Property Owner v. Real Estate Agency: Failure to Advise on Formalization of Sale Agreement

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, tel qu'il figure au mémoire en demande et est reproduit en annexe :

Attendu que, par l'entremise de la société Alliance FP, agent immobilier, à laquelle elle avait donné mandat de vendre une maison lui appartenant, Mme X... a conclu avec les époux Y... un "compromis de vente", sous seing privé, de cette maison, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt ; qu'après que les époux Y... eurent fait connaître à Mme X... que, n'ayant pas obtenu celui-ci, ils renonçaient à l'achat de la maison, Mme X..., imputant à faute à la société Alliance FP la perte du bénéfice de la clause pénale prévue par ladite promesse, en raison de la caducité de celle-ci, pour inobservation des dispositions de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924, l'a assignée en réparation du préjudice né de cette faute ;

Attendu que la société Alliance FP reproche à l'arrêt attaqué (Metz, 10 novembre 2005) d'avoir accueilli cette demande, alors, selon le moyen, que la responsabilité civile de l'agent immobilier suppose un rapport de causalité entre la faute et le préjudice allégué ; qu'en retenant la responsabilité de la SARL Alliance FP aux motifs que celle-ci aurait manqué à son obligation de renseignement et de conseil quant à la nécessité de réitérer le compromis de vente en la forme authentique ou d'introduire une action en justice à cette fin dans le délai de six mois prévu par l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 sous peine de caducité de l'acte, et en en déduisant qu'elle devait réparation du préjudice résultant de la caducité de l'acte sous seing privé, bien qu'elle ait relevé que la condition suspensive tenant à l'obtention, par les acquéreurs, d'un prêt immobilier ne s'était pas réalisée, ce qui aurait entraîné, en toute hypothèse, la caducité du compromis et donc de la clause pénale, de sorte que l'éventuel manquement de l'agent immobilier à son devoir de conseil n'était pas à l'origine du préjudice allégué, la cour d'appel a violé les articles 1992 et 1147 du code civil ;

Mais attendu qu'après avoir comparé les facultés contributives et charges réels des époux Y... aux renseignements qu'à cet égard ceux-ci avaient mentionnés dans l'acte litigieux, la cour d'appel a constaté que les époux Y... avaient commis une faute intentionnelle en taisant sciemment la charge d'un emprunt et en procédant à une surestimation de leurs revenus, et estimé que leur situation financière réelle était exclusive de l'obtention du prêt ; que ces constatations et appréciations, desquelles il résulte qu'en l'absence de caducité de l'acte litigieux pour méconnaissance des exigences de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924, Mme X... eût pu se prévaloir des dispositions de l'article 1178 du code civil pour prétendre que la condition était, en raison d'une telle faute, réputée accomplie, partant solliciter le bénéfice de la clause pénale prévue par cet acte, caractérisent l'existence d'un lien de causalité entre la faute retenue à l'encontre de la société Alliance FP pour avoir manqué à son obligation de conseil à l'égard de Mme X... relativement auxdites exigences, et la perte, pour celle-ci, d'une chance de bénéficier de ladite clause pénale ; que le moyen n'est donc pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Alliance FP aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne la société Alliance FP à payer à Mme X... la somme de 2 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze mai deux mille sept.