Owner Refuses Sale Without Required Deposit; Commission Liability Upheld on Contractual Grounds
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA property owner granted a real estate agency an exclusive sales mandate that stipulated any offer to purchase required a down payment of up to 10% of the price to be paid to a specified notary. When the agency presented a subsequent offer that lacked this required payment, the owner refused to sign a sales agreement, leading the agency to sue for the stipulated commission as a penalty. The appellate court ruled against the owner, reasoning that the owner should have proceeded to sign the agreement as requested by the agent based on the contract terms, even without the prior formal offer formalities, and could negotiate the down payment later. The Supreme Court quashed this decision, finding that the appellate court violated the governing contract provisions by holding the owner liable for refusing to sign when the mandated deposit clause accompanying the offer had not been fulfilled.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1134 du code civil, article 700 du nouveau code de procédure civile; Owner Refuses Sale Without Required Deposit; Commission Liability Upheld on Contractual Grounds: When the agency presented a subsequent offer that lacked this required payment, the owner refused to sign a sales agreement, leading the agency to sue for the stipulated commission as a penalty. The appellate court ruled against the owner, reasoning that the owner should have proceeded to sign the agreement as requested by the agent based on the contract terms, even without the prior formal offer formalities, and could negotiate the down payment later. The Supreme Court quashed this decision, finding that the appellate court violated the governing contract provisions by holding the owner liable for refusing to sign when the mandated deposit clause accompanying the offer had not been fulfilled.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe article was cited as the primary legal basis for cassating the lower court's decision regarding the contract terms.
This article was applied in the dispositive to reject the demand made by SORIMM regarding indemnity claims.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique pris en sa première branche :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu que suivant mandat de vente sans exclusivité du 5 août 2002, la société GDS a donné mandat à la Société de réalisation immobilière (SORIMM), pour une période de deux mois, tacitement renouvelable pour une durée maximale d'un an, de vendre à la SONACOTRA un immeuble à un certain prix, incluant une commission de 76 224,51 euros ; que le mandant n'ayant pas accepté de signer une promesse avec la SONACOTRA à la suite de l'offre que celle-ci lui avait adressée le 6 décembre 2002, la SORIMM l'a assigné en paiement de l'indemnité d'un montant égal à celui de la commission, forfaitairement fixée par le mandat ;
Attendu que pour faire droit à cette demande l'arrêt attaqué retient que si l'offre d'acquisition du 6 décembre 2002 n'était pas conforme au mandat puisqu'elle n'était pas accompagnée d'un chèque de paiement de partie du prix, la société GDS ne pouvait pas pour autant refuser, à peine de se voir condamner à payer la clause pénale prévue par le mandat, de se présenter à la signature de la promesse de vente au prix convenu, qui lui avait été demandée par l'agent immobilier dans les termes du contrat, sans qu'il y ait lieu nécessairement de formaliser une offre préalable d'acquisition, selon les usages habituels en cette matière qu'elle connaissait en sa qualité de professionnel de l'immobilier, et alors que les parties étaient susceptibles de négocier le montant de l'acompte à verser le jour de la promesse ;
Qu'en considérant ainsi que la signature d'une promesse avait été demandée "dans les termes du contrat" alors que celui-ci énonçait que l'acquéreur devrait, à l'appui de toute offre d'acquisition, effectuer un versement d'un montant maximum de 10 % du prix total de la vente à M. X..., notaire à Strasbourg, et qu'elle avait constaté qu'il n'avait pas été satisfait à cette clause, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 23 février 2005, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Condamne la société SORIMM aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette la demande de la SORIMM ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six septembre deux mille six.
LE CONSEILLER REFERENDAIRE RAPPORTEUR LE PRESIDENT
LE GREFFIER DE CHAMBRE