Judicial Sale Validity: Overbid Deposit and Discriminatory Bidding Clause
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe Court of Cassation rejected an appeal concerning the validity of a judicial sale where a party contested a subsequent overbid made by a company, arguing that the required deposit had been made after the declaration of overbidding. The appellant further challenged a lower court's finding that a clause in the terms of sale, which allowed individuals to substitute a bank attestation for a prior deposit, was illegal because it violated the principle of freedom of bidding by offering a preference based on the type of account (savings account, only accessible to natural persons). The court upheld the lower court's decision, reasoning that the clause was indeed illicit as it contradicted the legal principle of freedom of bidding, but confirmed that the overbid itself was validly made because the court, in interpreting the parties' intent after annulling the discriminatory clause, reasonably found that the required bank attestation was sufficient to guarantee the deposit amount, as the terms of sale did not specify a deadline for providing such documentation.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1594 du code civil, article 700 du nouveau code de procédure civile; Judicial Sale Validity: Overbid Deposit and Discriminatory Bidding Clause: The appellant further challenged a lower court's finding that a clause in the terms of sale, which allowed individuals to substitute a bank attestation for a prior deposit, was illegal because it violated the principle of freedom of bidding by offering a preference based on the type of account (savings account, only accessible to natural persons). The court upheld the lower court's decision, reasoning that the clause was indeed illicit as it contradicted the legal principle of freedom of bidding, but confirmed that the overbid itself was validly made because the court, in interpreting the parties' intent after annulling the discriminatory clause, reasonably found that the required bank attestation was sufficient to guarantee the deposit amount, as the terms of sale did not specify a deadline for providing such documentation.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IAJurisprudence citée
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited by the appellant in their grounds of appeal, relating to the substantive issue of the freedom of bidding that the court implicitly addressed by upholding the illegality of the clause.
Cited in the dispositive regarding the rejection of claims for costs based on equity.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, DEUXIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu selon le jugement attaqué (tribunal de grande instance de Bourgoin-Jallieu, 13 février 2004), rendu sur renvoi après cassation (2e Civ, 28 mai 2003, pourvoi n° 01-15.646) qu'un jugement du 26 juin 2001 ayant adjugé à M. et Mme X... un immeuble vendu à la requête de M. Y..., liquidateur judiciaire de M. Z..., la société AEC a formé, le 6 juillet 2001, une surenchère dont M. et Mme X... ont, par dire, contesté la validité en soutenant que la consignation, que le cahier des charges imposait préalablement à la déclaration de surenchère, n'avait été effectuée que postérieurement à celle-ci ; qu'un jugement du 25 septembre 2001, ultérieurement cassé, a adjugé le bien à M. et Mme A... ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal :
Attendu que M. et Mme X... font grief au jugement d'avoir rejeté le dire, alors, selon le moyen :
1 / que sont prohibées, comme contraires au principe de la liberté des enchères, les clauses du cahier des charges ayant pour objet ou pour effet d'écarter des enchères soit une personne déterminée, soit une catégorie de personnes ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations du jugement que l'article 5 du cahier des charges permettait aux personnes morales de faire une enchère en fournissant une consignation préalable ou, à défaut, une caution bancaire ; qu'en considérant néanmoins que cette clause était contraire à la liberté des enchères et, partant, nulle en ce qu'elle prévoyait également pour les personnes physiques la possibilité de fournir une attestation bancaire prouvant ouverture d'un compte épargne logement, le tribunal a violé l'article 1594 du code civil, ensemble le principe de la liberté des enchères ;
2 / qu'ayant lui-même constaté que seules les personnes physiques pouvaient être titulaires d'un compte épargne logement, le tribunal n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1594 du code civil ensemble le principe de la liberté des enchères, en décidant d'annuler la clause litigieuse du cahier des charges en ce qu'elle ne bénéficierait pas aux personnes morales ;
3 / que constitue une fraude à la loi un acte en soi régulier accompli dans l'intention d'éluder une loi impérative et qui, de ce fait, est frappé d'inefficacité ; qu'en se bornant à affirmer que la clause litigieuse, par ses conséquences prétendument discriminatoires, recelait une fraude à loi, le tribunal, qui n'a caractérisé aucune fraude, a privé sa décision de toute base légale au regard de la notion de fraude et du principe fraus omnia corrompit ;
Mais attendu, qu'ayant relevé que l'article 5 du cahier des charges contenait une clause soumettant la dispense de consignation préalable à la fourniture d'une attestation d'un établissement bancaire prouvant que l'enchérisseur est titulaire d'un compte épargne logement, l'arrêt retient exactement que cette disposition, qui contrevient au principe légal de liberté des enchères, est illicite ;
Et attendu que le tribunal ne s'est pas fondé sur l'existence d'une fraude à la loi pour réputer non écrite la clause litigieuse ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen et le troisième moyen réunis du pourvoi principal, tels que reproduits en annexe :
Attendu que M. et Mme X... font grief au jugement d'avoir statué comme il l'a fait ;
Mais attendu qu'ayant annulé la clause litigieuse, le tribunal, tenu d'interpréter la volonté des parties, n'a fait qu'user de son pouvoir souverain d'appréciation de leur commune intention, en retenant que l'attestation bancaire était suffisante pour garantir la somme équivalente à la consignation requise ;
Et attendu que le cahier des charges n'ayant pas prévu de délai pour fournir les documents dérogeant à l'obligation de consignation préalable, le tribunal, appréciant la volonté des parties, a souverainement retenu que la surenchère de la société AEC avait été valablement faite ;
D'où il suit que le moyen ne peut être accueilli ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette les demandes de M. et Mme X..., d'une part, de M. Y..., ès qualités, de deuxième part, et de la société AEC, de troisième part, condamne M. et Mme X... à payer à M. et Mme A... la somme de 2 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze octobre deux mille six.