Co-Owner Sale Agreement Dispute After Death
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe case involved a dispute over the sale of jointly owned real estate after one co-owner died and his heirs refused to sign a formal promise of sale, despite an earlier agreement to sell reached through an intermediary agent. The lower court found the sale perfect based on correspondence showing one group of heirs agreed to a counter-offer of 110,000 euros, which the buyer then accepted, asserting that an agreement on the thing and the price was reached, regardless of whether all co-owners were immediately informed. However, the Supreme Court quashed this decision, reasoning that the lower court violated the Civil Code by failing to establish the agreement of the deceased owner's heirs on the counter-offer price, which was required for a binding sale among all co-owners.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1583 du code civil, Vu l'article 1583 du code civil, Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, conformément à l'article 452 du nouveau code de procédure civile; Co-Owner Sale Agreement Dispute After Death: The lower court found the sale perfect based on correspondence showing one group of heirs agreed to a counter-offer of 110,000 euros, which the buyer then accepted, asserting that an agreement on the thing and the price was reached, regardless of whether all co-owners were immediately informed. However, the Supreme Court quashed this decision, reasoning that the lower court violated the Civil Code by failing to establish the agreement of the deceased owner's heirs on the counter-offer price, which was required for a binding sale among all co-owners.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article defined the legal standard whose violation led to the cassation of the lower court's decision.
This is the main operative order, based on the violation of Article 1583 of the Civil Code.
This provision was cited in the dispositive concerning the rejection of a claim based on this article and the award of costs.
This is a procedural order concerning the publication and recording of the final decision.
This procedural article was cited in relation to the pronouncement of the judgment.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1583 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Dijon, 27 mai 2005), que M. Raoul X..., propriétaire indivis avec les héritiers de M. Y... X... (les consorts Y... X...) de divers biens immobiliers, a signé le 18 décembre 2001 avec ceux-ci un "protocole d'accord" conférant à trois intermédiaires, dont l'agence immobilière Cluny immobilier, un mandat de vente de ces biens au prix de 106 714,31 euros, à débattre ; que le 11 mai 2002, une promesse de vente a été signée entre Mme Z... et les consorts Y... X... ;
que les héritiers de M. Raoul X... (les consorts Raoul X...), décédé le 3 mai 2002, ont refusé de signer la promesse de vente ; que Mme Z... a assigné les consorts Y... et Raoul X... pour voir déclarer la vente parfaite ;
Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt, qui relève que le "protocole d'accord" du 18 décembre 2001 a conféré à l'agence Cluny immobilier un mandat de vendre au prix de 106 714,31 euros et un mandat de recherche s'il fallait en débattre, retient qu'il ressort de deux correspondances en date des 13 et 19 avril 2002 que M. Z... a fait une première offre à 100 000 euros, qu'en raison de cette proposition, inférieure au prix voulu par ses mandants, l'agent immobilier a adressé copie de cette correspondance à tous les indivisaires, puisqu'il lui fallait obtenir des instructions sur sa marge de négociation, que la seconde correspondance fait apparaître qu'une branche des héritiers a souhaité, pour donner son accord, que le prix fût fixé à 110 000 euros, que le 19 avril 2002, l'agent immobilier a obtenu des époux Z... leur accord sur ce montant et qu'il a existé, dès cette date, un accord sur la chose et sur le prix par lequel la propriété de l'immeuble a été transmise, conformément à la volonté des mandants, peu important que chaque cohéritier n'ait pas été tenu informé, sur le champ, de cet accord ;
Qu'en statuant ainsi, sans constater l'accord de M. Raoul X... ou de ses héritiers sur le nouveau prix proposé par les consorts Y... X... et accepté par les consorts Z..., la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 mai 2005, entre les parties, par la cour d'appel de Dijon ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon, autrement composée ;
Condamne Mme Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette la demande de Mme Z... et la condamne à payer aux consorts A..., Liliane, Michelle et Jean-Yves X..., ensemble, la somme de 2 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du onze octobre deux mille six, par M. Cachelot, conseiller le plus ancien faisant fonctions de président, conformément à l'article 452 du nouveau code de procédure civile.