Liquidator v. Property Owner (Resolutory Clause and Pre-Incorporation Commitments)

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu les articles 1843 du code civil et 6 du décret du 3 juillet 1978 ;

Attendu que la reprise par une société des engagements souscrits par les personnes qui ont agi au nom de celle-ci lorsqu'elle était en formation, ne peut résulter que de la signature des statuts lorsque l'état prévu à ce même texte aura été préalablement annexé à ces statuts, ou d'un mandat donné par les associés, avant l'immatriculation de la société, soit à l'un ou plusieurs des associés, soit au gérant non associé, et déterminant dans leur nature, ainsi que dans leurs modalités, les engagements à prendre ou, enfin, après l'immatriculation, d'une décision prise à la majorité des associés ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 26 juillet 2005), que le 28 avril 1995 la future gérante de la société civile immobilière Les Oliviers (la SCI) a signé un contrat de bail avec M. X... ; que le 20 mai 1995, M. X... et sa fille, Mme X..., ont créé la SCI, les statuts de la société devant être enregistrés le 13 juin suivant ; que selon procès-verbal d'assemblée générale du 20 mai 1995, Mme X... a été nommée gérante de la SCI et autorisée au nom de celle-ci, d'une part, à acquérir une maison à usage d'habitation appartenant à M. X... et, d'autre part, à souscrire un emprunt nécessaire au financement de cette acquisition ;

que le 1er juillet 1995, M. X... a vendu sa maison à la SCI ; que la SCI ayant été placée en liquidation judiciaire le 28 juin 2002, M. Y... étant désigné en qualité de liquidateur judiciaire ; qu'en cette qualité il a fait délivrer à M. X... un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée à l'acte du 28 avril 1995 puis l'a assigné afin de faire constater l'acquisition de cette clause résolutoire et obtenir sa condamnation au paiement d'un arriéré de loyers ; que M. X... a soulevé la nullité du contrat de bail invoqué et contesté sa reprise par la SCI ;

Attendu que pour accueillir les demandes de M. Y..., ès qualités, l'arrêt retient qu'à la date du bail, la SCI n'était pas encore propriétaire de la maison louée, que toutefois ce bail s'inscrit dans un montage juridique ayant consisté pour M. X... à céder à la SCI qu'il créait avec sa fille l'immeuble lui appartenant, cession payée pour partie par un prêt bancaire dont les échéances seraient réglées au moyen des loyers qu'il verserait à la société dont il serait le locataire, que les diverses opérations de ce montage étaient interdépendantes au point que chacune était nécessaire à l'ensemble, que le bail n'a pu être conclu que parce que la SCI allait être créée et acquérir l'immeuble donné à bail, qu'il résulte de l'acte de vente du 1er juillet 1995 que la SCI a implicitement ratifié ce bail ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses propres constatations qu'aucune des formalités prévues à l'article 6 du décret du 3 juillet 1978 n'avait été accomplie par la SCI, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 26 juillet 2005, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ;

remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes, autrement composée ;

Condamne M. Y..., ès qualités, aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette les demandes de M. Y..., ès qualités, et de M. X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre janvier deux mille sept.