Professional Negligence in Expropriation Valuation and Damages Assessment

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu que la société Koldstar a recherché la responsabilité de son avocat, la SCP Gilli-Sirat, pour avoir omis de solliciter du juge de l'expropriation la fixation du prix de vente de son immeuble, sur lequel la ville de Paris avait exercé son droit de préemption, selon une valeur du bien libre de toute occupation, déterminée à l'aide de l'abattement appliqué pour le calcul de la valeur des locaux occupés, pour avoir manqué à son devoir de conseil lors de la conclusion du contrat de vente dudit immeuble au prix fixé par le juge de l'expropriation en entretenant sa croyance en l'obtention d'un complément de prix et pour avoir diligenté des procédures vouées à l'échec aux fins d'obtenir une indemnité d'éviction ou une évaluation supérieure à celle retenue ; qu'elle a demandé la réparation de son préjudice correspondant à la perte de chance de percevoir un prix apprécié en fonction de la valeur du bien libre et aux honoraires payés au titre de ces vaines procédures ;

Sur le premier moyen, pris en ses quatre branches :

Vu l'article 1147 du code civil ;

Attendu que pour rejeter la demande d'indemnisation de la société Koldstar au titre de la perte de chance d'obtenir un prix supérieur à celui fixé par le juge de l'expropriation et convenu dans l'acte de vente conclu avec la ville de Paris, l'arrêt retient, d'une part, qu'il était sans importance de présenter aux juridictions de l'expropriation, informées que l'immeuble était occupé par son propriétaire, une évaluation alternative selon qu'il était libre ou occupé, dès lors que le prix de vente ne pouvait être qu'exclusif de toute indemnité accessoire et, notamment, de l'indemnité de remploi, et, d'autre part, que la décision de passer l'acte de vente avait été le fruit d'une concertation à laquelle avaient participé l'avocat habituel et le représentant du notaire de la société Koldstar, que la SCP Gilli-Sirat avait fait insérer des réserves et qu'en réalité la cliente, qui ne voulait et ne pouvait renoncer à une vente destinée à lui procurer la trésorerie dont elle reconnaissait avoir besoin, avait pris un risque calculé en apposant sa signature ;

Attendu qu'en se déterminant ainsi, alors qu'il était acquis que le prix de vente soumis à l'appréciation du juge de l'expropriation par la SCP Gilli-Sirat était inférieur à la valeur de l'immeuble libre d'occupation et que cette SCP d'avocats affirmait, comme la société Koldstar, de manière erronée, qu'elle pouvait prétendre à une indemnité d'éviction, sans rechercher, d'une part, si la revendication d'un prix exclusif de toute indemnité accessoire, n'aurait pas permis d'obtenir un prix supérieur à celui fixé par la juridiction de l'expropriation, et, d'autre part, si, mieux informée, par la SCP Gilli-Sirat qu'elle avait spécialement sollicitée avant la signature de l'acte de vente et que la présence d'autres conseils auprès de sa cliente ne dispensait pas de son obligation de conseil, du risque certain de ne percevoir aucun complément de prix après la conclusion de la vente, la société Koldstar n'aurait pas renoncé à y consentir à un prix ne correspondant pas à la valeur de l'immeuble libre d'occupation, son seul besoin de trésorerie n'excluant pas une telle renonciation qu'accréditait, au contraire, sa revendication d'une indemnité complémentaire, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard du texte susvisé ;

Et sur le second moyen :

Vu l'article 1149 du code civil ;

Attendu que pour limiter à 15 250 euros l'indemnisation du préjudice de la société Koldstar au titre des vaines procédures engagées par la SCP Gilli-Sirat, l'arrêt se borne à énoncer que cette somme constituera l'exacte indemnisation de ce préjudice ;

Attendu, cependant, qu'en refusant d'allouer à la société Koldstar la réparation de son préjudice prévisible, correspondant aux honoraires que cette société avait dû payer à la SCP Gilli-Sirat, après avoir retenu que celle-ci avait fautivement engagé sa cliente dans des procédures vouées à un échec certain, sans justifier une réparation moindre que la perte subie par la société, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 novembre 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la SCP Gilli-Sirat aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette la demande de la SCP Gilli-Sirat ; la condamne à payer la somme de 2 000 euros à la société Koldstar ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente janvier deux mille sept.