Property Owner v. Co-owner: Express Authorization for Alterations to Common Areas
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA property owner sued another owner after experiencing water leaks stemming from a laundry facility installed in a unit above, which required the unauthorized drilling into the common area slab to connect a wastewater pipe to the main collector. The appellate court had dismissed the claim, finding that the co-owners implicitly authorized the installation and necessary connection works for the laundry facility through the ratification of ventilation duct modifications during a general assembly. The Supreme Court overturned this decision, reasoning that authorization for a co-owner to perform work affecting common areas, which must be done at the co-owner's expense, requires an express decision by the general assembly and cannot be established implicitly.
Regeste Legislator
Généré par l'IAl'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, l'article 700 du nouveau code de procédure civile, l'article 452 du nouveau code de procédure civile; Property Owner v. Co-owner: Express Authorization for Alterations to Common Areas: The appellate court had dismissed the claim, finding that the co-owners implicitly authorized the installation and necessary connection works for the laundry facility through the ratification of ventilation duct modifications during a general assembly. The Supreme Court overturned this decision, reasoning that authorization for a co-owner to perform work affecting common areas, which must be done at the co-owner's expense, requires an express decision by the general assembly and cannot be established implicitly.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article was violated by the Court of Appeal because the authorization for works affecting common parts, which cannot be implicit, must be given by an express decision of the co-owners' meeting.
This provision was used to order the defendant to pay a sum for legal costs to the plaintiff.
This article was cited as the basis for pronouncing the judgment.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, qui est recevable :
Vu l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 12 décembre 2005), que M. X..., propriétaire depuis 2000 d'un lot de copropriété à usage de box qui subissait des fuites d'eau provenant d'une laverie automatique exploitée dans un lot situé au-dessus, a assigné la SCI Notre Dame (la SCI), propriétaire, afin que soit supprimée la canalisation d'évacuation des eaux usées de la blanchisserie, laquelle l'avait fait installer par la société Atec en 1995 pour se raccorder après percement de la dalle au collecteur général implanté en partie haute du box sans avoir sollicité l'autorisation du précédent propriétaire ni de la copropriété ;
Attendu que pour débouter M. X... de sa demande, l'arrêt retient que l'assemblée générale du 25 mars 1996 avait ratifié les travaux réalisés par la SCI d'aménagement d'un conduit d'air de 300 millimètres de diamètre avec dépassement de la terrasse de 30 centimètres permettant l'exploitation d'une laverie automatique, que le local commercial disposait en tout et pour tout d'un lavabo et d'un WC, qu'il en résultait que le syndicat des copropriétaires avait accepté l'installation d'une laverie automatique alors que l'ancienne boutique ne comportait pas d'évacuation appropriée correspondant à celles spécifiques nécessaires à une telle exploitation qui contient plusieurs machines à laver et qu'il résultait de ces différents éléments que le syndicat des copropriétaires avait implicitement autorisé les travaux de raccordement de la laverie au réseau commun de l'immeuble ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'autorisation accordée à un copropriétaire d'effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes de l'immeuble placé sous le régime de la copropriété, qui ne peut être implicite, doit être donnée par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 12 décembre 2005, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne la SCI Notre Dame aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne la SCI Notre Dame à payer à M. X... la somme de 2 000 euros ; rejette la demande de la SCI Notre Dame et de M. Y..., ès qualités ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du vingt-huit mars deux mille sept par M. Cachelot, conseiller le plus ancien faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du nouveau code de procédure civile.