LE "BUREAU D'ETUDES", D'AUTRE PART LA DIRECTION GENERALE DES TRAVAUX PAR CELUI-CI, ENFIN LA PRISE EN CHARGE PAR L'UNE OU L'AUTRE SOCIETE DES DEMARCHES TENDANT A L'OBTENTION DU PERMIS DE CONSTRUIRE OU DES CREDITS SOLLICITES ;

QU'ILS CONSTATENT QU'UN PLAN DE LA MAISON ETAIT PROPOSE A CHAQUE CLIENT, QUE LE PRIX ENVISAGE ETAIT FERME ET DEFINITIF, QU'IL COMPRENAIT DES HONORAIRES DU "BUREAU D'ETUDES", ET QUE DANS CHACUN DES ECRITS EN CAUSE, IL ETAIT STIPULE QUE "LA SIGNATURE AVEC LE BUREAU D'ETUDES DE LA CONVENTION ET DES MARCHES CONSTITUERAIT L'ACTE AUTHENTIQUE DU CONTRAT" ;

QUE LES JUGES EN DEDUISENT QU'IL S'AGISSAIT DE CONTRATS DE PROMOTION IMMOBILIERE ;

ATTENDU QU'EN CET ETAT, LES JUGES N'ONT PU, SANS SE CONTREDIRE, DECLARER LES PREVENUS COUPABLES D'INFRACTIONS AUX ARTICLES 39, 45 PARAGRAPHE 1 DE LA LOI DU 16 JUILLET 1971 MODIFIEE ET 15 DU DECRET DU 29 DECEMBRE 1972, RELATIFS AU CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISONS INDIVIDUELLES, POUR, S'ETANT CHARGES DE LA CONSTRUCTION DE TROIS IMMEUBLES A USAGE D'HABITATION NE COMPORTANT QU'UN SEUL LOGEMENT, AVOIR EXIGE POUR CHACUN D'EUX UN PAIEMENT SUPERIEUR DE 3 % QU'ILS ETAIENT AUTORISES A PERCEVOIR ;

QUE CEPENDANT LA COUR DE CASSATION EST EN MESURE DE S'ASSURER QUE LEUR DECISION SE TROUVE JUSTIFIEE, AU REGARD DES DISPOSITIONS DES ARTICLES 36 ET 39 DE LA LOI PRECITEE ;

QU'EN EFFET, IL SE DEDUIT DES CONSTATIONS ET ENONCIATIONS DES JUGES DU FOND QUE LES CONTRATS LITIGIEUX CONSTITUAIENT DES CONVENTIONS PRELIMINAIRES A DES CONTRATS DE PROMOTION IMMOBILIERE, POUR LESQUELLES AUCUNE REMUNERATION PARTICULIERE N'AVAIT ETE PREVUE, ET A L'OCCASION DESQUELLES, EN APPLICATION DE L'ARTICLE 36 DE LA LOI DU 16 JUILLET 1971 MODIFIEE, DEVENU L'ARTICLE L 222-5 DU CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION, LE PROMOTEUR NE POUVAIT EXIGER NI MEME ACCEPTER AUCUN VERSEMENT, SOUS LES SANCTIONS EDICTEES PAR L'ARTICLE 39 DE LA LOI PRECITEE, DEVENU L'ARTICLE L 241-1 DUDIT CODE ;

ATTENDU D'AUTRE PART QUE LES JUGES AYANT CONSTATE QUE LES TRAVAUX ENVISAGES N'AVAIENT PAS ETE COMMENCES, ET QUE LES SOMMES INDUMENT PERCUES A L'OCCASION DE CONTRATS DE PROMOTION IMMOBILIERE, N'AVAIENT PAS ETE RESTITUEES, ONT A BON DROIT RETENU, A LA CHARGE DES PREVENUS, LES DELITS PREVUS PAR L'ARTICLE 40 DE LA LOI DU 16 JUILLET 1971, MODIFIEE, DEVENU L'ARTICLE L 241-2 DU CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION, ET REPRIMES PAR L'ARTICLE 408 DU CODE PENAL ;

D'OU IL SUIT QUE LES MOYENS DOIVENT ETRE ECARTES ;

ET ATTENDU QUE L'ARRET EST REGULIER EN LA FORME ;

REJETTE LE POURVOI